陳建友房地產律師專欄：地產稅漏洞加州棘手

去年11月6日大選後，民主黨成功地奪取了加州眾參兩院三分之二的議席，其重要性是，所奪得的席次已達到通過任何加稅案所需的多數票。

加州選民曾經在1978年反稅運動時期，選舉通過了第13號公投案。該公投案修改了加州憲法，從那個時候開始，憲法要求州議會必須以至少2/3的多數票才能通過任何加稅提案。

地產稅是屬於所謂的從值稅（ad valerem tax)的類別之一，比如營業稅（sales tax)也是從值稅的一種。不像所得稅，從值稅一般是按所持有的地產或個人產物的價值來計算，稅率不分公司或個人，也不分貧富。

第13號公投案保障地產持有人

可想而知，長期性來說，地產一般是永遠增值的：而一個人活到一個年紀，總是要退休的：房價一旦增值到某個程度，或許老年人會因退休後無法承擔昂貴的地產稅，而被迫離棄自己多年來已留下的美好回憶。避免這個悲劇的產生，也成為了第13號公投案的目的之一。

之前的地稅體系不排除地方政府每年為房產估定價值，來計算所需支付之地產稅。但是，第13號公投案把房產的估定價值回落至1975年的市價為基礎，同時也對政府為課稅而做重估的權力加以限制，具體上，除非房產有轉手或新建如添加樓層，政府不得重新估定價值，但每年可把基礎價值按通膨率調高到不超過2%的幅度。這意味房產的估定價值要經過50年之長的時間才會變成買進價格的兩倍。

公司名義持有地產易有漏稅之嫌

然而，第13號公投案也給地產稅制帶來不公平之處，有人認為，問題出於法案所擬下之「轉手」的定義。一般個人是無法掩蓋房產有無「轉手」，因為從所登記的地契上面就可以一目瞭然，而公司與個人不同之處在於公司買賣交易能夠以股份轉移方式，產權不須變更。縱使在公司方面，無論是產權或股權上，只要所「轉手」之股權有超過於50%，均可引發政府為房產課稅的重估權，一般會造成房產估定價值的基礎被調升至「轉手」後的市價。

但是公司股權的買賣交易一般是不公開得，儘管股權的「轉手」已足以引發重估權，縣登記所是不出現任何蛛絲馬跡的，這個納稅群就成了漏網之魚。第13號公投案未通過之前，比率上個人納稅群與公司納稅群的地稅分擔幾乎是平等的。該公投案通過後，實際上政府所獲得的總地產稅收的來源卻變成是偏重於個人納稅群。

個人地產稅也有漏洞

其實，地稅體制的平不平等，關鍵不在於體制本身，而是在於實施方面。實際上，個人在地產稅體制下所享有的幾個例外，包括某種親屬之間的產權過戶，如祖父母把產權過戶給孫子女或父母過戶給子女、或個人把產權置放在所設立的生前信託、或夫妻把產權過戶給純粹為自己成立的公司等類「轉手」，是不會招來稅估員的「登門造訪」、重估地產價值的。可是，公司卻沒有這方面的例外可享用。每一筆交易，無論是產權或股權上的「「轉手」，只要有超過50%以上，都一律應當引發重估價值。

關鍵在於地產稅制的有效實施及執行，是基於一個誠信的基礎。稅估局的資源不如國稅局，若納稅人不從實申報，例如：個人把產權過戶給一位與他毫無親屬關係的陌生人，卻在（preliminary change of ownership)表格上申報成有親屬關係，選擇表格上所提供的略十幾個例外之一，讓房子過戶後不會因此而被重估，那麼，稅估局沒察覺之下，連個人都可能成為漏網之魚。

2014年1月1日以後，成立LLC有限公司將不再需要商業用途了。所以個人也可以以公司名義持有居住房產，個人在地產稅制下也一樣可以以不透明的方式「轉手」，只是到底值不值的這麼做而已，因為成立及維持公司也需要額外化費一筆開支。

加州財政有賴地稅改革

過去幾年內，加州面臨政府財務赤字之際，由民主黨掌權的州政府，已經在設想用各個增加稅收途徑來削減赤字。去年11月份選舉中，加州州長布朗所推動的第30號公投案就是一個例子。事實上，經濟衰退數年之後，在大選之前，曾經有觀察者建議，以改革地產稅體制來增加稅收，但是民主黨還未獲得2/3的議席，因此改革無法落實。但是，以現今加州立委的組合，從所需之多數票來說，只要能夠獲得民主黨議員的全體支持，理論上合理的地稅體制改革是可以體現的。

有評論者認為，改革地產稅制應該從「轉手」的定義下手，其他評論者則認為，問題的根源不在於「轉手」的定義缺乏功效，從新擬定「轉手」的定義未必能夠達到功效、增加稅收，原因是其真正根源是行政性的。

又有一批人士認為，既然第13號公投案的啟發是基於人道，讓公司享有「13號」的保護就缺乏意義了，改革不需確保公司與個人在「13號」下是否平等，稅估局可以有權每年重估公司持有的房產，不需等到「轉手」之際，或同樣讓公司享有每年漲幅上限，但是把2%的上限調高。

可見如何改革地產稅制來增加稅收的看法，是議論紛紛、見仁見智的。這個話題也即將在未來數年內，成為加州政壇上的一個燙手山芋。

文：陳建友律師