王森房地產專欄-南加州房地產稍回落 正是投資進場好時機

根據加州房地產經紀人協會（California Association Of Realtors）5月最新報告，2014年的獨立屋中間房價稍回落3.43%，但銀行貸款利息卻反而上升，年薪達8.6萬的美國民眾才買得起住房。南加知名的年輕一代千萬經紀王森(Sen Wang)認為，不少美國民眾只能租房而居，租房需求大幅勁揚，此時正是現金買主投資/自住進場收購的好時機。

報告中顯示，目前加州房屋中間價位略降為$416,720美元，去年價位為$431,540美元；目前房屋貸款30期利率為4.46%，去年同期僅3.56%。貸款者除了20%的自備款外，薪資收入須達到$86,419美元，始初步符合銀行放款條件。

目前加州中間房價的貸款，每月付款為$2,160美元，王森說，這數字與動輒$2,200至$5,000的租屋金額相比雖不高，似乎美國工薪民眾應該都能負擔得起，但因貸款人往往另有其他固定雜支，亦會被銀行當成收支計算項目之一，很容易被判定成為不合格的貸款人。王森進一步指出，也因此隨著銀行放貸條件趨於嚴格，不利於美國工薪族買房，但卻反而有利於投資者進場掃貨，持有房宅或公寓樓等單位，樂當個包租公或包租婆。

洛杉磯市中心更新擴展中，前景相當看好，例如麟凱集團Rega Group握有的新項目，就讓投資人一案難求。
此外，加州房地產經紀人協會首席經濟學家萊斯利(Leslie Appleton-Young)亦預測，2014年加州的房屋中間價位將持續上漲6％，且30年期固定抵押貸款利率預計將上升至5.3％。王森指出，此刻正進入夏季買賣房產熱潮，數據顯示房價未來將有很大的上漲空間。投資人與買家需把握進場時機，坐領5%至10%出租營收以及資產額外增值等大利多，還能幫手上的現金存款保值甚至增額。據了解，隨著中國經濟成長放緩，人民幣未來仍可能有貶值風險。

王森更補充道，南加州吸引買家的原因，除了一年四季陽光普照、氣候宜人、整體經濟穩定、利於商業運作與就學、生活環境優良之外，最重要的是加州-尤其是洛杉磯人口持續顯著增長，且房價與歷年相比仍處於低位，整體分析下來，投資房產或土地開發等融資項目，會是2014年最佳理財選擇。

王森分析，洛杉磯人口持續顯著增長，且房價與歷年相比仍處於低位，投資房產或土地開發等融資項目，會是2014年最佳理財選擇。(麟凱集團Rega Group合作夥伴提供)
首席經濟學家萊斯利也說，2014年令人興奮的是在洛杉磯市中心的一些建築項目。王森提及，例如日落大道上的新開工的公寓建案，為該區罕見的住宅新建案，一公開就受到政府與媒體的極力支持與熱烈報導。王森分析道，該建案工程費3,000萬美元，92個公寓單位，每月租金從$2,000美元到$5,000美元不等，算一算投資效益不錯。而王森自己手上就有洛市中心的大型住商新建案，投資效益更是驚人，目前正秘密尋訪適合的買主。

《今日美國報》報導房產調查RealtyTrac統計顯示，自2009至2013年間，10個國家的買家對美國物業的興趣增長，分別為阿聯酋、瑞士、香港和中國大陸、法國、意大利、英國、澳洲、加拿大、瑞典、德國。其中，德國、英國和中國陸續皆有超過1萬名淨資產超群的人士進場，就是看準美國相對穩定的投資環境。

調查中還指出，中國國民對增長速度放緩，以及當局打擊資產外流的擔憂與日俱增，因此美國相對富強的國力和對財富的保護政策，吸引他們考慮投資美國地產。

王森認為，選擇投資正在發展的潛力城市，不僅保值且效益高。(市政府發布)
王森建議，想投資美國房地產的民眾，也可以考慮住宅以外的其他選擇，例如10個單位以內的小公寓樓，平均空置率約僅8%，以他自己的專業物業管理公司為例，管理費其實並不高，只佔年租金的個位數比。或可購買辦公大樓、購物中心等商業地產，扣除地價稅，租金收入還有不少盈餘，且物業也會增值。再嫌煩麻者，更可以投資土地，例如他手頭上就有很多商圈與生活圈正在發展的潛力城市，地價跟買住房或建築差不多，卻只需繳納低廉的土地稅。他建議民眾在進場前，可以先做點功課，或者找個適合的投資經紀合作，量身挑選適合自己且保值、收益高的地產項目。

更多詳情，歡迎洽詢王森先生，電子郵箱sen@real777.com，連絡電話 1-626-675-9777，或麟凱集團Rega Group網站www.real777.com。