房貸困難的屋主與投資人皆受惠的HAFA短售方案(一)

Cerritos Investments, Inc.— Emily Ching 短賣專家

在2010年6月以前﹐有困難按時繳貸款的屋主在進行短售(Short Sale)時﹐其購買合約都需經由賣方貸款銀行處理及核可﹐過程耗時2到6個月﹐而且不是每個個案都可以獲准短賣﹐也不是每個個案都能順利成交。在此過程中﹐買方失去耐心而棄權﹐賣主也多半放棄房子一走了之﹐以致棄屋易遭破壞﹐甚至使買家銀行因房子條件太差而拒絕放貸﹐最終導致法拍命運。美國歐巴馬政府為挽救法拍﹐鼓勵短售﹐於2010年4月5日提供積欠房屋貸款的屋主一個解決方案﹐稱為Home Affordable Foreclosure Alternatives﹐簡稱HAFA Short Sale。

如您欲在地產買賣獲利﹐您必須瞭解HAFA Short Sale方案將對南加地產未來兩年產生主導力。所有在美的大型銀行(包括房麗美Fannie Mae與房地美Freddie Mac)均已在2010年8月1日前開始實施HAFA﹐如全美最大房貸公司Bank of America早已在2010年4月5日加入實施HAFA。所有已簽約加入“救房改貸(Home Affordable Modification Program)”的銀行﹐也必須一併加入實施HAFA至2012年12月31日止。此方案最大的宗旨在於-- 所有同意加入HAFA短售的貸方﹐包括資淺的留置權所有人(即Junior Lienholders)必須“免除”對屋主(自住屋借方)“短缺付款(Deficiency Liability)”之追討權﹐並給予屋主至少4個月時間﹐使其順利經由地產經紀售出房子﹐避免房屋遭法拍﹐即使其售出價遠低於積欠的房貸額。Short Sale的價錢已先認定﹐合格的買方不需太大競爭或長久空等。自HAFA施行以來﹐銀行發現其由短售屋而來的損失大大低於銀行沒收屋(REO)﹐[鼓勵短售﹐挽救法拍]不僅嘉惠欠貸屋主﹐更能使銀行和買方雙贏。可預知在這坡經濟不景氣之下﹐短售屋銷售仍一路看俏﹐將衝擊房市至2012年年底。

To be continued…