陳建友房地產律師專欄：房市降溫撩起EB-5的遐想

近來媒體上所報導的經濟數據，令人不禁對房市未來的走勢感到疑惑。從年漲幅看來，雖然整體而言，2014與2013年相比，房價確實還在成長，但年漲幅已連續幾個月持續縮小，銷售量也與它同步而行，這到底是什麼跡象呢？

往好的方面想的話，或許這意味著市場走向正常化。去年的異常表現已經成為過眼雲煙，至少對於低價位房屋來說，「搶房」時代已顯得非常遙遠。按理說，買家不需要為「搶房」苦惱，過去搶不到房的買家現在應該慶幸會有更多選擇，但為何買房的人數不見得有所增加，而賣房的人數又開始減少了呢？

薪資更不上房市復甦的腳步

有人說，去年房價的狂漲給諸多屋主帶來無形的心理壓力，尤其中產階級以下人士畏懼賣房後會因房價太貴而買不到替代屋，因為過去幾年的薪資成長緩慢、跟不上房市增長的腳步，加上房貸利率略漲，而目前貸款審核還相當嚴格，他們會為賣房後買房時貸不到款而擔憂，因而裹步不前。

四月份的就業數據顯示，失業率已降至自2008年以來的最低點，但為何又有人會為目前6.3%如此可觀的數字而產生一絲隱憂呢？或許原因所在是，數據顯露了美國經濟上產生的一種生態變化：聯準會過去幾年所實施的量化寬鬆政策所創造出的，主要是更多的低薪工作崗位，意味中產階級已逐漸開始領低薪。這種趨勢對於整個社會的進步來說，不是一件好事，而房屋銷售數據本身也反映出這個變化的存在。

供應失衡狀態仍持續

例如，2014年的第一季全國房屋銷售數據顯示，與去年同期相比，價位百萬以上的房屋的銷售量增長了約30%, 而50萬以下的房屋卻下跌了近15%, 從表面上看，這個現象的產生或許出於法拍屋的市場持續萎縮，即投資客慢慢地退出法拍屋市場，但從深層面來看，這些跡象或許反映了美國貧富懸殊問題的嚴重性。

對房地產業者來說，這些若干現象的綜觀並不理想，難免會在他們的心裡頭引發一種一葉知秋的感覺，導致一部份人會覺得房市開始降溫了。有專家說，房市可望持續復甦至少兩年，但沒人能確定往後的日子會是什麼樣的。然而，貧富之間的鴻溝擴大的問題若不改善，最低薪資不被調整，房價不斷的增長，而房屋的可負擔性持續下降，未來的房地產市場會恐怕不健全。

EB-5資金與日俱增

過去幾年，由於中國大陸在政策、環境及經濟方面產生的變化，即政府開始「打老虎」、大城市受霧霾侵襲、中產階級經濟地位的提升及房價下跌等綜合因素，導致大量資金外流入世界幾個國家，其中美國從投資移民方案EB-5 因而引進了不少資金，這類資金多少帶動了並且支撐了房市的復甦。與此同時，加拿大政府已經關閉了投資移民的大門，這個舉措迫使原先想移民加拿大的中國人把資金轉向美國。

美國政府推行EB-5投資移民的目的，在於利用外資創造就業、改善經濟，投資者可以不必以職業、親屬、政治庇護等方式移民美國，而是以可承受風險的投資換取綠卡。審核投資移民案件時，移民局不在乎投資者賺或虧錢，只在乎他們的資金是否可為美國的經濟作出貢獻，以創造職業崗位衡量資金所帶來的經濟效益，所以，即便投資者最終血本無歸，可是，若能滿足創造就業的要求，可以篤定了綠卡的審批，故EB-5投資移民頗為中國人青睞。

地產經紀以EB-5「雇員」來聘雇可行否

大陸政府「打老虎」的任務總會告一段落，而「熱錢」外流的管道或許會被封鎖。若現今的房市兩年後停止復甦，屆時房市將會陷入蕭條，許多地產經紀將失去工作， 在所難免。對地產經紀來說，失去工作嚴格上不能稱為「失業」，在美國政府尤其是國稅局的眼裡，因為他們向來是以「獨立承包人」（independent contractor), 而不是員工（employee)的身份，受聘於地產公司，所以即便沒有工作，也領不到失業救濟金，而他們的就業崗位也從不被納入失業率統計數據，年底領的是「1099」而不是「W2」。

用EB-5去為他們創造就業機會就必須先把他們從獨立承包人變成員工，但這種聘雇方式在地產界裡，除了大開發商或金融機構以外，對一般連鎖或小型的地產公司而言，固然是不落窠臼、創新的作法。這種聘雇模式恐怕不太吸引地產界裡的佼佼者，因為他們食髓知味，靠純佣金不受基本薪的報酬體系賺取百萬年收入行之有年，時至今日確實已積重難返。

但對初入行的地產經紀可能另當別論，尤其是被媒體兩周前提及的100萬「畢業即失業」的高材生人群當中，正考慮步入地產行業，寧可自立更生而不願傍「家長」門戶的年輕人，在僧多粥少的環境下打拼並不容易，雇員的聘雇方式可以為他們增加收入的穩定性。

地產業可靠EB-5創造就業崗位

EB-5創造就業崗位的理念可幫助美國政府解決這群年輕人的失業問題。當然，對於以投資移民申請綠卡的投資者而言，創造就業機會只不過是為了滿足移民局的要求、取得綠卡，不論是投入50或100萬的資金，一旦資金來源的合法性被移民局肯定，就能即時取得臨時綠卡。

一般從呈交I-529表格到獲准臨時綠卡需要大約9個月的時間，而要等待大約2年半之久的時間才能從臨時綠卡轉換成永久綠卡，這整個過程既能創造10個就業崗位又能保全資金最好不過，但若能保全資金卻證明不了已創造10個就業崗位，最終拿不到綠卡、移民不了，那麼辦投資移民就毫無意義了。

以100萬資金營運地產公司辦EB-5投資移民是綽綽有餘，不愁因2年後因資金全被消耗掉而導致投資者失去維持10個就業崗位的經濟能力。何況移民局不要求薪資與學歷成對比，所以可以以法定的最低時薪，按EB-5的全職崗位的定義，即以每周35工作小時的上班時間來支付員工，並設置一套佣金系統獎勵員工，如若成功促成一筆交易，員工亦可從交易中與地產老闆分享佣金，類似開發商的運作方式，這種基本薪資及佣金混合報酬方案與傳統全純佣金的理念稍有分歧。

有些人會覺得這種做法過於脫離傳統、不實在，但有時候惟有敢於嘗試的精神才能為人類帶來進步，類似喬布治及馬雲等成功事業家何嘗不是靠這種精神創造歷史。

文：陳建友律師