陳建友房地產律師專欄：此地無銀三百兩

一個人手頭緊而又急需用錢的時候，難免會考慮向身邊的親朋好友伸手借錢，熟悉的人往往在救急的情況下，會同意借出錢來，而不要求借方支付任何利息。但有時候為了面子，或需要借非常高的數額，借方害怕連累他們，因此寧可向陌生人貸款。當然，即便陌生人同意貸款，也不可能不收利息。

自古以來，許多西方文化認為，利用金錢來掙錢是不合乎倫理的事，所以把放高利貸視為趁人之危的卑鄙行為，因此美國境內的某些州曾經透過憲法嚴禁高利貸。加州也不例外，自1918年以來，加州憲法禁止高利貸，行之有年，但這老舊的法律對於高利貸的定義，也不斷地適應社會的需求而演變，時至今日，原本以12%定為高利貸的門檻利率，經過幾次的修訂後，已逐漸降至現今的10%。

然而，某些用途的貸款甚至是以更低的利率定為高利貸的門檻，比如若貸款是為個人住家所用，那麼高利貸的門檻利率是聯儲會的「discount rate」加5%。意思是說，在目前超低利率的情況下，聯儲會的「discount rate」是0.75%, 則住家用途的高利貸門檻利率是5.75%。門檻雖被拉下，但為了因應市場的需求，憲法允許2種貸款不受管制。

一般金融機構所提供的貸款，或房地產經紀所「安排」的房貸，是不受高利貸法律（「英usury」）的管制。故此類貸款如信用卡所索取的利率，即便高於10%，也不違法。往往在地產買賣中，如買家需要私下融資才能籌足資金完成交易，經紀人為了保住佣金，會為買家「安排」向周邊熟人，甚至於陌生高利放貸者要求借貸，來促成交易。

有位地產經紀代表一位買家購買一塊價值上千萬的商用土地，一筆數額相當大的交易。由於買家資金緊絀，必須在1星期內籌約3百萬現金，而經紀人為了保全佣金，於是自告奮勇代表買家向他「親戚」借為期6個月、利率12%的3百萬本金。

經紀人也主動為借貸雙方洽詢地產律師為該貸款準備票據及抵押書，以買家的另一商業房產作為抵押。律師只能代表其中一方，由於準備文件的費用是由買家支付，而且由始至終，除了與買家及經紀人見過面，律師從來沒有與那位「親戚」有任何溝通或談話，於是律師選擇作為借款人（買家）單方律師，並因應經紀人與買家的懇求，且在經紀人每日幾通電話的催促下，律師馬不停蹄地在最短時間內完成文件，然後經由經紀人傳遞給雙方，徵求他們的認同。

之後，經紀人要求律師刪去貸款協議裡頭一條關於點名經紀人為貸款「安排者」的關鍵條件，說是出於借款人的異議。律師以為是經紀人本身出於隱私顧慮，對自己被點名有意見而已，於是僅刪除了「安排者」的名字，保留了其他文字，原因是貸款利率超過10%, 除非是經由經紀人「安排」，這筆貸款就觸及高利貸法律，況且這麼做是順理成章，確實也是他「安排」的貸款，整個聯繫工作，包括向律師傳達貸款條件細節如本金、利率、貸款期全部出自於他口裡，以及借貸兩方之間的溝通，這一切難道不是他「安排」的嗎？

作完這一小修正後，律師又再次傳遞文件給經紀人，而經紀人又再次的要求律師刪除整個條款，但律師堅持保留它，此次律師把高利貸條例的明文規定發送給經紀人，不僅讓他理解這條件的關鍵性，還提醒他這麼做事實上也是為了避免爭議，甚至於保護他「親戚」，否則是他的「親戚」倒楣面臨不僅民事還有刑事後果，最終不僅民事懲罰是被禁止收取非法利息，若法院認定是蓄意放高利貸的話，還會有牢獄之災。可是經紀人不僅始終從不表白自己並沒扮演「安排者」的角色，到最後關頭還參與協調放款及登記抵押書工作，不像純粹是介紹人。

經紀人事後還由代表律師來信抗議買家律師堅持保留貸款是經紀人「安排」的此一條款，為何當與買家律師談及高利貸事情之際，不聲明他不扮演「安排者」角色？難道他別有用心？或許是急功近利，經不起擺在面前的幾十萬佣金的誘惑，還事後惡人先告狀，以為這麼做就能撇開責任？

其實他是害己害「親戚」，因為電子證據確鑿，足以證明他的行動跨越了「介紹人」的界限，律師函不只起不了撇清作用，還讓整件事情欲蓋彌彰，適得其反，搞不好該「親戚」是位見不得光的神秘人物，萬一拔出蘿蔔帶出泥，後果不堪設想，舉措實在令人覺得匪夷所思。

文：陳建友律師