方圓貸款：有閒錢，我該不該提前還房貸

論壇，博客上有許多人問：最近手頭有閒錢，覺得每個月多付一些房貸還是能節省一些利息，比如每個月多還個三百五百，應不應該還呢？能不能幫忙分析一下。下面就此問題給出我的一些意見，供大家參考：

一.投資房（出租屋）

首先，投資房的收入按投資動機/來源分為以下兩類（種），分開分析：

（1）靠現金流收入（Positive cash flow）
也就是把房子租出去之後，租金減去房貸，地稅，保險，物業管理費（HOA）等所有支出剩下來的錢。大部分地主們買了投資房不會馬上賣出去，只要租金能cover這些個費用，不倒虧錢就行。以後每個月收收租子存進銀行，長久也是一筆可觀的收入。在這種情況下，不建議提前還款，因為首先現金永遠是最值錢的資產，不提前還款的錢可以用於其它投資，比如買更多好的，有價值的投資房，也可以投資股票，孩子的教育，甚至是出去玩等等，比還房貸得到的回報率更高。另外，投資房的貸款利息（mortgage interest）在稅表的Schedule E上還能夠抵不少income tax。

（2）靠賣房賺差價（Flip）：
這種賺快錢的情況是貸款把房子買下來，然後在較短的時間內把房子裝修一下，三四個月就以比買價高不少的價格賣出去賺取差價。如此一來，是否提前還貸都無所謂了，因為貸款頂多就在手上拿幾個月，等賣出去了就不存在提前還貸的問題了。

二.自住屋

自住屋提前還款的唯一考量就是利率高低，如果利率低，沒有必要提前還款；如果利率高，且在短時間之內又沒有什麼機會做no cost refinance，那麼每個月可以盡量提前還一些本金，降低總利息。

綜上所述，個人認為如果不是利率太高，房貸沒有必要提前還。貸款（無論是不是房貸）最原始和最核心的作用，就是讓拿不出現金做某件事的人得到現金去做想做的事情，讓錢發揮最大效用，代價則是利息。如果這個代價不是太高，我們確實沒有必要把銀行“給”我們的錢再吐出來提前還回去（否則貸款幹什麼呢？）。但是，這個底線是生活壓力不能太大，參考值為Debt-to-Income ratio（DTI）不超過50%，即每個月的房租，房貸，地稅，保險，車貸，學生貸款，信用卡最低還款額的支出總和不超過稅前月收入的的50%，餘下50%要留給其它開銷作為緩衝（reserve）。當然了，最低還款額還是要按時支付的。