美國房地產6種分類

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對美國新移民來說，置產不僅是人生大事，更是一門大學問，因為美國房地產分類眾多，常讓首次置產者霧裡看花，搞不清楚門道。近年中國客來美國買房子，話題十分熱門，大陸人習慣說「到美國買別墅」，真的是「別墅」嗎？或許對久居美國的華人來說，買的可能只是獨立屋（Single Family Home）而已。

華人常分不清楚什麼是獨立屋、什麼是城市屋、康鬥、連棟屋等，即使久居美國，美國房地產種類有那些，都不一定搞得清楚。

基本上，美國房地產可分為：獨立屋（Single-Family Home）、集合式住宅（Condominium）、多家庭房(Multi-Family Home)、移動屋(Mobile Home)、公寓（Apartments）、度假屋（ Vacation Home）等。

1.獨立屋（Single-Family Home）

美國的獨立屋就是獨棟住宅，也就是中國大陸所謂「別墅」，或台灣所謂「透天庴」，亦即有房屋建築，又有完整土地產權的獨棟房屋。獨立屋占美國住宅市場80%以上，是相當普遍的房地產，所以「買別墅」並沒有想像中那麼稀罕。

美國一般獨立屋為一層或兩層建築，門前有草坪，房後有庭院，多半配有兩個車位的車庫，比較大的獨立屋，車庫甚至有三至四個車位，還有車道供訪客停車，或停家中額外的車輛。

獨立屋大多被規畫在一起，群聚成為城市的「住宅區」。住宅區內又可分出，不同建商在不同年代蓋的「小區」，每個小區戶數都不同，外貌設計也可能因建商不同而異。

獨立屋住宅區的每個小區內，都規畫有散步的步道，有的小區甚至有自屬小公園，可供住戶的小孩玩耍。

這種獨門獨院的獨立屋都有前、後院，如果您買的是中古屋，通常前、後院的花草樹木或水泥地，設計、施工都已成型。但如果買的是全新屋，建商會將前院草坪舖好，後院則由屋主自行打理。

2.集合式住宅（Condominium）

集合式住宅被許多華人稱為「康鬥」，是英文Condo的簡稱，就是一棟建築分割成兩個或兩個以上獨立單位，每個單位具有獨立的產權，可獨立買賣。每一單位業主除擁有自住空間外，可共享公共空間及公用設施，但需繳納一定管理費（Home of Association Fee）。

通常管理費用來支付整體集合住宅的維護費用如園丁、公共區域清潔維護，以及水費、垃圾費。若集合式住宅有安全門禁及駐警，或游泳池、SPA中心、交誼廳、健身房、休閒育樂室等公共設施，管理費用都會較高。

美國集合式住宅的型式相當多，包括：康鬥（Condo）、城市屋（Townhouse）、共管辦公室（Office Condo）、分時度假集合屋（Timeshare Condo）、共同產權公寓（Co-op）、開敞式住宅（Studio）。

3.多家庭住房(Multi-Family Home)

多家庭屋的外形與獨棟獨立屋相似，一般為二至三層建築，帶前後院。建築內有二至四個不等的獨立單位，每個單位有獨立的廚衛設備，以及電錶、瓦斯表。

通常多家庭屋的業主，會自住其中一個單位，其他單位出租，用來支付房屋貸款，是一種兼具自住及投資的房地產。

多家庭屋也頗適合大家庭居住，例如，父母、兄弟姊妹家庭，同住一棟樓，既方便互相照顧，又有各自有自己的獨立生活空間。

4. 移動屋(Mobile Home)

移動房屋是先在工廠預建的房屋，而不是在居住地興建的。通常，移動屋的屋主會以拖車帶，將移動屋搬托到他們將要居住的地方。

移動屋的屋主只擁有房屋，不擁有土地，移動屋有專門出租土地的「移動屋社區」。一般移動屋會長期安置在移動屋社區，直到屋主更換新移動屋，或搬遷到另一個城市的移動屋社區。

5.公寓（Apartments）

在美國公寓是華人最喜歡的房地產之一，因為公寓既可自住，又可做為「收入住宅」，出租增加投資獲利。

遠瀛商業投資顧問公司執行長吳程遠說，通常四個單位以內的公寓，屬於住宅或收入住宅，但五個單位或五個單位以上的公寓，即歸屬商業不動產，無論貸款或稅務，都要依照商業不動產的標準及作業程序。

吳程遠認為，喜歡租賃或購買公寓的族群，主要以職場新鮮人為主，一般就業較穩定的上班族，或經常跳槽的行業，如：保險、製藥等，這兩類族群的租屋或購屋，通常會以居住環境及品質為考量要素，距離公司的交通時間在一至一個半小時​​之內，都還願意忍受。

在美國大約30%的人口是住在公寓裡。公寓是只出租，不單獨出售，只能進行整體出售。

6.度假屋（Vacation Home）

美國不像中國大陸或台灣，並無所謂的「別墅」。在美國有錢人士，多半會在自住住宅之外，再於山上或海邊購買第二棟度假屋。

度假屋有各種形式的建築，通常都是屋主請專業建築師，依自己的偏好特別設計及施工。包括：山上的圓木屋（Cabin）、森林裡的大宅、湖邊的公寓或海邊的木屋等。

來源：安家美國