陳建友房地產律師專欄：房屋買賣時最易犯5大錯誤

錯誤1：買房時，認為經紀人可以取代律師

在一個地產買賣中，除非經紀人也具有律師執照，經紀人與律師所扮演的角色是可以劃分的很清楚的。經紀人是促成交易的仲介，而律師卻是法律方面的守護者。雖然兩位專業人生所追求的目標是一樣的，那就是協助客戶買賣成功，但從付費方面來說，他們之間是有利益方面的區別的。律師的報酬是完全不依賴於交易的成敗的，而交易若做不成，經紀人就一分錢也賺不到。

事實上，交易中的任何一個階段，都牽涉到重要的法律問題，只是消費者未必意識到其關鍵而已，一直到有一天發生嚴重的法律後果，那時候才領悟就後悔沒及了。事實上，連擬定出價單之前，或與對方談判買賣條件時，都可以事先徵求律師的專家意見，如何在不失去買家競爭力的情況下，幫買家量身訂做、擬定標準製訂合約內沒有的附帶條件。

經紀人雖可以幫客戶填表，卻不能夠合法地代買家用自己的文字擬定特殊條件，或提供任何法律顧問。一般人可能不知，「從事法律行業」的定義廣泛，它包括提供法律咨詢及準備合約，嚴格而言，經紀人若準備文件時超越了填表範圍，此類服務是犯法的。若使用的文字不代表買家的意願而造成買家喪失法律權益，經紀人是不僅會被告有疏忽，而且還會被告無照從事律師職業，冒險被判雙倍賠償。

錯誤2：找雙重經紀，以為可以幫賣家省錢

「Redfin」曾經做過民調分析，從2011年1月至12月期間，9個州22個縣，共至少23萬以上交易中，用雙重經紀的賣家比不用雙重經紀的賣家平均少拿了1.6%的價錢。例如，以一棟30萬市價來說，用雙重經紀的賣家就少拿了$4789的價錢。絕大多數的經紀人會認為選擇雙重經紀是買家自擔風險。但是，令人吃驚的是民調顯示，事實上真正吃虧的是賣家！

錯誤3：買了產權保險，以為就沒有問題了

保險大致上只保所有權的連續性。產權保險與其他種類保險沒有兩樣，保單會規定承保範圍，一般也一樣會陳列不保項目。萬一成交後，買家因產權問題，如土地界線爭端，被第三方告上法院，若所購買的產權保險是屬於基本的種類，那很可能保險公司就會拒絕理賠。

錯誤4：「現狀出售」，以為可以免除賣家義務告知責任

加州地產買賣交易中，「現狀出售」的意思是指，買家不能夠要求，讓賣家負責修理房屋的缺陷，來作為買家買房的前提條件，也就是說，假如買家房檢中發現屋頂漏雖，買家雖有權對房子狀況不滿而放棄購買，卻不能夠堅持賣家修理屋頂。相反，若買家檢查房子時，沒發現有漏水，但是賣家知道屋頂曾經漏過水，那麼，賣家有義務告知這個事實給買家。

錯誤5：貸款不通過，以為肯定可以領回訂金

除非買家是以全現金來購買房子，一般買家會在買賣合約書上註明：若買家申請貸款沒有通過，買家可以向賣家提出解約，並且拿回訂金。

通常合約裡頭存在著一個條件，就是規定買家在一定的時間內必須完成貸款的申請（一般是17天）。否則，賣家有權力要求買家放棄「拿回訂金」的條件。這時，買家必須在2天內，書面放棄這個解約條件，否則賣家可以拒絕再繼續履約，這個程序被地產界稱為「remove contingency」。

當面臨賣家提出的「remove contingency」的要求時，買家應該採取什麼行動，這是個關鍵法律問題。這時，買家身邊的專業人士，包括買賣及貸款經紀人及「Escrow」在內，如果是守道德的話，他可能會如實的告訴買家「remove contingency」的嚴重法律後果；如果碰上不守道德的人，就也許會不僅對其法律後過默不出聲，反而會急催買家放棄貸款條件。買家一旦「remove contingency」，即使貸不到款，訂金最終還是不保。

文：陳建友律師