趙文祉律師事務所 當房客無法交付房租時 屋主有權利要求房客搬離?

最近這幾年,全球都面臨了經濟不景氣的影響!尤其是失業率不斷攀升的加州,許多人因為無法找到工作,付不出房租造成一連串的問題。當房客無法交付房租時,屋主有權利要求房客搬離。

但是, 驅逐房客必須按照合法的程式。 驅逐房客,依法必須先經過法官的裁決。驅逐房客可用的理由有幾種:當房客無法按時交房租時,可采未付房租(non-payment);而當房客對房屋的使用超出原先協議的範圍,如私下轉租,契約期滿仍不搬離,或對鄰居的生活形成妨礙時,可以及違約(breach)為由驅逐。 驅逐未按時付房租的房客,屋主可先以書面通知房客欠繳房租。三天之後,可向法庭申請驅逐 (eviction).如房客作回應(answer)法院會在二十天之內定出庭日讓雙方出面說明。

若房客未按時出庭,法官將採信原告說詞,進行缺席宣判。 至於違約,屋主則必須對其理由在法庭上提出證據,供法官參考。 按照加州的法例,房東必須提前給房客通知,一般是提前三十天或六十天,如是法拍屋甚至需要九十天通知。如果房客到期仍未搬走,房東可到當地 的法院申請驅逐令﹔在法官裁定房客必須搬離後,通知員警,要求警方強制執行法官的驅逐令。 而當屋主取得判決書後,由法警將執行法院的驅逐令,並給予房客五天的時間自行搬離。如果房客屆時仍未搬離,法警將強制執行法院驅逐令 ,並將房客的私人物品移至他處保管。

特別應注意的是,依法,只有法庭法警有權執行驅逐,屋主不得以任何私人手段,如換鎖或切斷水電脅迫房客搬離,或對房客採取精神或實體的威脅與騷擾,否則將面對民事及刑事的刑責。 華人社區最常見的違規行為是,在法官仍未簽署驅逐令前,屋主已先採取驅逐行動。屆時,房客報警,屋主反而從有理變為無理,反而成為刑事案件的被告人。因而,房東在處理房客問題上應特別小心,在出租房屋或房間給他人前,應先作一些犯罪或信用調查,應向房客要求先交保証金,在房客違約時,應透過合法的方法來驅逐房客,不應私自進入租客的房間,不應更換鎖以阻止房客的進出,不應搬動房客的私人物品。