淺議美國房地產登記制度:保證業主房屋產權

在美國，無論是房地產買賣、抵押、出租及房地產證券化等，都有一個前提，這就是產權清楚。根據美國房地產契約登記制度要求，凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產徵稅、法定規劃圖則等，都要登記。

在實行產權登記制度的國家，房地產登記的目的一是確權，二是公示，房地產登記是產權生效的充分和必要條件。在實行契約登記的製度的國家，房地產登記的目的主要是公示，並通過公示確定和保障優先權。

房地產登記機關一般是房地產所在縣的政府登記辦公室。

申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。由於每個州的相關法規有所不同，登記費用在數十美元到數百美元不等。

房地產登記一般由買方(或貸款方)的代理律師或產權保險公司或交割處理托理機構代理。

購房人在政府部門進行註冊登記後，一般情況下2至4週便可完成登記備案。雖然產權的登記需要時間，但產權的轉移在過戶日已完成。進行登記以後，業主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房產證等文件。但是，經過登記的房地產權並不確保產權完全清楚，因此，在房地產交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產權狀態，必須有其他保障制度。

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美國保障產權主要靠3種方法：

一是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證；

二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料並提供法律意見，確認產權的真實性；

三是向專業的產權保險公司購買產權保險。

除了房款和登記費用，在美國購房還需要交納其他費用，相關稅費因各州地方法規不同而存在較大差異。

在加利福尼亞州，買房時的一次性費用包括房款、600美元至1000美元的第三方公證手續費、大約1500美元的產權終身製產權保險費、由縣政府收取的300美元至600美元的過戶費、每年500美元的房子自然災害保險費、300至600美元的房屋檢查費、50至120美元的公證費登記費。

所需交納的持有費用包括房產稅、物業費、自然災害保險和火險、園丁費等。這些稅費因所在位置、建造年份、佔地和房屋大小而有所不同。

房產稅的一般基本稅率是一年1.2%,新房的社區建設稅可額外增至0.1%至0.7%。

來源：房天下美國房產網