徐心聰房地產經紀：有關（加州）稅的問題

外國人在美國賺錢是需要報稅的，所要報的稅不外乎房產稅和所得稅兩種。雖然不是美國得居民，沒有社會安全號碼，但是還是得申請一個稅號，以便報稅。請記住，這個稅號得本人親自去稅務機關申請，不能託他人代辦的。

1.房產稅
a.縣房產稅
1978年，加州公民投票通過了13號提案，大幅降低了房產稅的稅率，並限制各縣市房產稅率不得超過評估值的1%。每年房產評估值漲幅也不得高於2%。唯有在以下幾種情形時政府才可以對特定房產重新評估：
a)產權轉移
b)完成新建
c)房產價值下降
縣政府會根據房產的評估值徵收1%的房產稅。
b.市（地方）房產稅
這是地方居民經過公民投票，通過的市政、學區、自來水、和社區大學等開支，根據房產的評估值徵收，一般是在0.1%至0.2%之間。
c.特別房產稅
有時某些地區需要特別的地方建設，但是由於某種原因地方政府無法支付這些經費，就由該地區的居民承擔這些費用。但這不是按照房產的評估值，而是按房產所有人的直接受益計算和徵收的。所以在某些城市裡，特定區域的居民得比其他居民多繳一些房產稅，就是這個原因。這些特別稅都得在過戶公證的程序中，由賣方提出說明的。
所有計算出來的稅，每年分四月和十二月兩次合併徵收。

2.所得稅
a.房租收入所得稅
每年房租的總收入，扣掉所有和租房子有關的開銷和維修費用，這是您的所得，要按所得稅申報。
例子：
每月房租收入：$2,500
每月物業管理費(HOA)：$200
汰換熱水器：$650
房產稅：$7,000
$2,500 x 12 ＝ $30,000
$200 x 12 ＝ $2,400
$30,000 － $2,400 － $650 － $7,000 ＝ $19,950
每人每年有$10,000的免稅額。以$19,950的收入，若是夫妻二人合報，則完全免稅。若是單身，則$9,950要上稅。若以10%的稅率計算，要繳$995的稅。所以本年完稅後的淨利是$19,950 － $995 ＝ $18,955.

b.增值所得稅
賣房子時，在公證的過程中，公證公司會按政府的規定，按售價預先扣聯邦稅10%和州稅3%，共計13%。到年底報稅時，您按當年的收入所得報稅，這些預先扣的稅會一併計算多退少補。
例子：
買價：$270,000
賣價：$500,000
過戶時公證公司扣繳$500,000 x 13%＝$65,000
賣房子所需費用約$500,000 x 7%＝$35,000
假設為了賣房子而維修的費用約$15,000
假設賣房當年房產稅為$5,000
所得稅應稅額＝$500,000 － $270,000 － $35,000 － $15,000 － $5,000 ＝ $175,000
聯邦所得稅＝ $175,000 x 10% = $17,500
加州所得稅＝ $175,000 x 3% = $5,250
所得稅合計＝ $17,500 ＋$5,250 ＝ $22,750
退稅＝ $65,000 － $22,750 ＝ $42,450
稅後淨利＝ $175,000 － $22,750 ＝ $152,250

美國的房產稅和所得稅看起來好像很重、很複雜，但實際了解之後您就會發現其實沒有那麼嚴重。相反的，很多的地方稅如學區稅反而可以帶動地方的建設，增加房產的價值。另外，只要細心管理，確實紀錄，也可以避掉很多所得稅的。