陳建友房地產律師專欄：小黴菌－賣家大剋星

在加州房產交易中，買家會從賣家取得一份標準製訂的黴菌告白書。買家會收到這份文件的主要原因是，加州法律有這麼一個規定。其目的在於提醒買家留意黴菌的潛在問題。

慢慢侵蝕的黴菌問題

或許是因為它是標準製訂的文件，所以很多人都不太重視這份文件的重要性。不像白蟻報告，買賣協議一般不會規定，賣家一定要為買家提供一份黴菌報告。因此，往往賣家都不太考慮需不需要為買方做黴菌檢查，除非經過視檢，有發現黴菌的跡象。

可是，有時後房子到底在那一個角落漏水並不明確，尤其漏孔非常小，水是點點滴滴，慢慢的流出來，但長時間沒被發現的話，漏水處久而久之就變成了黴菌繁殖地。要繁殖，黴菌只需水和纎維素，不需陽光，所以往往黴菌就繁殖在黑暗之處。等到它開始浮現在石膏板表面時，問題恐怕已經嚴重。

李太太的實例：被告刻意欺瞞

輕微的黴菌問題，經常是在買賣成交以後，買家已經搬進去居住一段時間，房子漏水雖不嚴重，但黴菌卻在肉眼看不到的地方不停地繁殖，等到新屋主在牆壁或天花板上觀察到黑斑時，或許問題已逐漸變成嚴重，了。此時，買家會開始懷疑賣家是否早已曉得房子有黴菌，而賣房時故意隱瞞，或許將來買賣雙方就會產生爭議。

類似這種情形就發生在一位李太太身上。她去年夏天賣掉一棟自住屋。一般做房檢時，檢員雖會爬上屋頂檢查，但通常是不會淋溼屋頂，作出具體的漏水測試。買家所僱用的檢員也按慣例，只為屋頂作出視檢而已。

買家搬進房子後，年底第一次下大雨時，他們就發現房子有漏雨。雨停後，買家聘請屋頂專家作出澈底調查後發現，閣樓裡頭有痕跡顯示，黴菌曾經在此繁殖，判斷屋頂曾經長期漏雨。買家就憑藉專家的報告，向李太太索取賠償，聲稱李太太賣房時，知道屋頂有漏雨的情況卻有意欺瞞，所以要她承擔上萬元的修理費及人體傷害損失。

5年前漏水留下黴菌證據

李太太的解釋是，這房子在她居住期間，最後一次屋頂漏雨是賣房的5年前。當時，李先生在屋頂的東北角找出漏孔後就親自買材料把它修繕，之後一直到房子賣掉時不再有漏雨。賣房時也就因為事隔多年而忘記了，因此在買賣告白書就回答成，賣家不知道屋頂有漏過雨。

一般水份的來源被杜絕後，大多數黴菌就會生存不了。可是，因李先生沒爬進閣樓檢查，沒發現裡頭的隔音棉被大量雨水滲透，加上隔音棉成為了黴菌的食物，儘管東北角的漏洞已及時被補上，由於閣樓不通風，在高濕度的環境下，黴菌仍然能夠在閣樓裡繁殖一段時間，才最終因缺乏水份而死去，然而卻留下了蛛絲馬跡。

現況出售賣家不負責清理

事實上，自從李先生為東北角修妥後，那個角落也的確不再漏雨，反而是西南角被買家發現有漏雨。只是李夫婦確實是從來不知道屋頂曾經在西南角有漏過雨，就因此覺得非常冤枉，畢竟房子是按常規以「現況出售」，賣家是不對房子作出任何保證的，除非是有犯詐欺，李夫婦是沒義務為買家負責清理黴菌的。

想一想，賣房真能考驗一個人的記憶，填寫房屋狀況告白書時實在不能夠粗心大意，最好回答每一個問題之前，先仔細回憶過去10年為房子所做的修理工作，以免將來惹官司上法院時：「公說公有理，婆說婆有理」。

文：陳建友律師

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