陳建友房地產律師專欄：外國人賣房不繳稅誰來為他埋單？

最近從報紙上經常可以看到類似中國人以大量資金投入美國房地產市場的新聞。這種趨勢非但由來已久，而且還顯得似乎方興未艾，看來還會持續一陣子。今天報紙上公佈的數據顯示，外國人在美國購房的總額比上一年度增長了35%, 而中國人佔外國人購房總數的16%, 是成長速度最快的購屋群體。

初來乍到的新移民雖了解美國不限制外國人在美國置業，以及稅法各方面所享有的權利與美國公民或永久居民是平等的，例如若能滿足稅法規定，外國人也與美國人一樣可以以1031交換稅法來延緩獲利所得需繳的稅，或以121稅法避免為高達50萬的獲利所得繳稅，但是，許多人或許不熟悉，若賣家是外國人，買家就必須從賣家在交易中將取得的價款中為聯邦政府扣留10%，以及州政府3.33%的稅款。

這個要求出自於80年代通過的「外國人投資地產稅法」（英Foreign Investment in Real Property Tax Act, 簡稱為FIRPTA）。依FIRPTA稅法，美國境內的任何房產交易中，賣家須要在某稅表上為自己的身份作出聲明，以方便買家及交易中的相關人士，如買賣雙方經紀及Escrow，在扣留稅款方面作出相應的決定。

外國人或許不懂英文而得依賴於協助他完成交易的專業人士完成這方面的任務，往往會有人因疏失，甚至蓄意填錯表格，而導致賣家離開美國後而沒未取得的價款繳稅，成為了國稅局的漏網之魚。這個情況一旦東窗事發，政府會先將矛頭指向買家。

面臨這種情況，一般民眾接到國稅局的聯繫時，會因對稅法不熟悉而覺得莫名其妙，認為賣家不繳稅如何會攸關買家呢？許多人不知，買家在房產買賣交易中，在稅務方面也扮演著極重要的角色，稅法把扣留稅款的任務寄託在買家身上，由買家承擔部份外國人漏稅的風險，買家有責任從賣家手裡獲取身份聲明書，並從文件的內容判定是否需要從支付給賣家的價款中扣留一筆錢，然後把扣留稅款轉交給政府。

而買賣雙方的地產經紀人也各有向賣家索取身份聲明書的文件。萬一賣家不如實表白身份，後來導致買家因錯認賣家非外國人，而最終沒盡其扣留稅金的責任而讓外國人成為納稅之漏網之魚，這種情況下，稅法對於買方及賣方經紀須承擔的法律責任會有不同的對待。

例如，買家經紀人若Escrow未關閉之前對於賣家是外國人的身份的事實毫不知情，則不須為賣家沒為取得的利得繳稅向政府負責。反之，賣家經紀人就另當別論，對於她來說，責任的歸咎不取決於她是否對賣家在扣留價款稅表上虛報身份的事實知不知情，而只端看賣家是否在稅表上有沒有報錯身份，政府不需證明賣家是否蓄意虛報。對於如此嚴峻的法律，想必過去曾經在交易中代表過賣家的經紀人，現在獲知無不聞之喪膽。

而Escrow的責任僅限於提供FIRPTA的說明書及相關稅表給賣繳，並確保賣家完成填表及簽字工作，而不必對賣家提供的資料作出核實，責任不如賣家經紀人的沈重。

買家一旦被經紀人告知說賣家虛報了身份而房產交易還未交割成功，一般都會主動的採取適當措施扣留稅款，而經紀人既然已曉得情況，也會盡其責任告知相關人士，以免將來被蒙上蓄意與賣家串通的罪名，而ESCROW一般也不至於失職到犯下不可思議的嚴重疏失。

所以可能行最高的情況應該主要是賣家因不懂英文而隨便填表，經紀人過於互相依賴對方會盡其監督責任，而到頭來沒有一位專業人士察覺到賣家犯下的錯誤而導致政府遭遇外國人漏繳稅，最後倒楣的是賣家經紀人因此變成羔羊，冤枉為賣家埋單繳稅。

文：陳建友律師