從買房到賣房，美國房產投資稅費分析及省稅策略

出於對國內經濟形勢和匯率貶值的擔憂，越來越多的家庭開始關注海外資產配置。其中房地產是海外資產配置的首選項，而美國也是大多數人首選的投資目的地。那麼，投資美國房產，有哪些需要注意的稅費？我們又能採取什麼方式，合理避稅？

一、美國買房和貸款常見問題

1.沒有綠卡可以買房嗎？

美國大部分投資項目都向非美國居民開放，所以有沒有綠卡不影響。

2.沒有綠卡可以貸款嗎？

沒有綠卡也是能夠貸款的，並且由於貸款增加了槓桿，用好了還能提高投資收益。

3.申請貸款需要什麼條件？

貸款，銀行主要看你的還款能力。對於美國當地居民來講，銀行會根據其過去兩年的工資證明和稅表來判斷是否發放貸款。

4.移民前或移民後買房有區別嗎？

首先，我們要確定的一點是買房是一個投資行為，對於投資來講，要根據其他因素，即你的投資目的、投資時間點和個人需要去判斷，而不是看移民前後來決定。

5.綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區別？

沒有區別，稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同，基本沒太大的區別。

6.什麼時候買房合適，移民前還是移民後？

之前已經提到，移民前或移民後買房是沒有區別的。但如果要貸款，就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。

對於新移民來說，我們需要將人民幣兌換成美元，這個過程會導致收入會有一個大比例的降低。如兌換後顯示收入過少，銀行就可能不願意貸款給我們。而在報稅或登錄之前，我們可以用中國的收入證明，有許多銀行是可以貸款的。

7.哪些銀行可以用中國收入證明來貸款？

滙豐銀行，工行，華美銀行，國泰銀行都是可以的。

8.已經報過稅了，但收入不高，還能貸款嗎？

對於已經報過稅但收入不高的朋友，也不用擔心，還是能夠貸款的。有一些銀行不查收入，比如我們在加州常見的sterling，不過它的利率會高一點，同樣的條件下，可能高出1%到2%。

9.目前銀行貸款利息是多少？

目前美國整體利率比較低，利率大多數在百分之三點幾。但具體貸款的利息取決於貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會低一些，7年稍微高一點，15年就更高了。

10.用公司還是個人名義買房？

用公司或個人名義買房，主要是看對責任的限定。如用公司來買房，可能需要報公司的稅表，同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人，報稅就會簡單一些。

11.一般新移民最多可以貸多少？

有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒有移民，沒有綠卡，那麼每個銀行能貸到的數目不同，但大多數都在50%到60%。

美國買房到賣房，涉及到的美國稅費較多，想要達到省稅增加投資回報的目的，就要仔細了解這些法律法規。提前諮詢，仔細規劃，是投資美國房產的必修課。

二、投資美國房地產有哪些稅費

買房的時候有很多費用是一次性的費用。這些費用主要有交易稅、交接費、產權費、產權保險等。

特彆強調，在買房的時候，買方是不用付給代理人佣金的。因為賣方在賣房的時候，其賣房費用的5%到6%將作為雙方代理人的佣金，這個佣金會平分給雙方的代理人。

在買房時，有哪些費用可以抵稅？

第一類，貸款的利息和貸款的那些point，還有房產稅，這些可以在scheduleA表抵扣的。

第二類，與房屋交易有關的費用，比如產權，產權保險，律師費，產權的登記費，這些不可以抵稅，但是可以作為成本夾在房子的買價上，等將來出售的時候用賣價減去買價，作為你的增值。

第三類，與申請房屋貸款有關的一些費用，例如物業的估值費用，信用報告費用，還有貸款的手續費，銀行或者是貸款公司的這些審核費或者是行政費，文件費，這些與貸款有關的費用是不能抵稅的，也不能加在房屋的成本之上。所以在稅務上是沒有任何的作用。
 
第四類是房屋的保險，利用火險、地震保險等，它同樣也不能抵稅，也不能附加在房屋的成本之上，是一個純粹的費用的支出。

房屋持有期間產生的費用：

房產稅，大概是買價的1%到3%不等。比如加州是1.25%。

保險費，主要是火災保險，一年大概在1000~3000美元（若小區在洪水區，還有洪水險）。

物業費（如果小區有物業管理），費用從100到2000不等，看小區環境。

持有期間，有哪些費用可以抵稅？

這裡從兩個角度來講：自住房和出租房。

1.自住房。在發生的費用裡面，房地產稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

2.出租房。所有與該房產的一些必要的和合理的費用都可以抵稅，如之前提到的地產稅、保險費、管理費、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。

另一個最大的抵稅費用就是折舊費，折舊費按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業地產是39年。假如一套房子是275萬美元，那麼每年的折舊費就是10萬美元。

這裡需要注意的還有預扣稅，預扣稅是針對出租收入而言，由於中美之間有條約，稅率是10%。當我們在第二年報稅時，如果第一年沒有凈利潤，那麼可以申請將第一年的預扣稅退回來。

賣房的費用

買房費用和買房費用是相同的，有以下一些項目：

註：之前有提到雙方代理人也即經紀人的佣金是由賣方出的，那麼賣房時產生的費用，可以降低我們的賣房價格，再減去房屋的調整價格，就是房屋的增殖了。

在美國還有一個重要的免稅額概念。

如果在賣房的5年內，業主擁有房屋產權2年，並且將房屋作為主要的住宅2年，那麼每個業主可以享有25萬美元增殖的免稅額。超過部分的增殖，會被徵稅。

外國人出售美國房產時，如果有增值，要交增值稅。投資時間在一年或一年以上為長期投資，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果投資時間少於12個月，為短期投資，短期投資適有於美國的正常稅率，聯邦是10%到39.6%。

正常美國人都是在第二年的4月15號之前報上一年的稅。外國人賣了房子如果不報稅，美國政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年，國稅局專門出台了針對外國人投資美國房地產的法案，這也就是著名的FIRPTA。法案規定，外國人出售美國的房地產時，買方有義務在120天之內預交賣價的15%給稅局，這也就是預扣稅。

三、如何保全美國房產、如何避稅

從下面4方面來講：

1.對自住房來講，可以充分利用免稅額的機制。比如有的朋友在房地產上升的時期，一旦這個房子有足夠的增值，每兩三年就會換一次房子，這樣倒騰幾次以後，免稅的幾十萬，就會這麼省出來了。

2.對投資房，利用一個1031置換條款。舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內找到另外一棟投資房，並且在180天之內過戶，那麼第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。

3.投資人沒有綠卡，但子女有，又想將房產贈與子女。如果投資人想要將房產贈與給子女，千萬不要直接贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元。正確做法應該是將房產賣掉，將存款贈與子女，由於存款是無形資產，外國人把無形資產轉贈美國人是沒有贈與稅的。

4.對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣，過世後贈與給子女，子女可以免交這個增值稅。例如父母買了一棟房子，花費50萬，過世的時候，這個房子漲到了200萬，如果孩子拿到這一棟房子以後，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產裡面，所以我們避了贈與稅，同時要特別注意一下遺產稅的問題。

外國人在美國遺產稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產稅高達40%，如果在9個月內沒有補齊這40%的遺產稅，房產將在9個月內被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產稅。這裡有個解決方案就是，在購買美國的房產的時候，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產稅，房產可以留下來從容處理。

四、產權由誰持有：孩子、父母還是公司

1.美國的房產上通常是沒有收益人的，如不幸意外過世，由誰繼承？

解決的方案是要做一個生前信託，一旦有意外，生前信託的條款裡面指名了誰為受益人，這就避免了費時、費錢的法庭認證的程序。

2.買房時，用公司的名義還是個人名義去買房？

公司和個人買房的區別在於，如果是用公司來買房，責任就限定在公司裡面，不會跟個人其他資產交割在一起。如果有兩棟房產你都放到一個有限責任公司，你其實是把這個責任並在了一起，並沒有達到分割這個責任的目的。

如果在美國投資很多棟房產，如果每一棟房產都放到一個公司的名下，整個公司成立的費用，報稅的費用和申報的手續就變得十分的複雜，同時如果房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬免稅的額度，所以是不是適合用公司買，還是用個人買，要根據每個人的不同情況而定。

3.能否用孩子的名義購買呢?

首先要考慮孩子的年齡，沒有超過18歲，是沒有簽字的權利的，房產證上不會出現孩子的名字。其次，如果孩子過了18歲，還需要考慮不穩定其他因素，比如喜歡冒險，婚姻問題，或將來去創業有可能出現的債務問題等。

如何解決？可以設立一個信託，由信託來持有這個財產，孩子不管是因為債權債務，因為訴訟或者婚變，可能都不會有這個問題。但是具體是不是應該設立這麼一個信託，也要根據自己家裡面的經濟情況、家庭的人口狀況、具體的婚姻的狀況綜合來考慮。

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