陳建友房地產律師專欄：不允許養狗房東成箭靶

美國是一個重視人權的國家。故聯邦與各州包括加州，都設有禁止就業及住房歧視的法律。在就業與住房這兩個領域裡，具有某種特性或擁有某種信仰的人群是受歧視法律的保護的。

在住房方面，法律一概禁止房東在出租時，不公平對待房客，包括有殘障的房客。法律所公認及保護的殘障特性不僅是生理上的，還有心理上的，而一個人到底有沒有殘障，從表面上未必觀察得出來。

基於清潔、保護產物、減少噪音的考量，有一部份的房東偏向把房子出租給不收留寵物的房客，採取了「無寵物」政策，在租約裡頭設置「無寵物」條款。「無寵物」條款本身並不違法，而是法律不允許房東採取零容忍政策。

我需要寵物陪伴房東卻不允許

有些房客會在申請租房時，刻意的告知房東他有軀體或生理上的殘障，生活中不能缺乏一隻服侍狗(Service Dog)或伴侶狗(Companion dog)，希望房東能夠給予一個容許，不堅持「無寵物」條款，有些甚至還告知房東，他已經獲得醫生的殘障鑑定。還有一些是在簽署租約且已搬進住房之後，才告知房東他因患上精神病如憂鬱症，而須要收留一隻伴侶狗幫助治療。法律對此的要求是，面臨這種請求，房東必須給予房客合理的便利，意思是說房東不能不允許房客養狗。

由於顧慮被告歧視，很多大型經營租賃事業的房東，基於生意上的考量，已經不實行「無寵物」政策，反而是中小型的房東對於這方面的法律與風險不熟悉，或是由於個人因素，如考慮未來還要把出租房收回自用，不想房客留下揮之不去的狗尿味，而執意實行「無寵物」政策時，就會無意中觸犯了殘障歧視法，惹禍上身。

假房客真測試

外界人士可能不知，大都會區如洛杉磯、舊金山等城市裡，存在著不少反歧視的非營利組織，它們的宗旨在於維護歧視受害者的權益。歷年來，自從法院允許非營利組織以間接的方式，以歧視受害人的身份提出訴訟以後，它們就如雨後春筍，接二連三的成立起來。

由於政府給予它們的經濟支援有限，在彼此的互相激烈競爭之下，加上歧視法給予受害者的極端保護，歧視訴訟已逐漸成為了它們的財務資源。除了受歧視委屈的房客給它們帶來訴訟機遇外，它們內部也僱用「Tester」（測試者的意思）利用「釣魚」方式設置陷阱讓屢犯者「上鉤」。

「Tester 」的主要任務是喬裝房客，聯繫被瞄準的房東，測試是否有歧視行為。這些「應徵者」會騙房東說他患有心理病並要求房東給予便利，允許他養伴侶狗，若測試成功，即房東非法不容許有寵物，他們將會準備報告以便將來對付房東。法院不僅認定使用「Tester」來測試歧視行為的合法性，還認定「Tester」提供證詞的可靠性。在法院的眼裡，這個族群是義工，不謀私利，沒有作假證的動機。

小型投資客容易踩地雷

它們所尋覓的目標，主要是經營租賃業務的中小型房東，因為經營大規模出租住房的公司熟知歧視法律，一般都設置好防範措施，行政上也相當守法，不容易觸犯歧視法。反之，小型業者因不知法，則比較容易「上當」。

房東一旦「上了當」，難免需要破財消災。歧視受害者一般會透過網路找到這些非營利組織「拔刀相助」，它們一般先會代表受害者投訴至美國住房城市發展局（HUD），一方面是利用政府的資源去向房東蒐集更多的證據，另一方面是透過HUD與房東進行談判，以不經過訴訟的渠道去獲得「賠償金」，儘管從房東的看法，所謂的「損失」是它們「製造」出來的。

若協調談判不成，它們內部所僱用的律師將以訴訟途徑，一般會把房東告到聯邦法院，因為在維護房客不受歧視方面，聯邦法比州法更有利於房客。例如，若房東被證明蓄意歧視房客，因為是蓄意行為，法院還可以額外裁決房東付出一筆懲罰金。在此方面，聯邦法所設定的證據門檻，遠遠低於州法。

其實，不公平對待有殘障承租者也未必是蓄意的才能算是歧視，往往許多初入行的業者剛移民來美國，會因不理解歧視法而不小心犯錯。可惜不知法並不能當作辯護理由，違規者終究難逃一劫。所以，從經濟上來說，到底「無寵物」政策值不值得，也是值得讓人深思的。

文：陳建友律師