從六張統計圖表看美國當前房地產的走勢

1，美國房價指數（All-Transactions House Price Index for the United States）

上圖為1975年以來以季為單位統計的全美所有房屋交易的房價指數走勢圖。以1980年第一季度為100,谷峰是2007年第一季度的377.84，隨後回落並形成雙底圖形：前一個底為2011年第一季度的309.4，後一個底較低，為2012年第一季度的309.36（仍為1980年時美國房價的三倍）。隨後美國房價反彈，到2013年第四季度即年底美國房價指數為331.12，到2015年第一季度美國房價指數為351.58，距離2007年第一季度的谷峰還有不少上升空間。（圖中的灰色陰影部分為美國經歷經濟衰退的時期）

2，加州房價指數（All-TransactionsHouse Price Index for California ）

上圖為1975年以來以季為單位統計的加州所有房屋交易的房價指數走勢圖。以1980年第一季度加州房價指數為100,谷峰是2006年第三季度的641.47，隨後回落到2012年第一季度的383.44（仍為1980年時加州房價的3.8倍）。隨後加州房價反彈，到2015年第一季度該指數為512.17，距離2006年第三季度的谷峰641.47還有很大的成長空間。（圖中的灰色陰影部分為美國面臨經濟衰退的時期）

3，新開工在建的私人房屋總數（HousingStarts: Total: New Privately Owned Housing Units Started）

這是1959年1月以來新開工在建的私人擁有的美國住房單位總數。住房單位包括三大類：1）獨戶房屋（Single-family houses，中國叫獨棟別墅），2）連體房（townhouses，連體別墅）或康鬥（Condos，有獨立產權的公寓房） ，3）有五個及以上單位的公寓樓（Apartment buildings，單一產權）。單一公寓被看成是一個房屋單位，一棟有100套公寓房的大樓被看成是100個房屋單位。該統計指標是上述三大類住房單位的總數。

從圖形上看，美國新開工在建的私人房屋單位總數像股票走勢一樣，是周期性上下波動的。該指標的最高讀數是1972年1月249.4萬套住房新開工在建，進入本世紀的最高讀數是2006年1月的227.3萬個單位，而歷史最低讀數發生在2009年4月，為47.8萬個單位。這同道瓊斯工業指數在2009年3月9日的6547.05點最低收盤價在時間上很吻合。隨後該指標捻轉上揚，2013年11月達110.1萬，到2015年4月該指數為113.5萬套。

從歷史上看，該指標達到200萬以上甚至200多萬時堪稱經濟過熱，終會掉頭南下；而80萬算的上屬於經濟過冷，是一個支撐線，歷史上有好幾次該指標跌倒80萬附近後向上反轉。該指標目前為113.5萬，僅及1972年1月曆史最高點249.4萬的45.5%，只有2006年1月本世紀最高點227.3萬的一半，未來尚有很大的成長空間。

圖中灰色陰影為經濟衰退時期，經濟衰退期往往同該指標所表達的經濟周期的谷底相聯繫，隨後否極泰來，該指標開始走高。

4，美國已售獨戶新屋總數（New One Family HousesSold: United States ）

美國新屋銷售的歷史最高記錄發生在2005年7月，該月全美國共賣出138.9萬套獨戶新屋（獨棟別墅），隨後新屋銷售量一路走低，並從2009年1月開始橫向徘徊，最低點為2011年2月的27萬套，並從那裡反轉上揚，升到2014年2月的44萬套。從圖形上看，2009年初之後美國新屋銷售量走了一個反向的頭肩格局，而且右肩比左肩高，為未來進一步的上揚奠定了一個基礎。該頭肩格局的頸線為2013年1月的45.8萬，進入2014年後1月達到44.5萬，2月略有回落，為44萬，隨後逐步走高；2015年4月該指數達到51.7萬套，僅為歷史最高點138.9萬的37%。

從1991年1月的谷底40.1萬到2005年7月的谷峰138.9萬，美國新屋銷售量的大牛市漲揚了14年半；而從該谷峰跌倒2011年2月的谷底27萬，美國新屋銷售量的熊市持續了5年半，剛好完成了一個從谷底到谷底的20年周期。目前美國房市處在一個新的上升週期之中，雖然從2011年2月算起已經四年，但仍然是在本輪上升週期的早期階段，距離下一個谷峰還很遙遠。

5，美國待售獨戶新屋總數（New One Family Homes ForSale in the United States ）

待售獨戶新屋（新獨棟別墅）總數與已售獨戶新屋（新獨棟別墅）總數的區別是，後者係在某一段時期如一個月之內已銷售的房屋總數，而前者是在某一天市場上已經建好、等待銷售的房屋總數。

美國獨戶待售新屋總數的歷史最高點在2006年7月1日，為57.2萬棟，其近期的谷底為2012年7月1日的14.2萬棟，前後相差整整6年，與美國房市的熊市相對應。目前該指標正處於由谷底升起的階段，2015年4月的讀數為20.5萬套，不到2007年谷峰的半，尚處於新的上升週期的早期階段。

6，美國房屋月供給率（Monthly Supply of Homes in the United States）

房屋月供給率是待售房屋數與已售房屋數之間的比例，用來說明相對於已售房屋而言現有房屋庫存量的規模，即按當前的銷售速度，如果不建新房，待售房屋的庫存量能夠持續幾個月。

它是一個反向的經濟指標，經濟不好時房子賣不出去，房屋的庫存量就大；反之，大家搶購房屋時其庫存量就小。由於它是兩個指標-待售房屋數與已售房屋數之間相對的比率，很低的房屋月供給率未必一定表明房市的谷峰形成了（如2013年1月美國房市剛剛走出谷底不久，遠未接近谷峰），但很高的房屋月供給率卻往往是與房市的谷底相對應的（圖中的灰色陰影部分為經濟衰退期，而經濟衰退期總是距房市的谷底不遠）。

上圖顯示，自1963年1月以來，美國房屋月供給率的最高紀錄是2009年1月創下的12.2個月，當時美國正處在2008年次貸危機所引起的1929年大危機之後最嚴重的經濟衰退之中（注意圖中的灰色陰影）。次貸金融危機之後，美國房屋月供給率的最低記錄是2013年1月的3.9個月，這是美聯儲2012年9月推出QE3和12月推出QE4兩輪量化寬鬆政策，以每月850億美元的房貸收購刺激了房屋銷售，使該指標降到了金融危機之後的最低點。該指標2014年1月為5個月的庫存；2015年4月的讀數為4.8個月的庫存，離2000年前後曾經出現的3.5個月的歷史最低庫存尚有差距，說明美國房市遠非過熱，目前房地產市場仍然是在健康地發展。

來源 :安家美國