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陳建友房地產律師專欄:集合住宅能不能出租?
地產
時間:02/18/2014 瀏覽: 964
房市復甦以來,愈來愈多華人考慮購買房子作為投資物業,連華爾街某些投資基金也看好獨棟屋租賃市場。
過去幾年,具有相當規模的上市公司曾經注入大量資金於民宅市場,以全現金購買方式,與普羅大眾相互競價搶購獨棟屋,市場因而水漲船高,導致2013年房價全盤猛漲。小資金投資客與其相比,如同小巫見大巫,因而被其從獨棟屋租賃市場排擠出去,只好把目標轉向價位低於獨棟屋的集合住宅。
華爾街投資基金之所以避開集合住宅,無疑是顧及不受「HOA」的管理範疇對於租賃有所限制。而小資金投資客因不詳實情,則背道而馳,不幸買下集合住宅將其出租,而日後與「HOA」發生齟齬。
「HOA」的管制權源自「CC&R」。過去,「HOA」早已對於租賃加以限制,但普遍允許屋主將房子出租,條件是,房客未入住前屋主必須將房客的名單提交「HOA」、在租約設定房客必須遵守「CC&R」所有使用限制如停車位置、收養寵物等,房客如違反「CC&R」房東將有權解除租約等條件,並且將一份「CC&R」交給房客以便遵循。
可是,由於「HOA」過去對於租賃管制鬆懈,導致集合住宅作為投資物業的比例高,經濟衰退之際,難免會出現房價下滑,投資客眼見物業值不抵貸而不惜讓銀行法拍、收回房子,有些甚至持續收租卻拒繳「HOA」費的情況。不言而喻,金融危機勢必因此而給「HOA」在財務上帶來很大的衝擊。
於是,在2010年左右,許多管理公司緊鑼密鼓地向「HOA」理事會提出修訂「CC&R」,瞬間若干「HOA」以閃電速度通過「CC&R」修訂案,在租賃限制方面,添加了更多條件。除了以上所述條件以外,新屋主必須入住一年以上,才有資格出租房子,違規者將被嚴格懲處,每日罰款上百,甚至上千元。
這種修正案,顯然是沖著投資客而來的。過去兩年內,曾經有兩位華裔投資客劉先生與藍女士,不約而同,在兩個不同的社區內購買集合住宅作為出租屋,買成後才發現「HOA」不允許出租。
劉、藍兩位的共同錯誤是,買房時不查閱產權報告,而產權報告明顯的列出所購買的集合住宅受「CC&R」有所限制,但兩位在交割前都沒查閱「CC&R」,以確認可以滿足「HOA」對於租賃的限制條件。
坦白說,眾多買家沒有意識到查閱產權報告,尤其是「CC&R」的重要性,或許這出自於仲介的經驗問題,但體制問題也不容小覷。姑且不提應不應該為客戶閱讀「CC&R」,因為這原本不是仲介而是律師的職責。可是,試問:有多少仲介會敦促客戶自己去閱讀「CC&R」?想必沒有幾位。不過,一位買家仲介至少也應該為客戶向「HOA」查詢房子有否特殊使用限制,但不該以產權保險是護身符的言論誤導買家。
劉、藍與「HOA」的經歷不同之處,在於劉先生是在與房客簽下為期一年的租約,而且房客已入住幾個月後,才被「HOA」發現他違反「CC&R」,而藍女士一買成房子、過戶她名下,但房子未出租前,即時發現「HOA」不允許出租,故不至於面臨任何「HOA」的懲處,唯有遭受一整年的租金虧損,深受委屈。
已經違了規的劉先生居然能向「HOA」取得豁免,不僅可以與房客繼續明顯在違規的情況下簽下的租約,不受罰款,而且連未來的租約,也不必先滿足入住1年的時間才可以出租房子的條件。此次劉先生雖闖了禍但能夠完美了事,關鍵在於加州地產法有所規定,提出訴訟來執行「CC&R」的前提條件是,「HOA」必須與屋主進行調停,於是劉先生在律師的陪伴下出席調停會議,證明違規是無意的,因此能獲得「HOA」的諒解,才安然無恙,不過也花了幾千元律師費。
然而,藍女士卻不能依樣畫葫蘆,因為「HOA」已知曉,她發現並理解修訂案的內容時,還沒把房子出租出去,所以她若重滔劉先生的覆轍,這個行為很可能被「HOA」視為是蓄意的,因此到時候恐怕沒有寬容的餘地。
文:陳建友律師
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