陳建友房地產律師專欄：租控條例複雜 遵循棘手

2012年4月份，美國聯邦最高法院就城市的租賃管制條例是否有違反聯邦憲法作出裁定。當時這件案子轟動一時，許多媒體及與租約管制的相關人士如房東、房客、及大都會城市都非常矚目於中。原因是其結果可能會打亂紐約市市府的房屋政策，以及全國各地的租金監管的法律。

租控條例不違反美國憲法

此案子的原告是一名前聯邦檢察官詹姆斯哈蒙。他繼承了祖父的一棟五層樓宇，裡面住有幾個房客，由於紐約市租賃調控條例的限制，所以他所每月所收取的租金每平方呎比市價低於6毛錢。

他認為紐約城市強制房東壓低租金，而拒絕給予房東合理補償猶如「掠奪」個人產物，因此違反聯邦憲法。這位房東律師不甘心每月所收到的租金只佔非管制樓宇的一半，於是他向紐約市的一所聯邦區域法院提出訴訟。

但他卻敗訴，之後不甘心而繼續上訴。聯邦第二巡迴上訴法院裁決說，紐約政府強制他接受比市場較低的租金不算是「掠奪」資產。因為在法律的眼裡，他是自身心甘情願投入紐約租賃市場的，政府不需為他的損失做出彌補。

上訴失敗後，他不罷休，也不惜代價堅持走到盡頭，於是他再上訴至美國最高法院，但高院最終決定不受理此案。這個消息令全國租區的租客及市政府寬慰地鬆了口氣，做房東的組群卻為這一次錯失良機而感到大失所望。

法拍風波帶來更多租房組群

自2007開始的法拍風波造成了上百萬的加州居民失去了自住屋。美國夢消失後，這個組群被迫離自己的房子，突然之間變成了房客。由於他們的介入，租賃市場也因此呈現了空房率持續下降而租金迅速飆漲的情況。華人向來對於投資房地產的興趣濃厚，尤其目前租賃市場如此炙手可熱，更動搖了華人躋足租賃界之心。

但是自己做房東並非易如反掌之事，尤其是在租控區裡頭經營租賃業務。除了要具備充分的經營資金以外，也要熟悉基本租賃法律常識。俗話說，工欲善其事，必先利其器。房東所需要熟悉的租賃法律，除了全加州通用的房東房客法以外，還有某些大都市裡的租控條例。

處於灣區的大都市如舊金山、布克萊、屋崙，和南加的洛杉磯、西好萊塢、聖塔莫尼卡等皆屬於租賃控制城市。事實上租控城市一般處於人口密集的地方，但未必全是大都會區，布克萊就是個例子。也許出乎很多人的意料之外，聖荷西市也設有租控條例但不像其他城市如此嚴格。

租控條例相當繁複

首先，一個租控城市對於處於租控區裡的出租屋有無管轄權，取決於某些條件如房子建年或種類。另外，一般而言已參與聯邦政府住房補助計劃如section 8或向愛滋病患者提供住屋機會HOPWA計劃的出租屋是不受租金漲幅的管制。

一般租控城市針對租金調漲、押金利率、及租約條件有所管制。不熟悉租控法律的人士通常認為，處於租控區的出租物業的屋主只需留意每年市政府允許的加租次數和幅度，但是其範圍不限於這一方面，唯一存在的限制是，管制不能夠違反美國憲法。

各個租控城市的租金調漲管制不一致，政府每年還可以根據經濟或市場的變化做調整。整體而言，其上下調節是隨著通膨率而變動的，但是不管怎麼調也好，其幅度是絕對低於由市場力量所驅動的漲幅的,。其目的在於確保在人口密集的大都會區內，租客負擔得起住房的租金，並保持住民供可應求。

幾乎毫無漏洞可讓房東巧妙避開租控條例的管制。例如：房東不可以因對漲幅不滿而削減能源如水電的供應，或減少設備的供應如停車位等。違規者將面臨租控部的制裁，或吃房客的官司。

終止租約要有合法理由

除此之外，租控條例禁止房東在沒有「正當」理由的情況下終止租約。各城市租控條例所列出的「正當」迫遷理由大同小異，但以舊金山的條例為全加州最嚴格。其中包括(1)不交租或者經常遲交房租；(2)違反租約條件；(3)房東或其近親要搬入；(4)房東要進行資本設備改良工程、大規模裝修或使單位脫離出租房屋市場；(5）房客嚴重干擾其他房客；及(6)房東要進行清拆，或出租單位永遠不再用作居住房屋。即使租約已到期的情況，除非房客拒絕以原租約一樣條件續約，房東依然要有「正當」理由才能迫遷房客。

如果迫遷理由是房東或其近親想搬入，或房東想退出租賃市場，有些城市如舊金山和洛杉磯，均要求房東支付相當昂貴的搬遷費。金額不僅按住客人數計算外，假如住房有殘障或未成年小孩或年滿65歲人士，還要另外添加搬遷補償金。

多數租控城市在此情況下還額外規定，搬入後未來幾年內，倘若房子又拿來做出租用之前，房東應設法聯絡過去被迫遷的房客，並給他優先權以與當時同樣租約條件搬回住。

此外，鑑於確保租賃調控功能不受法拍有所影響，地方政府也已於過去幾年修正租控條例，以免房客被銀行或投資客騷擾、誤導或甚至於詐騙而喪失權益。例如：法拍屋成功購買者也必須繼承已存在租約及按「正當」理由迫遷房客。換言之，房客的權益完全不會因房子被法拍而受損。

此類修正案接踵而至，其實連一些往年從未管制租賃的城市如位於屋崙以北的里士滿（Richmond)也介入其中，原因是里士滿的居民將近一半是租客。由於該城市沒設有租控條例，若也沒有迫遷管制的話，該城市的可負擔的住房供應問題就會面臨不堪設想的局勢。於是該城市的立法組織就於2009年通過了一項法拍迫遷管制條例，在此條例下，法拍銀行或投資客若想驅走現有租客，除了必須書面告知租客他在新條例擁有保護權外，還要支付搬遷費給租客。

事實上以上所提供的有關租控條例，只能算是「露出水面的冰山頂」而已。未投資受租控條例管制的房產之前，務必請教專家協助、事先未雨綢繆後進行，以免不小心踩雷而大失錢財。

文：陳建友律師