房客欠租屢趕不走 致還貸困難怎麼辦

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問：
買下三家庭房屋，藉兩戶房客的租金及收入維持供款。一年前，兩房客相繼失業、不能交租。尋求租務法庭趕房客，法官總接受對方編造的故事及藉口，導致六個月延遲供款，並收到銀行律師警告信。又因買入價高，借貸額仍超過投放巿場價格，而變成負資產物業，請問有無解決辦法？

答：
很同情您的處境。您是否考慮重新貸款，以換取現在極低的利率？當然要向銀行解釋租客欠租所經歷的法律問題，較進取的貸款機構仍有興趣做這類生意。雖然手續費會較高，但換來每期便宜得多的分期付款利息。必須謹慎詳細了解及以書面形式反映所有重要的條款。第二條可以考慮的途徑，是跟現在銀行談判，重整現存貸款方案，希望可以降低每期的付款額，但很可能仍要解決以下問題。

針對現在兩個欠租的房客，若您的房子不存在任何建築條例違章，或租約上有任何理虧之處，從法律立埸上看，趕走房客是會成功的，只是要有耐性及毅力，並要找專門替房東趕房客的律師來主理，並與律師保持密切聯繫，以便清楚此案的進展及及時提供有助案件的重要資訊。

這樣，房客會知道您是認真的，也會和您商議如何解決欠租與搬走的安排。有些州例，兩者只能選其一，一是收租，一是趕走。若可收到租金，亦能解決供款的短缺；若收回房子，可仔細審慎地再找信用優良且經濟實力強的新房客。雖然您的房子現在是負資產物業，但只要是您所有，熬過這段辛苦的日子，他日仍有升值翻身機會。

最後的方案，是跟銀行協商，達成「短售(Short Sale)」協議，以銀行會接受的賣價，在指定的時間內找到買主，以銀行願意接受的底價賣掉房子，扣除開支後，所有淨餘額便是銀行同意接收的數額。縱使未達現在所欠債的總數，銀行也會就此罷休。一切所欠的連本帶利，加遲交罰金和律師費用等，都可以一筆鉤消，而您也不會產生或留下任何不良記錄。您的律師務要幫您爭取。

在您出售房子的合約中，要訂明房子將以現狀出售，尤其是房客狀況，這是割價出售的主因，而不要作任何超過您力所能及的承諾。採取短售方案，求的是放棄房子，省卻麻煩。

來源：角聲號角月報