陳建友房地產律師專欄：用「人頭」解決法拍恐有後遺症

隨著過去幾年房價的飆漲、房屋淨值的回升，以及「屋主人權法」對於法拍的嚴格抑制，雖然法拍問題已因此慢慢地成為過眼雲煙，但5年前金融海嘯到臨時，坊間出現了乘火打刧的不肖份子，號稱是法拍救星，透過網絡刊登廣告，利用各種虛空的承諾，以不同的手段引誘屋主上鉤。

束手無策的屋主趨之若鶩前往求救，雖繳不出累積下來的拖欠款項，但每月支付幾百元的酬勞給這些「法拍援救機構」並不成問題。可是除了把法拍的日期延後、爭取幾個月的時間以外，這些人並未能真正為屋主解決法拍問題，屋主所付出的代價或許石沈大海，未必會帶來太多的回報，而房子仍然會被銀行收回。

「法拍援救機構」各出奇招阻止法拍，以鑽破產法的漏洞為主要策略，但破產所能產生的效應，原則上只能夠讓法拍暫緩，不能夠終止法拍。而面臨法拍的屋主真正需要的不是暫停法拍，而是確切終止法拍。

有些屋主沒有足夠的收入來合格申請調整房貸，降低利率或本金把月付調下到屋主可負擔的程度。但由於金融收縮，房貸不如以往容易獲得通過，以新的規格來審批決定屋主是否可負擔調整後的房貸，會造成許多屋主最終還是走上法拍之路。所以，許多屋主不甘「坐以待斃」，願意花幾千塊錢賭一賭，儘管明知破產不能解決更本問題。

大多數走上這條路徑的屋主最後還是「死路一條」，但也有少數的「倖存者」，至今仍然保住房子，張先生就是其中的一位。

其實張先生本身並沒宣佈破產，有人為他安排將一小部份的產權轉移於3位陌生人名下，張先生保留大部份的產權，打算由這3位「人頭」當中的其中一位先破產，第1位的破產案失去效應後，再由第2位破產，逐一的破產下去，一直到第3位「人頭」的破產也阻止不了法拍為止。

張先生本來只計劃利用此策略隔靴搔癢，購買近1年的緩沖時間，但沒想到自從第1位「人頭」破產後，銀行雖有權向破產法拍院申請繼續法拍的許可，卻暫時把張先生的法拍案擱置，這下子一拖就拖了3年。

與此同時，房市復甦後，過去幾年房價從谷底慢慢地爬升至今天為止，張先生的房子已經不再「溺水」，於是銀行開始敦促張先生賣房，否則將繼續法拍房子。只要張先生能把房子賣掉，總算能避開法拍。雖然現在賣房能拿回的現金不多，但至少沒有法拍的記錄有助於將來申請房貸。

於是張先生透過仲介找3位「人頭」簽好地契把產權歸還給他，這本來是件非常簡單的事情。殊不知賣房時卻被產權公司拒絕了，因為當時張先生與3位陌生人之間進行了「無保險」產權轉移，所以產權公司要求這3位在地契書上的簽字必須由他們指定的公證員來公證。

這聽起來不算是克服不了的難題，可是張先生被仲介告知其中一位「人頭」已經「回國」了，去向不得而知。聽了這一番話後，張先生對地契書上簽字的真實性心裡有數，或許連公證及破產案的簽字的真假也值得質疑。

於是張先生更改產權公司並告知新公司其中一位簽地契書給他的人已經失蹤了，所以他的簽字不可能重新公證。在這種情況下，新公司要求張先生書面陳述他與這些人進行產權轉移的來龍去脈，要這麼做也令張先生為難。若說實話，產權公司會認為這些是非法舉動，或許就會拒絕他。想要編故事又不知從何說起，啞巴吃黃蓮，有苦說不出。

張先生的產權問題不僅僅是這個，原來其中一位「人頭」有2萬元的卡債等記在縣登記所，因此當這個人把把產權還給張先生時，這卡債出現於產權記錄中，賣房時必須還清債務，否則成不了交。

其實，類似張先生的例子不勝枚舉，而且不僅僅是破產或法拍才會引發這一類問題，可見沒購買產權保險的情況下隨意把產權轉移給別人會帶來將來賣房時產生的許多不方便。

文：陳建友律師