郝琦律師專欄：房東與房客關系有關法律常識

每個移民大概都有過租房的經驗。大家也許知道，房東與房客之間的關系處理不好時，就會扯上官司。下邊就談談常常面臨的法律問題。在加州，房東與房客是一門特殊的法律課程，因為這放面法律技術性非常高，也非常微妙，因此面臨有關法律問題時，還是要咨詢自己選擇的律師，以便作全面地解釋和處理。本文只能作為參考，和一般法律知識。

一般情況，租約到期，房客願走，願留掌握全在房客手中。 麻煩常常出在租約沒有到期的情況下，一方要走或者一方要逐。這兩種情形下，往往會導致房東通過法院裁決來逐客 (EVICTION or UNLAWFUL DETAINER ACTION)或者要求房租補償：

1． 逐客動機

房東一般會有兩種理由來通過法律方式逐客。一種是理由充分，合理逐客。有時也許理由並不充足甚至不合常理。

對於房客來說，一旦有被法院逐客的紀錄，房客的信譽就會受到影響，在以後的七年到十年中對房客將來租房都會很不利。因此要妥善處理。

多數通過法院裁決的逐客案子都有通知要求（EVICTION NOTICE），當然，租約到期就不需要有通知。一般來說，如果月租合約要求30天的通知要求。某種情況下，比如，干擾，破壞，或者房客進行不法行為，法律只要求3天的通知。 盡管房東一般可以隨意逐客，但是如果房東逐客的行為是報復性或者是歧視，那麼房東很可能會敗訴。相對來說，被逐的房客也可以用這些理由作為辯護依據。

2． 通知的具體要求。（NOTICE REQUIREMENT）

法律要求房東給房客具體通知要求(逐客令eviction notice)，這樣也是為了給房客一個機會處理相關問題以避免被逐。 比如說，在通知時間內，補上所欠房租或者其他所欠資金以及修正相關問題。

假如說房客對逐客令中所列內容不服，而強留下來，這種案子就叫做UNLAWFUL DETAINER (非法留居)。當然，如果房客逐客令如果不符法律要求，房客也可以此來反擊房東為己辯護。逐客令一定要通過法院判決才能生效，法律不允許房東使用武力來強迫房客離開。

3。遇到被房東逐客該如何處理

應訴。很多房客以為收到非法留居的法院傳票主動搬出去就了事了。其實不盡然。 因為，有時候，房東會堅持法院做出裁決，房客如果不應訴， 就算自動輸了。 等知道了，就太遲了。一旦被裁決，要翻案就比較麻煩，而且費用要比應訴高。 因此一旦接到法院訴狀，最好馬上咨詢律師，聘請律師應訴，千萬不要耽擱。很多朋友為了省錢，自己出庭辯護，往往會輸。 因為這方面的法律技術性很強，花錢請個好律師會事半功倍。 如果耽誤或者因為省錢硬著頭皮應訴而輸，信譽會受到長期影響。

4． 其他有關常識 – 隱私權

房客在申請租房時，常常要填些表格，要給房東提供很多個人隱私資料，比如，收入，社安號，銀行信息，債務等等。法律對這些私人隱私是絕對保護的，規定房東不可同別人共享。

另外， 一旦租到房子，按理說，房客是買下了所定時間段內的絕對使用權。一般人不經過房客允許或者法律允許情況下不得進入干擾。在租約期間，房東一般在法律允許範圍內才能進入房客房間， 比如，緊急情況，雙方同意維修，房客已搬離，或者有法院命令。在此情形下，一般法律要求房東預先24小時通知房客。

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