WILSON 鄧：【新移民買房貸款常識】

南加州新移民越來越多，常遇到關於購房貸款，報稅繳稅等方面的問題。

外國人也可來美買房貸款

只要有美國有效簽證，入境後到提供貸款的銀行開戶，並且可以出示證明。5%自備款是自己的即可向銀行借款。建議初來美國的新移民可多涉獵房地產講座與周圍親朋的經驗。

新移民 請貸款，如還沒有信譽，建議去大銀行開一個戶口存500美元，可申請一個Secure card，購物就可以用了，兩個月就可以慢慢建立Credit。Credit在680分以上可以有一般的貸款，如果580以上可藉FHA政府貸款。政府貸款利率都在3.5%左右。房利美和房地美都有中文的購屋指南。長期不付Credit，信譽當然會不好。

報稅/繳稅

新移民要培養報稅的習慣。如有一位新移民，月收入4500美元，報稅時報低收入只報1000元，但如果想重新貸款，低收入就沒辦法。

華人一個錯誤觀念，認為報稅等於繳稅，其實不是。如房子出租給別人，每月2000美元，一年24000美元，但如果不報稅，每月mortgage(抵押)也是兩千元，那一年mortgage就是24000美元，收入和支出都是24000美元，就不用繳稅 ​​了。

如一位退休老先生房值48萬美元，欠16萬美元，問可不可以貸款，他的退休金$16000/年，不到$1300/月，如果16萬欠款要每月$2400才能拿查收入的貸款。因為要付房租，地產稅和保險，這三樣是45%的收入，去年每月收入1300，不想報稅，但事實上每月mortgage也是1300元。這樣不報稅就拿不到查收入的貸款利率。有的查收入的貸款利率可拿到3.375%，不查收入的最低是4.75%。每個人都要培養報稅的觀念，才能享受美國法律給與人的公正優惠。

貸款三要素：Credit（信譽）、Incom(收入)e和房淨值

如果希望信用Credit好，要及時存入花掉的錢，不要把信用卡用到幾乎上限，那樣Credit不會好，如5000元上限用1000元或1500元信譽就很好。也不要開太多的信用卡。需要補休Credit，就是改變消費習慣，Credit report可看到你花錢的模式，如果恢復好信用，半年就會起來。可以去銀行申請，開水，電賬單，給人家租房子，房東也可以提供Credit。任何Credit不能遲交，否則會留下記錄。

收入方面，要有習慣用信用卡和支票存入支出，都有憑據。借貸交易要以支票為憑據。最好用支票付錢。增加收入也可把部份房減租。

房淨值如低於20萬，還需再保PMI，Property Mortgage Insurance，需多付保險費。

美國鼓勵人買房和貸款抵稅

美國鼓勵人買房和貸款抵稅。建議買房最好一半現金，一半Credit，美國所有繳房貸的利息是可以抵稅的。如果是現金，放在那裡是不動的，那在美國的收入就沒有辦法抵稅。

如每月收入是5000元，一年六萬元要付收入稅Income Tax，如買50萬的房子，放25萬的貸款，每月2000元Mortgage，就可抵24000元，這樣六萬元收入只需繳三萬六收入的稅就好了。

美國是一個Credit的世界，好好地管理，既會拿到很好的優惠，也可享受低利率，還可抵稅。對新移民，建議先買一個自己住的房子，不但可以有自住屋貸款優惠，並且可用建立自己的信用額度，房子只要長期擁有，便有機會升值。“有平靜安穩的家，也可以建立自己的Credit，不需要一定買豪宅，量力而行。”

最後，建議新移民在美國有問題要找專業指導，需要會計找專業會計師，生病找醫生，這樣可得到專業正確的指導。

文章來源:美國資訊網