陳建友房地產律師專欄：期盼55「稅」的到臨

有位加州上訴法院的法官曾經在一篇決定書裡頭說過，世界上有兩樣東西是永遠跟隨著一個人進入墳墓的那一時刻，那就是愛情與稅務，確實任何人在美國，連臨死的那一刻，也不會被「山姆叔叔」放過。其實，捫心自問，愛情也未必是永恆的，真正永恆的才是稅務，故兩者抑或不能相提並論。

對每一位擁有房產的人士而言，逢年過節到了4月份，除了為趕著15日準時報稅而繁忙，還有另一件一直掛在心上要做的事情就是10日到期的地稅要繳，而稅務的負荷仿佛一年比一年沈重，到底何時才能完全擺脫啊？誰人敢不準時繳地稅就不只要面臨繳付10%的罰金，還要添加利息，若敢繼續與地稅局做對而連續５年置之不理，小心房產被政府拍賣而丟失。

令納稅人非常不甘心的是，最近媒體又經常在報紙上報導一些有關政府不撙節、「大慷納稅人之慨」的新聞，如第一夫人藉著官方名義，讓納稅人為其母親的觀光行程埋單，或名不見經傳的小城市的地方官員尸位素餐，領取高於美國總統幾倍的年薪等，令人不禁望「稅」興嘆。

今年54歲的余先生，幾年前剛過完50歲生日不久，就接到「AARP」的通知做會員，從那個時刻開始就越來越不喜歡過生日，因為過生日就被提醒越來越接近退休的日子，而退休意味不能繼續掙錢，因此對有些人來說，略帶著一些經濟上的焦慮，一個人做得到省吃省穿，但年年必繳的地稅如何能省呢？

今年跟前幾年相比，陳先生感覺上稍為有一點不一樣的地方是，一想到過55歲生日的那一天，他臉上就會流露出一絲笑容，期盼著55歲的來臨，因為他熟悉兩項鮮為人知的地稅條例，那就是第60號及90號公投案。在加州，若懂得如何善用第13、60、90公投案等地稅條例，就能減輕百年的地稅負擔。

幸虧他至今都一直保留著25年前買下的不到20萬的小房子，才能在運用60號公投案條例上發揮的淋漓盡致。

過去他非常欣羨親朋好友憑藉「121」免營利稅條例，每隔兩年不斷地換房子，因為不必繳利得稅，房子就會越買越大間，但相對的，地稅也隨著年年成長，年輕時還撐得住，但老了就會吃不消。

陳先生與他們背道而馳，實際上是意外的選擇走上不同的路徑，10年前，與其賣掉小房子，他選擇把積蓄投資在生意上需要使用的辦公樓，反正做生意也需要用到，其實他當時做出這個決定是出於已厭倦做房客的原因，可是沒想到10年後，轉眼間它價值翻了3倍，看來退休後會有不錯的月租可供生活費，唯一需要顧慮的只是健保及地稅。

回顧起來，他感到非常欣慰過去沒有使用小屋換取大屋的策略，原因是60號公投案允許納稅人年滿55歲以後才換屋的話，可享有一生中一次的地稅優惠。買下的房子的地稅的估定價值是以賣掉的房子的基年價值為基礎，意思是說，只要後面的房子的買進價格不高於前面的房子的賣出價格，那麼後面的房子的地稅的估定價值將以前面那棟房子的買進價格作為基礎。

以余先生的情況為例，他25年前以20萬美元買下小房子，目前市價是40萬美元，估定價值按13號公投案每年漲2%, 總共累積了50%的增長， 所以現今的估定價值是30萬美元，明年利用60號公投案買下一棟市價40萬的房子，蹊蹺的是，地稅局卻是從那時候開始以20萬美元，而不是30萬美元的估定價值為基礎來計算地稅，每年再繼續漲2%。

其實，50幾歲的余先生還距離退休年齡10幾年，以他目前的財務狀況，是有能力買棟百萬豪宅當作第2棟自住屋，搬進去住2年以上再賣出，將來同樣可以使用「121」條例來免除50萬美元利得以下的稅，若房市穩步上升，依樣能夠每2年換屋、免繳利得稅，一直到退休為止。此間，若將來財務條件允許，可以把小房子出租出去、當作另一租金收入的來源，否則的話，小房子是個不錯的「安全網」，如有必要，仍然可按原始的計劃進行。

聽說加州政府已籌劃興建貫穿南北的高速鐵路，雖然這計劃在環境保護方面面臨一些抗拒，但加州人口持續成長，交通嚴重壅塞已成為既定事實，而這個高鐵捷運措施也的確是舒緩壅塞的必要工具。余先生過去曾經在羚羊谷投入幾萬美元的IRA購買了幾英畝地，反正IRA也要等到60幾歲才能領出，而儲蓄利率因金融危機的影響而長期維持低於1%，買土地作「長線」投資適當不過，而高鐵也將會橫越羚羊谷，預計2029年竣工，屆時從羚羊谷搭乘高鐵到洛杉磯市的行程只是20分鐘，相當便利。

余先生因此腦海裡產生了這麼一個憧憬：若15年後高鐵開始通行，土地確實變成翻了10倍的「金雞蛋」，可以考慮以高價賣給開發商賺取利潤，或厭倦了都市喧囂，可以給自己留下來蓋棟「綠色」房子，在屋頂上裝置太陽能平板節能，在後院蒔花種菜、養雞，每天使用最新鮮的食材做飯，過個自足、與世無爭的「有機」生活，那多美好。

其實上，若能提前規劃，60號公投案的的條例也能使用於新建屋，但時間上的配合必須精確，差一天也不行。到時候再花個20萬美元蓋個市價不超出40萬美元的房子就可以。但60號只允許換取同縣屋，若有異縣交易，還得靠90號取得60號的同樣地稅優惠，問題是全加州僅有9個縣允許異縣交易，所幸洛杉磯是其中一縣，而羚羊谷就處於洛縣。

若不幸罹患殘疾，而且已經進行過了60或90號交易，「110」公投案可以讓納稅人因有殘疾再次取得60號的地稅優惠。反之，若先使用過110，即便從來沒用過60或90號，就也沒再有第2次的可能行了。

其實，余先生非常期盼能夠透過養生、永遠保持健康、退而不休的日子，這一輩子他已經習慣到處奔波的日子，是一個閒不下來的人，但如今年過半百，歲月不留人，不得不開始為退休作打算了。

文：陳建友律師