陳建友房地產律師專欄：懂得善用「1031交換」能增加地產投資效益

外國人雖不需為在美國境內投資證券賺取的獲利所得繳稅，但不動產投資就沒此優惠。可是美國稅法向來鼓勵房地產投資，給予外國人與本土居民同等的資格，享有不動產投資很多稅務方面的優惠，其中以耳熟能詳的「1031」延稅方案最受青睞。

「1031」是房地產銷售中最常用的一種稅務策略。基本上「1031交換」是用來延稅，不能免稅。運用1031稅法所需的是同種類產物，也就是說，不能夠拿不動產去交換非不動產，反之亦然。例如拿古董去交換房子是行不通的。所交換的產物也並不需一模一樣，例如加油站可以換公寓、空地換房子等等，只要能夠滿足「1031」的其他條件，運作上頗有彈性。

但早期的「1031」稅法要求欲賣掉及欲買下的交換物業兩筆交易必須同時進行，這種運作方式過於刻板而不夠實用，難以發揮其助長鼓勵地產投資的效益，因此後來稅法經過修訂後，給予投資人充份的時間以前後、不同時間進行完成雙筆賣、買交易，但仍保留交易款項任何時刻不准進入納稅人口袋的嚴格限制。

因此，此後舉凡「1031」交換交易款項必須由第三方通融者（英「accommodator」）掌管。有史以來，法律雖不要求通融者具備特殊資格，但過去屢見不道德通融者盜取交易款項，因此法律目前規定通融者必須備有上百萬保證金才算合法，市場上可見到的經營「1031」通融服務的公司多半為產權公司或其屬下公司，少數為「1031」專門公司、地產交易所或律師樓，納稅人不妨選擇信譽優良通融者，以防不幸上當。

此外，「1031」只限用於投資、貿易或營業的產物，或用來積極生產收入的物業，故出租屋不能用來交換自住屋。但投資必須考慮持續性，短期炒作，如買下破舊房子，將它裝修、加工、翻新後，又隨即投入市場出售，賺取短期利潤的模式，就不符合作「1031」交換，而短期獲利所得稅又高於長期，一般投資至少1年以上屬於長期。

因為「1031」是一個延稅，而不是免稅計劃，所以若想達到最大的效益，就必須交換相等或更高價值的同類物業，以賣掉物業所獲得的款項購買取代物業。換言之，納稅人若不想為出售的物業所取得的獲利所得繳稅，就必須把所有賣掉物業所獲得的款項，作為交換物業的購買資金，絕不能從中直或間接收到部分款項，否則須為領出的部份款項繳交獲利所得稅，但可注入更多資金去完成購買更高價值物業。

「1031」稅法在時間上也有所限定。例如納稅人必須在完成上游交易之後的45天內，指定下游想換取的同類物業，並於上游交易完成後的180 天內完成下游的交易。誤時則失去延稅的資格，而必須在該報稅年裡為售出的的物業繳交獲利所得稅，儘管誤時原因並非蓄意，而是出於已指定的交換物業不幸被災禍毀損，或因疏忽而錯誤指定交換物業，而未能準時成交，法律不允許任何彌補的機會。國稅局對於下游投資物業需持有的時間也有所規定，納稅人必須持有一段時間後才能進行下一筆延稅交換，一般1到2年左右。

雖然正向「1031」交換，即「先賣後買」，較為普遍，但相較棘手的反向運作，即「先買後賣」，也可合格延稅。反向「1031」的運作較為繁複，而納稅人必須具備額外資金，或擁有足夠的借貸能力，才能選擇使用反向運作，原因是，「1031」交換不能夠用以購買納稅人本身或親屬名下的物業，且反向「1031」交換預先買下的物業不能夠直接轉移納稅人名下，否則不符合「1031」資格，所以未指定出售那個物業去完成反向「1031」交換之前，該預先買下的物業不僅要額外融資購買，還要先擺置通融者名下，直至納稅人後來指定的名下物業「名花有主」之際，經由通融者把之前預先買下的交換物業同時與出售交易過戶成交，屆時通融者才能將預先買下物業轉入納稅人名下。

若納稅人不想使用自有資金，而又有辦法找到銀行貸款進行反向「1031」交換，因為預先買下物業的產權須臨時置放通融者名下，而銀行的貸款協議必須由通融者，而不是真正的借款人簽字，反向運作的難度就更加一等了。在此情況下，納稅人會特別成立以通融者作為單成員傀儡的有限責任公司（LLC），LLC與納稅人簽訂物業管理或回租協議，然後由LLC以每月收取的租金收入支付貸款月供，納稅人則透過與通融者簽署的「1031」通融協議，以確保LLC日後會履行把物業轉移納稅人名下的承諾。

不言而諭，進行反向「1031」交換不僅必須步步為營，而且通融服務也因責任風險較高而加倍收費，導致反向運作成本高，故除非有特殊的各人情況或額外的投資優勢，一般人是不會考慮選擇反向運作，但不排除食髓知味熟練運作反向「1031」的納稅人，只考慮如此運作方式。反向運作也有其被派上用場之處，例如納稅人為了搶購業主面臨財務困窘而以低價出售的物業，由於時間緊湊，是不能使用正向「1031」又能指望鞏固急售物業。

想成為一位成功的地產投資者，就要懂得善用槓桿原理投資地產。換句話說，盡量少用自己的資金，多利用銀行的貸款，以小搏大的投資方式，利用「1031」稅法來延稅，就如同借用政府的免息資金去做地產投資，也可說是槓桿原理的使用之一。

文：陳建友律師