房貸期限的選擇

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美國的住房貸款期限有長有短，但兩種最常見：一種是30年；一種是15年。基本上，期限越長，利率越高；期限越短，利率越低。人們常常在究竟是貸款30年還是15年上糾結。其實，期限長短要根據自己的具體情況，沒有絕對的好或絕對的壞。

承受能力

首先要考慮的是15年的貸款每月的還款額與30年的貸款的差額。先看看15年貸款的每月還款額是多少，是否有能力貸15年的款。如果你每月收入負擔不了15年的貸款，就只能考慮30年的房貸。15年的房貸的利率比30年房貸的利率低，但15年的房貸每月還款額比30年的高，因為你要在一半的時間內把欠的本金和利息全部還完。

例如，假如你申請15年的房貸30萬元，利率是2.75%，不包含地稅和保險，你每月的還款額是2035元。但是，假如你選擇30年的房貸，即使利率增加至3.5%，你每月的還貸額只有1347元。

整個財務狀況

用15年的房貸買房的確省利息費用，但同時這也意味著你減少了可以投資在其他項目的機會，因此許多人不要這樣的房貸，而選擇了 三十年的貸款。

年齡和職業

選擇15年房貸的消費者一定要考慮他們的工作是否穩定。也許你的收入能夠負擔15年的房貸。但是，如果你失去工作，就無法支付房貸，同時你也沒有收入可以支持申請再貸款（refinance）去換成30年的房貸。

考慮你的收入有多穩定，是申請15年房貸必須考慮的第一個問題，而且也要考慮你的專業或職位是否穩定到每月都能夠拿出這麼多錢支付房貸。一個替代辦法是，申請30年的房貸，但是一旦收入增加，加大還貸款支付額。住家貸款通常允許你在任何時間增加額外的貸款支付額，沒有罰款。

假如你選擇30年房貸，你要支付高利率。但是，只要你有能力，你還是可以縮短支付期限，把30年房貸在更短的時間內付凊，即每月寄出多餘的錢給房貸銀行。你可以提前調整支付額，而不是在一個特定時間內根據財務狀況被迫做出決定。你要確定付清高利率的信用卡，留有至少六個月的緊急備用金，然後再縮短房貸期限。

假如你能夠支付15年的房貸，而不擔心工作丟失或者其他財務打擊，但是你並不想每月被迫支付高的貸款。這樣，你可以申請30年房貸，但是在15年內還清。如此比15年房貸多付利息，但是比30年房貸利息還是要少很多。

想要15年支付的人應該衡量一下在15年支付完畢的優點和缺點，使用30年房貸的人或許在他們退休時還要支付房貸。支付15年房貸的好處是在退休時無債一身輕，而選擇30年房貸可以在工作時把更多的錢放進其他的投資裡，一旦你退休時收入比退休前高 ，房貸利息可以幫忙省更多的稅。

老年人經常有許多養老金、社會安全金及許多退休資產，在退休時將有許多現金流。退休人士經常沒有抵稅費用。通常從30年房貸中獲得較高的稅收優惠，但在決定期限時這不應該是一個主要考慮。30年房貸比15年房貸繳稅較少，這是因為30年房貸需要交更多的利息。

在上面這個例子中，30年房貸者比15年的房貸多支付11萬8513元利息，但是多繳的利息開銷也可以節省約3.5萬元的稅。

總之，你的財務狀況決定你應該考慮的房貸期限。假如你能夠每月支付高額房貸，有足夠的緊急儲備金，申請15年房貸比較合適。假如這些條件都不具備，或者希望從其他投資中獲得較高的回報，30年房貸應該比較好，你可以常常寄出額外的錢支付貸款，縮短貸款支付年限。許多人雖然有足夠的收入可以選擇15年的房貸，但是他們不願每月把大筆錢放在房貸的負擔，而犧牲其他的消費。（作者為註冊會計師及理財顧問）

來源：worldjournal