【建友地產執照班 - 陳建友律師】房產換名小心房子被拍賣

華人社區裡，經常有親朋好友向公證公司詢問關於親屬或朋友之間在房子產權上換名的可行性，往往公證公司會基於法律責任原因，而向客戶推辭此類服務。

無論是加或減名，表面上看來，在產權上換名字不難，只需找個公證員填寫地契後，由公證員為簽字作好公證，再把文件送往縣登記處進行登記即可。但實際上不是如此單純，產權換名會因不慎而產生沒預料到的衍生問題。

換名字不一定是加或減名字，有時候是100%的產權轉移。不管是任何種類的變更，當事人除了要留意此動作會不會引發縣地稅估定局的重估權以外，還要考慮會不會因此造成貸款銀行來信討債。

劉女士搬進一棟房子，開始先作房客，後來才決定把房子買下來。於是劉女士告知屋主林先生她的買房意願，身為地產經紀的林先生就給她出個主意：劉女士不需向銀行貸款，只需投入6萬元現金給林先生作頭款，由劉女士「承接」林先生的房貸，但依林先生所求，兩人將銀行蒙在鼓裡，沒有取得銀行的同意下，就由林先生經營的「公證行」辦理過戶手續，林先生沒為劉女士購買產權保險（Title Insurance)。

產權過戶後，林先生的房貸賬單是由銀行寄至劉女士現住地址，賬單上寫著林先生的名字，劉女士卻不以為然，每月準時以她個人支票支付房貸，從來沒料到銀行對此做法會產生異議，連續支付了幾個月的房貸。

其實，劉女士沒有體會，而林先生也沒向她表白，此種交易是存在著一些隱匿風險的。林先生與銀行所簽的房貸合約是不允許此類交易的，銀行一旦發現產權有轉移，而貸款還未償還，則有權向屋主追索清還一切本金及累積利息，這就是所謂的「Due On Sale」條款。

東窗事發，銀行發現林先生觸犯了這條款，隨著發出信函要求林先生清還房貸，否則將啟動法拍程序，林先生頓時不知所措，只好請求劉女士「配合」暫時先把產權歸還給他。一聽到「法拍」兩個字，劉女士對這突如其來的危機，完全失去判斷力，與其找位律師詢問，她寧可遵從林先生的「專家」意見。這麼做也達到了他們要的效果，產權一歸還給林先生，法拍危機果真嘎然而止。於是劉女士決定先暫時把產權擺置在林先生名下，以待將來秋後算帳。

可是，一波還未完全平息，另一波又來侵襲。人算不如天算，產權一返回林先生名下，突然間產權上就冒出了國、州兩稅局及民事案件留置權（lien)。

原來林先生拖欠近2萬元聯邦稅及5千元州稅，同時也曾經因為從事地產仲介工作而被告職業疏忽，最終輸掉官司而被法院判賠償對方4萬元。這幾項債務都被登記於縣登記所，接著以留置權浮現於林先生名下之所有土地產權記錄。

就稅務留置權，政府還未作出進一步的追索動作，一般也不會積極追索。政府之所以不急迫追索的原因所在，無非是由於所欠的稅金是不斷累積著利息，何況不論將來房子是以何種方式脫手，與其他種類的留置權相比，政府的稅務債是佔優先獲取償還的，用不著小題大作。劉女士暫時可以鬆一口氣。

屬於個人的留置權就另當別論了，債權人的追索態勢一般會比政府更加積極。4萬元債權人的律師已迫不及待來信催促林先生，因為擔心林先生的個人債務連累到劉女士，對此驟然而至的意外，他倆狗急跳牆之下，又把產權轉移劉女士名下，以為此舉足以證明劉女士才是真正的屋主，其實此舉根本無濟於事。

之後，劉女士曾試圖向所有林先生的債權人解釋，她才是真正屋主，林先生的個人債與她不相關，可是任何解釋也不能說服債權人將留置權釋放，律師唯一能為她爭取到的只是對方同意給予劉女士時間與林先生交涉還債。可是，為此林先生後來宣佈破產、避而不見，劉女士只好與他對薄公堂。

法院曾經就「Due On Sale」問題作出裁決，尤其是針對自住屋，很多人或許不明瞭，事實上法律並不允許銀行因產權名字被換而執行該條款、法拍房子，除非新任屋主缺乏支付房貸的能力。因此一般面臨類似劉女士這種問題的屋主，可以試圖與銀行協商，銀行一般會有談判的空間。可惜劉女士沒事先向律師問清楚，再決定採取適當應對措施，否則也不會陷入如此處境。

陳建友律師

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