同方諮詢 - 淺談業主在土地開發專案中如何保護自己(二)

先來看開發商的所作所為。

他聲稱建運動場的批文齊全,業主直接開建即可。然而,開發商並未提供任何直接證據如經批准的施工圖、各部門的批文副本及相關許可證號碼等等。更令人費解的是,開發商還幫業主聯繫了土木工程師去設計了土地平整圖,而這一行為和批文齊全是相互矛盾的。既然已經有批文了,就應該有批准了的施工圖,根本無需再做設計。另一方面,在上交的圖紙未得到任何市有關部門的回復的情況下,居然擅自開始了土地平整施工並請地質工程師出具了壓實報告,也填寫了土地平整證報告並呈交到市土木工程主管部門。可以想像,由於該專案未經批准而施工,在市有關部門知情後遭勒令停工。值得慶倖的是,市里並未對此行為採取進一步的行動如罰款等。顯然,開發商在整個事件中向業主隱瞞了運動場專案的真實情況。一開始,可能開發商只想以運動場批文齊全為賣點去促銷該房產。後來,一看業主信以為真,開發商騎虎難下,就只好硬著頭皮開始了違章施工,直到事情敗露。在接手該專案後,為了查清真相,筆者親自去市里有關部門進行了核查。結果發現,開發商建房時的批文顯示,運動場並不在建築與安全部門批准建設的專案之列。運動場作為單列專案,曾由開發商向市規劃部門報批並獲准。可是,該批文有效期僅一年,到筆者調閱檔案時已失效一年。

一個專案僅拿到規劃部門的批文並不意味著什麼,這一批文僅具有形式上的意義。換言之,該批文僅表示該專案在某些方面符合市里的統一規定,比如鐵絲網的高度,燈的數量及高度等等,而並不賦予批文持有人專案的建設權。就一般土木工程專案而言,除了規劃部門的批文外,另外兩個部門,即土木工程部門及建築與安全部門的批文更重要。土木工程部門審批土地平整方案並監督土地平整施工,而建築與安全部門審批專案中與建築規範有關的施工圖及計算並監督關鍵施工過程。特殊情形下,如挖方和填方總和不超過50立方碼可免予土木工程部門的審批,但本專案並不在此列。只有在獲得土木工程部門的許可後,才能破土動工平整土地;同時,只有在獲得建築與安全部門的許可後,才能實施專案的建設。一般情況下,建築與安全部門只有在確認土地平整已完成並符合設計圖紙的情形下,才會發放營建許可證。由此可見,開發商的說法完全不能成立。他所進行的土地平整完全未經有關部門認可,屬於違規操作,即使土地平整符合圖紙要求,也不能説明業主獲取營建許可證。另一方面,在獲取土地平整許可證的同時,業主需向市里交一定的保證金以保證業主對此專案是認真的並確實努力要去建成。如果業主不能在規定的時間內完成,市里將沒收保證金。試問,有哪個開發商會為別人的不確定是否要建的專案付保證金呢?從這一側面也可以說明開發商的說法不能成立。

再來分析運動場建商的所作所為。該建商在對業主提供的批文齊全的資訊未進行核實且無施工圖的情形下,見有利可圖,便乘機誘其簽訂了施工合同並收取了定金。這樣的行為極不規範,更違反了行業道德。據該建商講,他已從事運動場建設近二十年。想必他應該很清楚運動場建設的手續及條件,然而,由於利益熏心,在條件不成熟的情況下,公然騙業主簽訂合同,更無恥地攫取了巨額定金。建商在合同的簽訂上顯然存在故意欺騙的行為。筆者認為,施工合同的簽訂必須以具備施工條件為前提,以完成施工任務而獲取利潤為最終目的,而不應該以收取定金為目的。筆者之所以認為不具備施工條件,主要有三方面的原因。

其一,儘管業主口頭說明施工批文齊全,但並沒有書面的直接證據作支援。更值得探討的是,業主並非內行,他的資訊來源於開發商。業主的這一說法是基於對開發商的充分信任。另一方面,業主並不清楚如何去識別開發商所稱是否屬實。

其二,施工批文總是和施工圖紙聯繫在一起的,而合同簽訂時根本就不存在一個有著雙方共識的明確的施工圖。而該建商又不提供設計服務。合同中的各建設專案僅泛泛適用于運動場,而不是針對該專案而專門設計,這一點顯然是不能接受的。筆者接手該專案後,對該運動場建商的資質進行了核查,結果發現,其僅僅擁有混凝土施工專項執照。按照法律規定,該建商不具備承包運動場專案的資格。原因是運動場除混凝土場地外,還包括鐵絲網和電路的安裝。具體到本專案,還需要建帶擋土牆的戶外樓梯。這些因素綜合起來要求承包商擁有A類或B類普通執照。

其三,施工合同簽訂時,雙方並沒有一個明確的開工日期。開工日期及工期是一般工程施工合同中不可缺少的條目,同時也是對承包商的約束條件。一個沒有規定開工日期的施工合同意味著承包商可以任意地拖延開工日期而不受任何處罰。類似地,一個沒有規定工期的施工合同意味著承包商可以無限期地建下去而不受任何處罰。顯然,這兩點對業主是極為不利的。

更有甚者,承包商借著合同的簽訂向業主收取了定金並堂而皇之地不履行施工合同規定的任何事項。定金的收取是為施工服務的,既然沒有確定的開工日期,就不應該收定金。

另一方面,從業主的角度來講,他付了定金可什麼也不能得到作為回報。可見,這樣一個合同實際上不符合經濟合同中的權利和義務對等的原則。承包商只收錢而不執行施工的行為顯然違背了職業道德,而其行為也使業主蒙受了一定的經濟損失。