陳建友房地產律師專欄：「搶房」中雙重經紀的陷阱

美國聯儲會連續幾年實施量化寬鬆之下，股市堅持目前的牛市，加州的失業率已經開始好轉，經濟也逐漸邁向復甦的道路，這進而帶動了整個加州的房市，尤其灣區形成一股狂熱搶房風潮。

1 房市現狀：短缺

房市雖已復甦，但經歷了六年之久的法拍衝擊後，房價剛剛才越過谷底，一般屋主好不容易熬到現在，才感覺到房子又開始建立淨值，在這種狀態下，也必然會想先觀望一陣子，再決定賣不賣房。手上持有大量法拍屋的銀行，連續從2009至2010兩年，大量地將法拍屋拋回市場之後，在聯邦與州政府施壓之下，銀行被迫給予屋主充份的機會避免法拍，因此法拍屋的供應也自然的從2009年達到的高峰降到目前的谷底了。

建商已開始意識到房屋供應的嚴重短缺，雖又開始大量購地準備建新屋，但許多建商因過去房市低迷而多年遭受慘重虧損，心有餘悸而卻步不前，故短期內新屋的興建也彌補不了短缺。

2 搶房中您可能是輸家

近年，在房貸利率低、租金漲幅雙數位的環境下，買房比租房更划算，所以想買房的人數增加了。大都會區域裡頭，如舊金山、洛杉磯、硅谷、橙縣，出現了待售屋低庫存的現象，供不應求之下，房子一旦登入市場，一般對賣方經紀來說，馬上就會接到十來個買主的出價，多位買主競爭、「互相殘殺」的情況下，加州就因此掀起了「搶房」潮。

短期內，全加州房價可望將猛烈飆漲，買者為了不誤買房的列車，往往不僅出價得高於要價，還得接受賣方苛刻的條件，無形中過份喪失了自己的權益，更糟糕的是，最終可能不僅買不成，連訂金都被賣方沒收掉，或者需要打官司，才能將訂金爭取回來，既勞民又傷財。

3 祕訣：找雙邊經紀

事實上，「搶房」沒甚麼祕訣。除了如以上所述，要盡量接受賣方所提出的條件以外，最好盡可能不要有太多買方附帶條件。譬如，買方需要先賣掉自己的房子、或獲得房貸才能夠成交，否則有權退出並拿回訂金。多位買主搶購之下，出價書若含有太多「買方條件」就不吸引賣主了。

更重要的是，因為賣方經紀對於賣主挑選買主的決定具有相當的影響力，若買主直接找上賣方經紀，聘任他代表買賣雙方、做「雙重代理」，那位買主就能佔據「近水樓台」之優勢。絕大多數的經紀不僅不會推辭，甚至還鼓勵買方向賣方經紀提出擔任「雙重代理」的要求。其動機在於可以獨拿雙份佣金，也就是，不僅拿賣方經紀佣金，也拿買方經紀的佣金，何樂而不為？

4 祕訣的陷阱：一個真實的故事

加州法律基於避免利益衝突，而禁止一位律師在一個地產交易中同時代表買賣雙方，卻允許一位地產經紀同時代表買賣雙方。可是，一位服侍兩位主人的僕人是很難完全忠心於其中一位的，經紀不能左右逢源，買方就更加喪失權益了。

據說，最近有一位姓張的買主，透過他的經紀以50萬價格的全現金的買單傳送給賣方經紀，之後很快就接到賣方經紀的回覆，他被告知說，賣方已收到10幾個買單並正在挑選最佳買主。這位買主充滿著信心，原以為他的買單的排名將是數一數二的，因為他的出價高於叫價5萬元。出乎他意料，房子竟然落在其他買主的手裡，他即氣憤又懊惱，心想：「不行！我一定要追根究底！」。

一查之下，他發現房子竟然給別的買主以少他5萬元的價格「搶」走了。想想很可能是雙重經紀造成的結果。後來查網絡資訊，證實了張先生的想法。他打算告賣方經紀，但此時提出訴訟卻於事無補，加州法律允許雙重經紀，只好忍氣吞聲。

一個雙重經紀人，很難同時照顧到買賣雙方的利益，哪一方的利益更符合自身的利益，就往那邊去了。所以，使用雙重經紀，買賣雙方都很可能吃虧。當然也不乏有很好的經紀人。但是，在利益面前，很難有人不動心的，畢竟不是神。張先生想，乾脆直接上「Redfin」，找到滿意的房子後，直接聘用賣方經紀為雙重經紀，再找一位第三方房地產律師，為自己的權益把關。

事實上，類似這個情況的例子已屢見不鮮，面臨激烈的「搶房」競爭，越來越多的買主已經開始領悟這個道理：要搶到房，就要直接聯絡上賣方經紀，請求他當雙重經紀，進而「搶」到房子。但是這樣做是有風險的，經紀到底要顧全買家、賣家，還是自己的利益？

5 解決之道：第三方律師簡單、省錢

加州地產商協會壟斷整個加州地產市場，幾乎所有執照經紀都必須成為會員才能使用這個組織的標準委託或售賣合約。表格一概允許賣方經紀同時代表買賣雙方，卻不明確告知賣主，他有權修改合約、禁止賣方經紀擔任雙重經紀，以確保賣方權益不受損。

大家都明知，類似以上這種經紀，可能會無形中犧牲客戶權益，是不可信賴的。類似張先生的買主，，為了「搶房」，迫不得已，非用雙重經紀不可，卻心有餘悸。此時此刻，您可化幾百元，聘用一個第三方律師，房地產專業律師，他和您毫無利益衝突，只代表您的利益，而不是代表買賣雙方的利益，他只為您負責。無論您是否使用雙重經紀，這第三隻銳眼，完全只為您把關。

文：陳建友房地產律師