陳建友房地產律師專欄：短售驚喜- 一箭清償債務

拖欠房貸、 房子嚴重「溺水」的屋主，面臨法拍時，首先會設想請求銀行修改貸款，把月付調低。若銀行拒絕屋主修改房貸的申請，屋主也只好選擇以短售將房子脫手。

其實，現今短售所帶來的衝擊不再像過去嚴重。債務方面，只要銀行願意合作、允許屋主短售，按加州法律，銀行將來不能向屋主追索短缺。稅務方面，只要屋主在2013年12月31日之前完成短售，屋主不須為所註銷之債務繳稅。信用方面，兩年後可以重新合格申請房貸。

除了能夠擺脫法拍夢魘以外，短售還會給一些屋主帶來意外的收益。一般從短售中能獲得的利益，僅限於清除登記於短售屋產權上的銀行抵押貸款。萬一短售過程中，產權上冒出其他債務，如信用卡或國稅局留置權等，針對此類債務，屋主就得自己籌錢償還，銀行是不會為屋主埋單的。

可是，若能夠事先策劃好，屋主或許能透過與買家商議價錢時，要求買家為賣家償還產權上所登記的各類債務，交換條件為賣家把房價壓低，然後由律師與銀行談判，讓買家能省下大筆資金，達成以雙贏為宗旨的交易。羊毛出在羊身上，終究還是變成銀行間接為屋主的私人債埋單了。

以張先生的案子為例。張先生是個小型承包商，房地產高峰時期，由於當時次級貸款簡易合格，他原本計劃乘房市還蓬勃，一口氣在舊金山市買下四棟獨棟屋，整修後再賣出，賺取短期利潤。殊不知工程還來不及完成，法拍風波突然到臨，市場迅速轉變，房價猛烈下跌，張先生的資金就因此被套牢了。

沒料想到這場風波會如此漫長，經濟衰退後，雖然所幸其中一棟房子（甲棟）能及時脫手，張先生付清房貸之後，還有剩餘利潤，但是財務上卻受另三棟房子的房貸月付拖累，他的房子也就接二連三的拖欠房貸而面臨法拍。

以張先生的財務情況而言，保留全部3棟房子是很艱難的事。最實在的解決方法應該是為自住屋（乙棟）修改房貸，把月付調降至可負擔的金額，保住乙棟，而以短售的方式處理另兩棟出租屋（丙棟及丁棟），這麼做才能讓他的信用不受嚴重衝擊。否則，讓銀行法拍掉其中一棟房子的後果是，他將七年內不能合格申請房貸。

可惜張先生等到銀行兩星期內快要在拍賣現場出售他其中一棟出租屋（丙棟）時才找律師協助，此時已晚，律師雖能幾天內找到買家並協助買賣雙方簽訂短售合約，但短售的申請因趕不上時限而被銀行拒絕，接著房子就被投資客在拍賣現場買下了。

當時丁棟的市價是140萬。經過這次丙棟的不幸事故之後，張先生下定決心不再讓丁棟有同樣的下場。此時，雖舊金山的房市已越過谷底，但丁棟仍然「溺水」。在律師的協助下，很快就以低於市價30萬的價格（即110萬）與買家簽訂合約，本來打算保留一點談判的空間與銀行交涉。可是「奇蹟」出現了，銀行竟然連個價都不還，就一毛不減的答應了,而且還願意等成交後支付3萬元給張先生作為獎勵。

事實上，申請短售丁棟的同時，律師也為乙棟申請修改貸款。雖銀行已通過乙棟的申請，但是在調查張先生的信用記錄時，乙棟的產權就冒出了個人信用卡債及甲棟過去所欠的地稅等留置權。原來他3年前入不敷出，不繳卡債，信用卡公司因此把他告上法院並獲得2萬元判決；他「禍不單行」，3年前賣甲棟時，由於公證公司的疏忽，成交過程中竟然漏掉部份甲棟的地稅金，地方政府收取不到地稅金之下，就按州法把它變成「unsecured tax lien」，其效用在於能夠讓加州政府在張先生名下一切地產設放留置權，透過未來交易索取稅債。

銀行通過乙棟的修改貸款的前提條件是，張先生必須自己掏錢清還一切債務。可是，張先生沒有資金還債。

此時，雖丁棟的產權報告還未出現，但透過乙棟的修改貸款的申請，張先生已預料同樣的留置權會出現在丁棟，於是律師提前告知買家這個壞消息。買家因已申下30萬，而且灣區也剛掀起一股「搶房」潮，短期內房價還有上漲的空間，買家考慮了一天，就同意透過丁棟短售，為張先生償還一切私人債。

這次張先生也就因禍得福，不須宣佈破產，一下子突然間變成無債一身輕！