房產自用與出租-當房東也要提前規劃好系列（一）

當我們購入第一套房產開始，也是個人理財部分最大的資產。本系列的講座，趙會計師和你聊一聊買自用房，第二套度假房和單純的出租房都會有哪些稅務問題。本系列的討論內容不包含Coop。

首先我們要了解兩個內容。第一，叫做被動收入Passive Income的原則。第二，貸款利息mortgage和real estate tax地稅的規則。

在講被動收入原則前，先和大家談談什麼是主動收入。主動收入指的是納稅人通過提供服務，實質參與到了經營活動當中賺得的收入。那麼被動收入也就很容易理解，即投資收入。主動收入和被動收入在稅法上的處理方法完全不一樣。我們在前篇文章W2和1099談到過關於主被動收入繳納的FICA稅的不同。這裡我們在出租的範圍內討論兩者的不同。通常原則是，被動收入如果小於相關的費用，那麼就會產生虧損Passive Loss，這個Loss不能用於抵減主動收入Ordinary Income。但是，在出租房產時，有一個特殊原則，就是說如果房東提供基本的服務，包括維修清理，審核批准房客，那麼出租行為不再是被動經營行為，在稅法裡叫做積極參與經營Actively Participate。這樣的話，如果當年的出租有虧損，那麼可以用一定數額的被動經營產生的虧損抵減主動收入。具體數字我們在下期會談到。所以，作為房東，我們要盡量利用好這個原則。如果納稅人的房產交由託管公司管理，在這種情況下，出租行為就變成了純粹的被動收入。因此，如果當年的經營是虧損，那麼這部分虧損不能用於抵減當年的任何主動收入。只能等到將來扭虧為盈，出租有淨收入的時候，才能使用。補充一下，我遇到過客人問這樣的問題，我今年收到的房租很多啊，為什麼會有虧損？大家別忘了，出租房的費用除了貸款利息，地稅，水電維修費等，還有一筆很大的費用，那就是折舊。所以雖然你收到的現金/支票，但從賬面上看，仍然可能是虧損。交稅與否是看你賬面是否有盈利，而不是你收了現金/支票就一定要交稅。

第二，貸款利息和地稅

貸款利息我們要在自用和出租下分別討論。大家可能認為個人自住房的貸款利息一定可以全額用來減稅，其實是不一定能全額減掉的。貸款利息通常可以全額減掉，但是前提是要以房產作為房貸的抵押，並且要是符合條件的居所（每年最多兩個自用房產能作為Qualified Home，一個是主要自住房產Primary Home，一個Second Home度假房產，如果主要自住房產貸款還清，並且納稅人繼續住在裡面，那麼其他的多個度假房產，每年也只能用一個作為Qualified Home）。全年的mortgage debt總數小於$1,000,000，滿足以上前提條件，可以在1040SchA上減掉貸款利息。後面我們會講到度假房出租時，有可能無法全額減掉貸款利息，因為度假房有個人使用的部分，需要分3種情況討論細節。單純的出租房的貸款利息比較簡單，因為這是出租費用的一部分，可以在1040 Sch E上抵減房租收入。地稅通常是可以全額使用的，不受房產數目和自用或/出租用途的限制。

​