陳建友房地產律師專欄：美國城市計劃大框架下的土地開發流程

近年，隨著中國房地產市場逐步萎縮，由於中國市場未來的不肯定性，加上美國經濟的慢慢復甦，帶動了全美房市，顯現出房市從2007年的大衰退、越過谷底，經歷了2013年的大反彈，後來演變成今日的「買家」市場，雖然風光不再，可比起中國市場畢竟穩定的多，因此許多大陸開發商正把目光轉移美國，屢見持有狡兔三窟心態的開發商，前仆後繼陸續進駐美國市場，尋求開發商機。

但大陸開發商在國內習慣牟取雙位數回報率，而中國政府開發審核程序迅捷、時程短，因此來到美國後，往往會覺得美國開發體系不利於開發商。尤其美國社會注重環境保護、尊重人權，所以不論開發什麼項目，開發商所面臨的是多層面的相關法律關卡，導致時間拖延而降低稅前回報。在美國經營開發，想獲取與大陸相等回報無疑是難以企及，但不是無法企及，只是沒有捷徑可行，必須先了解整體開發流程，事先作出充份規劃，避免太多變數，進而得以減少投資風險。

綜觀美國土地使用大框架，土地使用管制權源於美國憲法保留給州及地方政府的公權力，而在州層面，加州憲法給予各縣及城市，在不違反聯邦及州法的前提下，行使其公權力，自由設定維護公眾福利的地方條例，但地方條例必須遵從加州環境保護及土地分割地圖法所要求的基本限定。州法也在各縣及城市層設有計劃機構，而各縣及城市須為其所需，設定條例並成立類似計劃部門，來運行其計劃功能。

土地使用管制層次譜系是以堪稱未來土地使用「憲法」的總體規劃圖（英「General Plan」）位居頂層，下一層是用來運作並符合更大層面總體規劃圖、含有更多細節的具體規劃圖，而更下一層是地方政府設定的地目條例。土地開發、分割必須符合縣及城市所採用的總體規劃圖及地目，更有某些聯邦及州法而更加嚴格而限制土地使用，即便開發項目符合縣及城市規範。

開發商考量土地開發的經濟可行性，可早從買地階段做起。首要任務就是進行市場需求、開發成本及預期利潤，然後物色土地。選購土地過程中，應事先審查地目以及使用權，如有必要並探討地目更改的成功率。無論土地過去已被定為住宅、商業，農業、或工業地目，即便開發項目符合地目，若土地還未取得土地使用許可，開發商則一般須要花費一年以上時間先進行申請並取得使用許可（英「entitlement」，經環境、交通衝擊分析並通過後，證明不違反加州環境保護法律，再進入時程近一年申請時間的分割圖審批階段。

初步分割圖（英「Tentative Map)由數位當地熟悉建築及工程專業人士的計畫機構（Planning Commission）表決通過與否，但由專業計劃人員負責具體審核工作，並稟告該計劃機構結果及推薦通過開發項目。一般小開發項目只須在計劃機構階層，給予公眾充份書面通知的前提下，舉行公聽會，並允許反對人士發表言論後，由計劃機構以投票方式決定通過與否。若開發項目在計劃機構階層被拒絕，開發商有權向市議會提出上訴，失敗則可經過司法程序要求法院下令通過項目。相對的，不滿開發項目被通過的民眾，也持有權力依照同樣程序推翻項目的通過決定。

取得初步分割圖後，開發商即可聘雇建築及工程師準備營建圖紙，呈交建管部門進行約幾個月的審核後，才能取得許可證開始營建。與此同時，開發商在銷售前需考慮是否須向房地產管理署取得銷售許可，才可與買家簽訂買賣協議。

顯而易見，一般開發時程短則一年左右，長則數年，端看選購土地眼光，故土地選購決定對於開發項目的成敗及回報極為關鍵。

文：陳建友律師