陳建友房地產律師專欄：Lis Pendens 何時可以動用及如何守住？

經常有客戶要求律師在某人的房產上放個「Lien」？乍時律師不明白客戶指的是什麼，追問之下，客戶說：「我想在他房子放個東西，以避免他將房子出售，因為他無理拒絕與我成交，目的是要給他施壓，說服他成交，我的經紀說只要放個「Lien」就能阻止他賣房，請問只放個「Lien」律師費收多少？」。律師則回答說：「您想做的東西不叫「Lien」，叫「LisPendens」」‧

這番問話反映了一般民眾，甚至是地產經紀，對於「Lis Pendens」的誤解。「Lis Pendens」是拉丁字，英文可翻譯成「Notice Of Pendency Of Action」，是指有待裁決訴訟，換言之，有訴訟的存在才有資格登記「Lis Pendens」。

光登記一個「Lis Pendens」也許只需花費幾千塊錢律師費，但那畢竟是一場訴訟的開啟，想維持下去就不止這個數目了，因為法院是不允許民眾在別人名下的房產擺置一個「Lis Pendens」， 製造一片「烏雲」後就置之不理。事情不是那麼簡單，法院會要求訴訟案有所進展，否則就將其撤銷，一旦案子被撤銷，屆時「Lis Pendens」就完全失去作用了。

一般訴訟案須耗時長達一年之久，「Lis Pendens」的作用在於避免訴訟案未結束之前，訴訟中所針對的物業會因出售或任何轉移，而導致原告將來難以執行最終取得的判決書，固然有派上用場之處。由於登記「Lis Pendens」比起申請凍結令省時、省錢又省力，很容易被濫用，故法律有必要遏制「Lis Pendens」的使用，並非每一民事訴訟都有登記「Lis Pendens」的權力，「Lis Pendens」只能限用於最終判決對不動產在產權或佔有權上會有所影響的訴訟。

有些案子從表面看來會影響產權卻缺乏「Lis Pendens」登記權，原因是原告實際上是把「Lis Pendens」當作「Lien」來使用。一個典型例子是，被告盜用了原告的資金去買棟房子，原告於是僱用律師開始民事訴訟，以挽回被非法盜走的資金，認為自己的錢被投入房子，在房子的產權上登記「Lis Pendens」乃是天經地義，可是往往在這種情況下，「Lis Pendens」卻出乎意料地被法院取消了。

「Lis Pendens」登記容易但守住難，往往產權被羈絆的那一方會有反彈，隨後僱用律師向法院申請取消「Lis Pendens」。一個「LisPendens」的取消與否，可以從3個層面來分析：

其一，「Lis Pendens」是否有按法律規定程序登記，前期步驟包括以帶有簽收證明的掛號信把通知寄給業主。屢見不常辦理房地產案子的律師，雖有以掛號信寄出，但忘了在信封背後附上簽收綠色卡片，以致於通知無效，即便之後步驟完善處理。或許這種錯誤對一般人而言是微不足道，但對此法律相當嚴格，不按程序的「Lis Pendens」最終也難逃被法院撤銷，如此嚴重的懲罰聽起來過於嚴苛，不刑的是，當事人沒有亡羊補牢的機會，所以在處理「Lis Pendens」的每一個環節，律師都必須小心翼翼，以免犯上不該犯的錯誤。

其二，狀書內所提告的項目是否判決成立後會「影響產權或佔有權」」，假如訴訟的最終目的是取得金額判決，而非產權或佔有權，那麼此類訴訟就不符合登記「Lis Pendens」的規範。例如因發生車禍而提出的人體傷害案件不可登記「Lis Pendens」，反之，因遭別人仿冒簽字將自己名下產權掠奪後而提出的產權歸屬案件則可以登記「Lis Pendens」。性質上兩種案件有著鮮明的對照，容易分辨，但以上所提及的資金被盜用後被用於購買房產的情況可以登記「Lis Pendens」與否，對不熟悉辦理地產訴訟的律師來說，或許就難以決定。

其三，證據是否確鑿，足以以超出50%的機率獲得勝訴。一般提出取消「Lis Pendens」，即產權被其羈絆的那一方，會指出原告證據不足，從而把提出證據的責任轉移原告身上，萬一原告證據上無法招架，那麼法官則將以案子證據不足為由取消「Lis Pendens」。

以上分析說明了維持「Lis Pendens」須要闖出的多重關卡，出得了第一關卡，就得出得了第二關卡，而出得了第二關卡，也未必出得了第三關卡，故登不登記「Lis Pendens」須三思而行，切勿過於匆促，否則不但達不到訴訟目的，反而因「Lis Pendens」失守而被法官判賠償對方的律師費。

文：陳建友律師