買賣二手房？史上最全的美國房屋檢查清單！

房屋檢查（Home Inspection）是報價合同時重要的附加條款（Contingency）之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效（Contract Ratified）後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，一般幾百元，房價越高檢查費越貴。當然在某些特殊情況下, 經買賣雙方協商也可免去這一步驟。

通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內容包括房屋基本結構（Structure），地基（Foundation），屋頂（Roof），地板（Floor），牆壁（Wall），門窗（Doors and Windows），地下室（Basement），供電系統（Electrical Systems），供排水管（Plumbing），冷暖設備（Heating and Air Conditioning Systems），煙霧報警器（Smoke Detector）等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件（Home Inspection Addendum）交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售（AS IS），房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後，只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答复，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的，像房屋基本結構，地基，屋頂，供電系統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統和供排水管的問題還要有執照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修，像牆上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答复。雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發票做依據。

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查（Termite Inspection）可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中註明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件（Termite Inspection Addendum），要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答复。雙方達成協議後，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如買新房，建築商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內，則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產交易時間性很強（Time Is Of The Essence），如果買主在有效期內向賣主送通知，賣主要在三天之內給答复。買主在收到賣主答復後，也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知後三天之內不做答复，就等於接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議後，經紀人會準備一份最後的附件，讓買賣雙方簽字。

房屋檢查是在合同簽字後，五至七天左右去做，具體多少天是由買賣雙方商定。由買主請一位專業檢查師並由買主付錢。房屋檢查既是對房子的一次檢查， 也是買主詳細了解房子的一次機會， 所以應盡量參加。專業檢查師在對房子檢查時，除了專業知識外多年的工作經驗也是非常重要的，另外必要時也須藉助儀器儀表，比如：煤氣測漏器，潮濕測試器，電壓電流測試器等。檢查時，從上到下，從裡到外，從系統到結構，以及安全等無所不包。一個詳細的檢查應包括水電系統， 各項設備，房屋結構，安全因素， 屋頂隔樓，車庫，地下室，內牆外牆，門窗地板，煙囪壁爐，室外排水，植被樹木等。

一個好的檢查師應在檢查結束時，為買主提交一份系統的檢查報告，一般的公司都會有一份事先印好的表格，裡面將應檢查的內容逐條列出，檢查師也逐條檢查，發現問題則記錄下來。

下面從水，電，冷暖設備，地基，外部，內部逐條介紹一下可能出現的問題，買主可在房檢時檢查：

1. 配電系統：

Broken Light Fixture（失靈的照明設備）；

Damaged Electrical Outlet （損壞的插座）；

Mal-functional Electrical Receptacle（臥室中由開關控制的電插座失靈）；

Improper Wiring（不正確的佈線）；

Mismatched Circuit Breakers（配電盤線路和開關不匹配）；

Overloaded Circuits（配電盤開關超負荷）-一個開關應該只接一條線，若有兩條或兩條以上線接在一個開關上， 則形成超負荷； Overheated Circuit Breaker（配電盤開關過熱）-除了超負荷接線可能導致開關過熱外，開關與電線的電壓或電流不匹配， 也可能導致開關過熱；

Corroded Wiring（鏽蝕的電線）-有的老房子所用的電線是鋁線，長年累月下來，鋁線會氧化生鏽；

Misplaced Panel Box （配電盤不易找到）-當發生緊急情況時， 如果消防人員不能及時找到配電盤， 可能導致損失擴大；

Poorly Grounded Appliances-任何電器的接地線都應保證正確接地，否則有可能造成人身傷害；

Poorly Grounded Wiring-每個房子在水錶處或室外電錶附近都有一條接地線，這條線應保證接地良好，如果有油漆等覆蓋在上面，應將油漆清掉；

Unfunctional GFCI（Ground Fault Circuit Interrupt）-接地短路保護插銷（GFCI）是安裝在廚房，浴室等靠近水源的電源插銷，如果失靈則在發生事故時起不到保護作用；

Tense Electrical Lines- 室外電源線過緊或有樹枝壓在上面，可能會導致危險；

Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch-任何電源連接盒，插銷及開關都應該有板子（Cover）罩在外面；

Unsafe Spliced Wires（不安全的電線分線）；

Worn Conduit-電線（室外的）外皮長年累月經風吹日曬，可能導致外皮破損剝落。

2. 供排水系統：

Bad Water Drip Pan-任何安裝在除了地下室以外地方的設備，如：熱水器，洗衣機， 空調機等有可能滴（漏）水的，都應該有一個接水盤，並在盤的底部有個導水管通到室外，這個盤子有時會損壞；

Blocked Spa or Tub Jet- 衝浪浴缸（Whirlpool Tub）若長時間不用， 有時噴水管路會堵塞；

Broken Sink Sprayer-廚房水池上有的水龍頭旁安裝有噴水喉或現代的水龍頭本身可以拉出來做噴水喉，其轉水開關有時會不工作或損壞。

Corroded Sink Drain -老房子的排水管多是金屬的（鐵或鋼）往往會生鏽最終導致鏽蝕透損。

Defective Toilet- 馬桶因為經常使用， 裡面的部件多使用塑料或塑膠， 天長地久容易損壞， 尤其是馬桶水箱中的阻水閥（Flapper）是橡膠製的， 長期使用會老化， 而起不到阻水的作用， 會發生「細水長流」的現象， 而導致水費上升。

Defective Pressure Lines-從室外進來的進水管有很大的壓力， 所以材料應該用銅管， 但以前有的建築公司為了省錢用了塑料管，長期下來， 塑料老化而起不到抗壓的作用。

Draining 「Gray Water」-有的洗衣機直接把洗衣水排到室外，這在多數地區是不允許的， 應將廢水排到下水管中。

Faulty Faucet-水龍頭通常在出水口處，裝有空氣混合閥（Aerator）， 有時會堵塞或漏裝。

Faulty Shower Pan-淋浴處底盤有可能裂縫或在連接處開膠， 造成漏水。

Improper Water Heater Venting: 熱水器上面裝有一個減壓閥（Safety Vent）， 在減壓閥處裝有一排壓管， 該管應通向地面， 管口離地高度應不超過6英尺。

Plumbing Leaks-水管系統漏水。水管在任何地方都不應漏水，對於不常有人在的地方， 如：地下室應每年一次進行檢查： 連續放水二十分鍾，看看是否有漏水。

Shower Leak-淋浴和澡盆等處容易漏水，若漏水天長日久會對房子的地板以至結構造成損壞。

Toilet Seal Failure-馬桶由於每天使用，會逐漸鬆動以至引起漏水。

Unprotected Water Heater-有的房子裡面熱水器安裝的位置不適當，比如：在車庫中， 這樣可能造成意外碰撞，應挪到安全的地方。

Water Hookup Mistake-有的水龍頭冷熱水開關接錯或開關用錯導致開水龍頭時，方向不對。

Main Water Line Break-從房子到馬路上水錶之間的進水管可能會漏水，雖然水錶不走，但修理應該是屋主負責，費用也應由屋主來付。

3. 冷暖設備（Heating & Cooling System):

Blocked Air Conditioning Outside Unit- 空調機室外的散熱器四周不應該被任何東西圍住， 應留有一定的散熱空間，另外散熱器應水平放置。

Defective Air Conditioner-若空調設備出現故障應將整機切斷電源。製冷效果應達到12°F以上的溫差：測試時，將溫度計放置在空調出風口處，測得的溫度應低於室溫12°F以上，否則表明需要補充冷卻液。

Faulty Gas Line（Gas Leak）-燒天然氣的熱水器，暖器及壁爐所接的管道有可能漏氣，而控制氣連接處漏氣的可能性最大，應該用專門的煤氣探測器來測量。

Loose Air Duct: 冷熱器的通風管道應保持良好的通風效果，否則會使取暖及製冷費用增加。

Old Insulation: 房子的保溫材料天長日久逐漸失去作用， 應考慮增加或更新，地下室牆壁上的保溫材料有可能脫落。

4. 地基（Foundation):

Broken Down Spouts-房子四周外牆壁上裝有排水管（Down Spouts）， 如果排水管破損，下雨時雨水不能有效地排走，則可能導致地基受損。

Cracked Foundation: 水泥地基上往往出現裂縫，不管是地基的平面還是側牆上， 若出現裂縫不超過八分之一英寸，則屬於正常現象，但如果裂縫過大，並且有錯位，則可能有嚴重的問題，應該請結構工程師（Structural Engineer）來檢查。

Failing Foundation-地基下陷會造成門窗等不易開關，應請結構工程師進一步檢查。

Damp Crawl Space-有些房子在地下室有Crawl Space（一種低矮的地下室結構）， 由於人不易進去，有時裡面進水也不易察覺，造成地下室潮濕。

Foundation Water- 地下室若進水會對房子的結構造成嚴重的損壞。

5. 外部（Exterior):

Cracked Mortar-磚牆上的磚與磚之間的水泥（Mortar）若出現裂縫， 表示房子外牆的受力不均， 應請結構工程師進一步檢查。

Damaged Door Threshold: 大門的門檻應安裝正確，當出現損壞既有可能不起到防水防風的作用，也有可能造成不安全。

Damaged Driveway- 車道經過長期使用會出現損壞，若忽視不管，最終可能需要徹底翻新。

Damaged Swimming Pool Liner-若有游泳池，游泳池的內壁經過5-8年的浸泡可能會出現損壞。

Damaged Roof-屋頂的壽命在20年左右， 在這期間很多自然因素會對屋頂造成損壞， 如：冰雹，積雪，大風等。

Defective Exterior Siding-與屋頂相似， 房子的側牆板也有可能受損。

Defective Flashing-屋頂的各接縫處裝有隔水板（Flashing），通常是金屬材料，天長日久會生鏽而造成漏水。

Defective Stucco -如果房子的外牆是Stucco（一種水泥材料）， 應注意是否有剝落或裂縫。

Exposed Beams-任何木材建築物， 比如：木樑（Beam）不應暴露在外面， 應由外牆材料包起來。

Exposed Building Materials - 建築材料如果暴露在自然環境中超過六個月，則會導致材料失去穩定性，這一點在新建房屋中尤其重要。

Exposed Roof Nails – 在安裝屋頂時，往往會有釘子未釘下去而導致下雨時屋頂漏水。

Firewood Attracts Termite - 如果有壁爐燒火用的木頭堆放在房子的周圍， 可能會招來白蟻， 因將木頭移到距房子10尺以外的地方。

Insecure Pool Ladder - 游泳池的扶手天長日久會鬆動， 從而導致不安全。

Leaking Eaves - 屋簷處容易發生漏水，在樓上臥室的牆角處就會出現水跡。

Loose Roof Shingles - 新安裝的屋頂上的油氈片若有鬆動， 刮大風時容易被刮下來。許多新房子屋頂是冬天裝上去的。油氈片在溫度低時脆硬，安裝方法不當可能使油氈片受損而釘不牢固。

Missing Spark Screen- 壁爐的煙筒上應裝有一個帶有鐵網的蓋子， 其目的有二： 一。防止燒火時火星飛出去引起火災；二。防止小動物從煙筒鑽進房子裡面。

Pool Gate Without Spring - 游泳池四周若裝有圍欄，則圍欄上的門應能自動關上。

Poor Awning Pitch – 油帆布搭的篷子（Awning）如果安裝不當， 特別是角度不對時，容易引起積水，最終導致損壞。

Poor Drainage - 房子四周的排水若不暢，會對房子的地基造成損壞。

Poor Pitched Gutter - 屋簷上的排水槽（Gutter） 與下水管（Down Spouts） 之間連接處若安裝不適當則會影響排水。

Poorly Reinforced Roof - 屋頂若有下陷， 表明其支撐有問題；

Rusted Gutter -屋簷上的排水槽是金屬制的，因此容易生鏽。若鏽蝕以至出現破洞，則起不到排水的作用。

Tree Root Damage - 若樹根對房子的地基，車道，人行道等造成破壞， 應諮詢專家找出正確的解決辦法。

Mul-functional Garage DoorOpener - 車庫的自動開門器上裝有一套安全裝置， 能使車庫門停在遇到有人或物品檔在門下時自動迴轉。有時這個裝置會失靈。

Unprotected Power Lines- 從外面進到房子裡的電線若有樹枝搭在上面會發生問題。應將樹枝剪掉。

Unsealed-Balcony–陽台若支撐不夠或扶欄不牢固，則容易産生安全問題。

Unsealed Roof Repairs-在屋頂上安裝的任何東西，如：電視天線等，都應注意上好密封膠，否則會導致屋頂漏水。

Unsealed Wood-房子外牆上的木頭如：門框，窗推等，四周都應塗有密封膠，否則木頭會很快風化。

Water Leak and Termite-白蟻的生存環境所需之要素：土，木，水。任何房子都有土和木，若能在房子四周盡量減少水流則可有效地降低白蟻的發生率。

Worn Gutter-房子牆角處的下水管（Gutter）容易被碰到，以致受損，特別是磚房子。

Worn Roof Flashing-屋頂各拐角處的防水板（Flashing） 是金屬制的，若發生問題，也會造成頂漏水。

6. 內部(Interior):

Blacked Appliance Vent-各項設備的出氣口都不應堵住，否則會造成效率下降。

Broken Ventilation Fan-排風扇失靈，會使房子內增加潮氣，從而對房子造成損害。

Broken Window Seal-如果雙層玻璃窗子的玻璃之間發生霧氣，說明窗子不密封了， 應及時更換。

Cracked Slab- 地基如有裂縫，會使氡氣或水進到地下室。

Defective Oven Thermostat or Clock-烤箱的溫度控制器或計時氣會經常發生問題。

Improperly Secured Dishwasher- 洗碗機使用時震動較大， 有時會造成四周固定螺絲鬆動。

Jammed Door-由於房子會在蓋好後一年半之內逐漸地穩固下來（Settle），有的門不易開關，則需要調整。

Leaky Dishwasher- 洗碗機漏水。

Poor Ventilation in crawl space-在房子的地下室，有的房子有一部分面積的地層離地板很近，稱做Crawl Space.這塊地方有時通風不好，則容易造成潮氣集中。

Stuck Shut Windows- 窗子不經常開關，天長日久就不容易打開，特別是刷了油漆後。應檢查每個窗子是否開關正常。

Wall Moisture-如果在房子的任何地方發現有潮濕的痕跡，則表示有水從房子外面進來。

Wobbly Ceilings Fan-如果屋頂上的吊扇在轉動時抖動，則會慢慢地使其固定在屋頂上的底座鬆動，從而導致安全上的問題。

來源：TheHouseClub