陳建友房地產律師專欄：1/1/15起商業交易也須給代理表白新書

自從1986開始實施以來，代理表白書「Agency Disclosure」一直是1到4單位住宅地產買賣交易中，地產經紀必須提供買賣雙方的文件。然而，直至今天，商業地產交易則沒有這個法律規定。

今年布朗州長簽署的一項即將於2015年元月一日生效的代理表白法，所針對的就是商業地產交易，只不過是換湯不換藥地把現有的居家地產法律延伸到商業地產交易。

代理表白書裡頭所陳述的，其實就是加州代理表白法的文字，隻字不漏地描寫在一張由地產經紀及買賣當事人簽字的標準表格，具體中文翻譯如下：

＂代理關係表白書

當您與一位地產經紀進行地產交易談判時，您應當一開始就瞭解您與該地產經紀建立的是那一類的代理關係。

賣方代理人

在售屋委託協議下，賣家代理人所扮演的是賣方專一代理的角色。賣方代理或賣方代理的分代理，所承擔的是以下職責：

對於賣家：

與賣家交涉時，一個具有細心照顧、誠信、誠實以及忠誠的信託責任。

對於買家或賣家：
⒜ 細心行使合理的技能及照顧的責任
(b) 誠實、公平及有誠意對待的責任
(c) 表白代理人所知道的，而不在當事人知道或細心留意或觀察情況下的，所有對房產的價值或可取性有重要性影響的事實。

代理人是毫無任何義務向任何一方透露，關於不在以上具體責任下的任何保密資料。

買方代理人

銷售代理人可以在買方的同意下只代表買方。在這種情況下，此位代理人並不是賣方代理人，即便按照協議，他的部份或全部服務報酬是賣方支付的。專一代表買家的代理人所承擔的職責如下：

（接下來所陳述的，是買方代理人只對於買方的以及對於買賣雙方的個別責任，其內容與以上所陳述的、關於賣方代理在此方面的責任完全一樣，唯一區別在於買方代理與賣方代理調換位置，而賣方與買方也調換位置）

代表買賣雙方的代理人

地產經紀，無論直接或透過與一或多位合作執照持有人，可以合法地在交易中作為買賣雙方的代理人，但必須取得買賣雙方的知曉及同意。

在雙重代理情況下，代理人有以下對於買賣雙方的職責：

⒜，對於買賣任何一方，一個具有細心照顧、誠信、誠實以及忠誠的信託責任。
(b) 其他以上所陳述的各自對於買方及賣方的職責。

代表買賣雙方的時候，沒有取得各自一方的明示允許下，代理人不可以向另一方表白賣方願意以低於要價的價錢，或買方願意以高於出價的價錢成交（雙方底線價的意思）。

以上代理人在交易中所承擔的職責不免除賣方或買方保護自身利益的責任。您應當仔細閱讀以確保以上文字充份的表達您對於交易的理解。地產經紀有資格提供地產方面的建議。如需法律或稅務建議，請向合格的專業人士請教。

地產交易過程中，根據參與此交易的代理人的人數，您可能會收到多於一份表白書。法律規定與您有過超出偶然關係的地產經紀必須交給您這份表白書。每當此表白書交給您的時候，您應當閱讀其內容，從而考慮您與地產經紀在該具體交易中的關係。"

坦白說，除了擁有法律背景的買家會拿出心機，仔細閱讀表白內容，大多數買家收到這份代理表白後，別說閱讀，一般都很難看懂，就束之高閣，等到有一天需要打官司時，才會交給律師看。說實在的，因為文字是原封不變地照抄條例，表白內容即使有看，也不容易能讓一名門外漢完全理解並吸收其深層意思，看了也等於沒看，若真要看，還不如在買房時交給律師看。

對於一般人而言，代理表白雖重要，但更重要的是，還是經紀人本身的修養。客戶聘雇一位具有誠信的地產經紀，一般不抱有防範心態，往往會給予百分之百的信任，那麼要求地產經紀提供代理表白，莫非表露出社會對雙重代理制的不信任，卻無法將其廢除而感到無奈的一種反諷。正也因為必須保留雙重代理制，代理表白法才有它存在的價值。

就拿聘雇律師為例，律師接案子無需提供任何代理表白書給客戶，原因是法律嚴禁律師同時代表有利益衝突的買賣雙方，既然不允許這麼做，就用不著讓客戶明白一位代理須如何對待客戶。顯然代理表白法是沖著雙重代理制而來的，否則誰能解釋為何律師與地產經紀之間會出現這種表白責任上的落差。

值得留意的是，代理表白書裡頭居然對「利益衝突」隻字不提，一位雙重經紀不可能在同時代表買賣雙方下，沒有絲毫的利益衝突存在。假如代理表白的宗旨在於保護消費者的利益，有什麼比保護消費者不受利益衝突所傷害更為至上？

即便在某些可能但未必存在利益衝突的情況下，一位律師也必須在客戶理解利益衝突存在的情況下，事先書面徵求並取得客戶的允許，律師才能不違反道德的情況下接案子。地產代理表白法，是否因為擬定者的疏漏，而忽略了在表白書上警告當事人還未作出僱用雙重經紀的時候，充份瞭解該利益衝突的存在，而利益衝突又會如何傷害消費者等重要信息。

讓地產交易更透明化固然是可圈可點，但問題的癥結在於消費者平常對於代理表白書的重要性不太在乎，一直等到想把自己的經紀甩掉的那一天，為了設法解聘經紀人的時候，才經由律師告知說，與經紀人所簽署的售賣委託協議，若之前經紀人忘了給予賣方一份代理表白書，該協議書是可作廢的。

經紀人打從考取地產執照時就已知道這個法律的存在，若不幸忘了在地產交易的適當環節將代理表白書交給當事人，由於法律不允許亡羊補牢，不能事後再將文件補上，萬一因此疏失而丢失佣金，可謂責無旁貸，只能怪自己。

文：陳建友律師

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