不輕易送房產給子女

領用俗稱「白卡」醫療救助福利 (Medicaid) 的長者經常誤以為自己應贈送房產給子女，來保護房產將來不受政府的白卡福利追討 (Medicaid recovery)，殊不知，這樣的資產保護功能差，且常讓您和子女多繳稅，反而不划算：

首先，房產送給子女後便不是老人家所有了，相關的老人地稅(property tax)優惠也就流失了。

其次，若子女透過「贈與」得到房產，將來他們賣屋時要繳的增值稅(capital gai n tax)常比透過「繼承」得到房產後再賣出房產時，所要繳的增值稅還要高出許多。

第三、子女若接受您的房產贈與，也可能導致他們的子女(您的孫子女)得不到某些就學的優惠。

第四，若子女在外欠債或離婚，那麼您送出房產雖或避開了政府的白卡福利追討，但卻碰到子女債主或配偶的追討，全然沒有資產保護的保障。

第五、有些父母將房產送給孩子後，什麼財產都沒了，不肖子女也就不搭理父母了。

較好的做法是：在有生之年，保留您享用房產的權利 (我們稱之為終生產權 ，life estate)，只將房產的未來產權 (future interest; remainder) 送給子女，這可使房產避開白卡福利追討、保有老人地稅優惠和增值稅優惠。這方式好處多且手續簡單，但仍有兩個缺點：一、若您想賣這個房產，您仍需要擁有未來產權的子女簽字同意，所以您的掌控力多少還是有些受限；二、將來您離世後，這房子仍防不了孩子的債主(甚或離婚配偶)的追討。

更為全面的作法是：及時成立生前信託，特別是白卡資產保護信託(Medicaid Asset Protection Trust, MAPT)，將房產移轉到這類信託中來防白卡追討，且在您有生之年您可繼續享用房產、保有老人地稅優惠、不怕子女債主的追討，子女等到父母離世後才繼承到房產，因而可享有增值稅優惠，父母甚至可以在信託中安排未來持續保護房產不受子女欠債和離婚的干擾。

篇幅有限，在此只能簡單說明。總之，想保護資產，就務必要諮詢專業律師，切忌妄自決定導致得不償失。

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