陳建友房地產律師專欄：世外桃源裡的土地紛爭

林博士是一位著名的科學家，他雖然沒得過諾貝爾獎，但他在自己的領域裡，堪稱舉足輕重人物，他是一位鼎鼎大名的微生物專家。在大學曾經主修森林學的他，從那時起就對紅木林情有獨鍾，他希望將來退休後能夠在紅木林裡頭過個安靜、與世無爭的生活。

於是10前他來到了遍佈紅木林的加州聖諾馬縣裡的一個叫做「Bodega Bay」的小鎮，透過地產仲介買下了一塊在山頂上、佔地約200英畆的空地。從鎮中心開車到那塊地大約需要半小時，先越過雙車道的雙向泊油路，慢慢地駛入狹窄的羊腸小徑到山頂，途中可以看到高大、壯觀的紅木樹，景色優美、空氣清新，沒有都市的喧囂，令人感到已經進入了世外桃源的境界。

林博士以300萬元買下這塊農用地目的土地，曾經打算在上面蓋棟房子，讓他與妻子在此好好退休。如今他卻另有想法，原因是最近幾年他感覺到健康不如以往，顧慮萬一有一天他半夜突然身體有一點不舒服，醫院距離遙遠，恐怕到時候遠水救不到近火，於是他還是決定割愛把土地出售。

林博士委託當地的一位資深仲介為他出售土地，要價400萬。懂得品嘗這種土地的人數不多，乏人問津早在預料之中。出乎預料的是，售賣過程中，隔壁鄰居卡特先生居突然來信提醒林博士，買賣成交前必須告知買家，他在林博士土地上持有「放牧權」及「取水權」，意思是指卡特先生認為，雖然土地歸林博士所有，但有史以來，他已習慣了在地主知情卻不反對的情況下，連續不斷的在林博士土地上放牧及取水，久而久之已獲得了雙重「習慣地役權」（英prescriptive easement)。

其實，當林博士決定購買這塊土地時，他已被告知聖諾馬縣政府在他的土地上持有自然「保護地役權」（conservation easement)。對此他毫不在意，因為他理解大自然有必要受保護，尤其是生長在山腳小溪裡頭、面臨絕種危險的魚類，何況這個「保護地役權」的存在，並不嚴重影響他使用土地，只須要與政府協調即可，而且山頂上的土地比比皆是，幾乎每一塊用地都存在著「保護地役權」，土地的價值不會因此而受到影響。

但對於卡特先生突如其來的要求，他倒是耿耿於懷，因為身為賣家的他，實在介意出售土地時出現產權上的不肯定性，影響土地出售及其價值，而且他懷疑卡特先生別有用心，無非是卡特先生擔心土地轉手會導致他在林博士的土地失去使用權。

原來林博士的土地有一個水井，卡特先生曾經不僅在此地放牧，還前往水井取水，這件事情林博士已知曉多時，而且逾5年前也曾經寫信給卡特先生提出抗意，卻不幸未及時興訟阻止他，導致時間醞釀出了卡特先生的地役權，亡羊補牢似乎為時已晚。

不過，林博士仍然有一點點不甘心，於是他以好奇之心詢問律師。律師為他絞盡腦汁分析後的結果，肯定卡特先生的行為確實足以滿足法律的要求，使致他在林博士的土地上已建立了「習慣地役權」。

律師也考慮過，加州有一民事法規可試用來阻止卡特先生得逞。按加州法律，歸政府所擁有的公共用地是不可以讓私人醞釀出任何無意中形成的使用權，尤其是「習慣地役權」。表面看來似乎「有藥可救」，但實際上林博士的土地乃屬私人用地，儘管政府持有「保護地役權」，這塊地不能算是公共持有用地，要使用這個民法來阻止卡特先生也確實是強詞奪理。

最終林博士只好以「和平主義」的宣言，給自己找個台階下來，希望與卡特先生做好鄰居，和睦相處，於是他讓卡特先生得逞，給了他150尺x300尺的「放牧權」及「取水權」。人家說，遠親不如近鄰，或許將來緊急需要援手，還得求人家呢！何況放牧也的確可以防火。更重要的是，這麼做也能讓他的產權取得肯定性，可以賣地了。

文：陳建友律師