EB-5投資人為什麼喜歡落腳加州？

西海岸，美國最好的海岸。這肯定是EB-5投資人的所念所想。美國商務部近期的一項報告顯示，這些投資人中的大部分人選擇在加利福尼亞州生活。從2009年到2014年，超過8000名EB-5投資人攜家人一起定居在加州，這個數字佔據全美擁有EB-5簽證人數的一半還多。

洛杉磯地產新聞網站The Real Deal12日報導，EB-5移民的第二大熱門居住地就遜色很多了。紐約同期約有1500名持有EB-5簽證的移民。報告發現，2012年至2013年間，“金州”有約有15億美元流經地區中心，用於38個項目，紐約共有12億美元用於17個項目。

儘管專家表示，這些數據近年來或許將會有所衰減，但不論是從商業潛能還是從生活質量來看，他們都低估了加州容納外國投資人的能力。

“洛杉磯什麼都有——優質的學校，海灘，開車不久就能到滑雪場。”來自貝弗利山莊（Beverly Hills）地產中介公司Nourmand & Associates的邁克爾•努爾曼德（Michael Nourmand）說， “並且這裡的消費更能讓人接受。儘管人們在紐約賺錢更多，但這裡的房價更便宜，你還能有一個後院。”

後院福利

就居住地來說，愛樂之城（La La Land）的魅力是很明顯的，因為這裡常年日照充足，還有著影響深遠的文化烙印。另外一個吸引人的地方在於，大多數EB-5投資人都是華人。而洛杉磯縣從不缺少眾人皆知的中國飛地，比如聖蓋博谷（San Gabriel Valley）的亞凱迪亞（Arcadia）。

地產中介表示，儘管一些買家僅把買房子當做投資，但大多數的中國買家都想要買一棟能夠長久居住的房產，這樣他們的孩子就能夠在美國接受教育。學校的質量直接決定了中國買家會選擇附近的哪些街區。在聖蓋博谷之外的地區，白金三角街區（Platinum Triangle）是一個好去處。

“對於中國人來說，貝弗利山莊以及其他一些貴族街區比如貝萊爾（Bel Air）和荷爾貝山（Holmby Hills）都極具吸引力。”努爾曼德說。他還表示，相比舊房子，中國買家更喜歡新住宅。

客戶選擇的價格區間也不盡相同。努爾曼德的中國客戶一般會選擇售價在300萬美元至1200萬美元之間的房子。另一家地產中介公司Coldwell Banker的皮特•黃（Peter Wong）則表示，他的客戶更願意選擇價格在200萬美元至800萬美元區間的住宅，並且他們經常會付現金或是支付45%至50 %的首付。John Aaroe Group's Beverly Hills公司的總裁薩利•福斯特•瓊斯（Sally Forster Jones）稱她曾見過6000萬美元的交易，但那隻是例外。

但是近些年來，因為國內經濟減緩，中國買家的數量已有所減少。

福斯特•瓊斯說：“現在，我這里中國客戶的數量只是之前的一部分。”

商業吸引力

Cox Castle & Nicholson公司的一名律師格雷戈瑞•坎斯（Gregory Karns）告訴The Real Deal網站：“加州能吸引到很多投資，因為它地域遼闊，人口眾多，EB-5只是一個創造工作崗位的項目。”

坎斯說，相比在紐約，投資人在洛杉磯還能獲得更高的回報。因為洛杉磯有更加利好的資本化率和承銷條款。

僅僅在洛杉磯城區，中國公民在大型項目上的投資就達到了數十億美元。綠地集團在美所投資的大型項目Metropolis就是由EB-5贊助的房產項目之一。

但坎斯表示，隨著投資人轉向資本化率更低的地區，通過EB-5流入洛杉磯的資金流正在趨於平穩。

“我已經看到這些投資人將目光轉向波特蘭（Portland）、奧斯汀（Austin）以及波士頓（Boston）附近。”坎斯說，“他們正在向別處發展。這裡存在一個學習曲線，但是低資本化率將最終讓他們放棄三大選擇：紐約、舊金山和洛杉磯。”

立法上的變革

近些年以來，美國的外國買家已經有所減少，然而EB-5項目的調整或許還將加快減少的速度。

美國公民及移民服務局（US Citizenship and Immigration Services）週四（12日）給出建議，在一些失業率較高的地區，獲得EB-5簽證的最低投資額將由50萬美元上調至135萬美元。在那些失業率持中等水平或失業率較低的地區，最低投資額將由100萬美元上調至180萬美元。

與此同時，國會也正在考慮進行一些改變。其中包括將最低投資額提升至80萬美元，還有將針對工程項目出台更加嚴格的質量標準。

來源：僑報網