郝琦律師專欄：什麼是FORECLOSURE? 加州的FORECLOSURE?

美國金融和房地產風暴影響眾多移民朋友。經濟狀況不好，很多人付不出房租。因此最近也常常聽說許多房子都在拍賣。那麼新移民對美國，特別我們所居住的加州的房產法，放貸法又了解多少呢？我在這裡對這方面的有關法律作個簡單介紹。

1． Title Theory

加州是title theory州。也就是說，以房產抵押貸款的房產權在借款人付清貸款前，地契其實在信托中（Trust），這個法律文件就叫作deed of trust 或者叫mortgage。 也就是說，貸款人暫時“保管” 著您的地契，您付完貸款時，地契才交給您。所以，您如果有自己的房子，但是有房款，您可能就沒見過您的地契，因為，在您還完放貸前，地契在銀行那裡保管著呢！

2． Foreclosure and Auction

其實房地產拍賣(auction) 就是我們常說的foreclosure。那麼什麼是FORECLOSURE呢？

Foreclosure 其實是個法律程序，也就是銀行，或者其他以房產抵押交換而提供貸款的人或者機構 （即貸款方）從法院那裡取得一個法令終止借款人的居住權。 這種情況是因為貸款方在放款給借款人時的條件就是，在貸款還完之前，地產所有權暫時歸貸款人。 借款人只是有居住和使用權。一旦借款人不按時付錢時，或者付不出貸款時，貸款方就有權取得房產的永久所有權。

Foreclosure 一般來說有兩種：judicial foreclosure （經過法院）和 non-judicial (非法院)。 Judicial foreclosure 很少情況下才會用。一般只有兩種情況才會用到：一種是貸款文件中漏掉了買賣權力的語言，還有一種就是貸款人要求通過法院來爭取拍賣後的差價。加州普遍使用的是 non-judicial foreclosure。

Non-judicial foreclosure 通常是在貸款文件中明確說明，在借款人不付錢，或者付不出錢時，貸款人有權利拍賣所抵押的房產來低所欠的貸款額。如果貸款文件中對拍賣的地點和時間也很明確的話，這一條也必須嚴格按此約定來執行。

一旦貸款人不能按時付款，貸款人就會發一個欠款通知 “Notice of Default” ， 並在當地縣政府注冊紀錄(recorded)。此通知也會通過掛號信的方式在注冊記錄10天內寄給貸款人。借款人從這天算起有90天的時間來解決欠款問題。

如果90天後，借款人還是不付，那麼，貸款人會馬上注冊記錄拍賣通知Notice of Sale。 通知會明確指明抵押房產在21天內會被拍賣。同樣，拍賣通知也會以掛號信方式寄給借款人，並在當地報紙連續刊登，貼在比如法院類的公共場所。

之後，貸款人就可以在拍賣通知所登時間和地點執行公開拍賣（The Trustee Sale Auction）成功中標的買主一定要以現金或者現金支票的方式一次付清。這位賣主同時會受到一份信托受惠人地契。一般來說，貸款人所出的價就是貸款所欠額，如果沒有人出標，抵押地產自動回歸貸款人。

拍賣之後，借款人即使籌夠所欠金額，也無法再將房產收回。

因為文字有限，加之每個人的情形也會不同。 此文只能作為一般知識點滴而已。 如果各位朋友有房貸，土地投資及房地產法律方面的問題。我建議各位朋友同律師單獨約談，以便更好的幫助各位朋友。

郝琦聯合律師事務所經辦各種法律業務，包括民事，刑事，行政，福利，工傷車禍等等。郝琦律師同時還擁有房地產經紀執照。有任何法律，土地投資買賣，商務問題，歡迎各位來電咨詢。