【美國富升地產─孫斯陶】2015年美國洛杉磯地區房地產市場

美國房地產商協會(NAR)2015年2月公佈的一項調查顯示，在今年3月截止的12個月間，海外買家在美國購買成屋的金額已創下922億元紀錄，而中國買家即佔將近四分之一。調查則顯示，洛杉磯地區是來自中港台三地有意買家的首選房地產市場。 

洛杉磯坐落於美國西海岸，加州西南部，是美國第二大城市，僅次於紐約，美國最大的海港。此外洛杉磯還擁有發達的工業和金融業，也是美國的文化娛樂中心。  
 
 面積: 1290.6平方千米 
 人口： 458萬 
 房價中值： 51.97萬美元 
 房屋單價： 4015美元/平米 
 租金水平： 2409美元 
 
洛杉磯地區5大郡縣，洛杉磯郡，聖伯納迪諾郡，河邊郡，橘郡，文杜拉郡，它們一直都是公認的最適合華人移民的地區，環境優美，氣候溫和。華人佔總人口比例比較大，華人地位較高，受限制較小，華人社區也相對多一下。而且經濟發達，就業機會很多，同時國際化的文化，豐富的夜生活也給這個城市帶來了不少人情味，一直備受華人青睞。  
 
為什麼洛杉磯地區會是首選？  
 
一、洛杉磯距離中國距離最近。 
飛機大約12個小時之內就可以到達，國內一線城市每天僅直飛洛杉磯的航班已逾十多架。南航最近還開闢了成都，南京直飛洛杉磯的航班。非四大城市直飛美國的城市，洛杉磯還屬首個。這樣交通便利也帶來了更多商業，貿易和交流機會。 

二、洛杉磯氣候適宜丶陽光充足。 
洛杉磯毗鄰太平洋，一年四季如春，全年光照超過300天，平均氣溫20- 24度，而且空氣質量也好，適宜居住。 

三、洛杉磯是世界級城市，旅游資源豐富。 
洛杉磯是奧運會舉辦城市，是迪斯尼，環球影城，好萊塢等世界級文娛中心所在地，也是NBA洛杉磯湖人和快船隊的主場城市。城市內世界級的博物館，音樂廳，展覽中心數不勝數。毗鄰太平洋，海岸山脈的影響，讓它可以在一個小時車程內，即可海邊衝浪、日光浴，也可內陸登山滑雪，這樣的豐富的氣候，旅游資源，在世界上也是絕無僅有的。 

四、洛杉磯本身是個移民的大家庭，包容力強。 
洛杉磯本身有很多華裔居民，華裔社區發展完善，衣食住行都要比其他地區方便。 

五、洛杉磯教育資源豐富。 
加州理工學院，加州大學洛杉磯分校，南加州大學，加州州立大學，世界一流大學不勝枚舉。優質質量的社區大學，高中也是比比皆是。 

六、近年來房地產市場平穩發展，投資回報率高。 
在國內房地產市場有待觀察的同時，資產全球化配置已然是大勢所趨。而美元資產，尤其是房地產已然是國內投資人士的不二之選。

在未來一段時間中，以洛杉磯地區帶頭加州經濟將持續恢復，失業率降低，投資和就業的前景都十分廣闊，同時積極的商業環境，完善的政府管理與服務，優良的學區，理想的治安狀況等，都讓其房地產市場繼續升溫。 

在洛杉磯的西木地區和上海的浦東地區購買一套高級公寓的價格分別是83萬美元和99萬美元。可是洛杉磯的房子月租金可以達到3300美元，但是上海的房子卻只能租出1400美元。 
 
投資房地產是要衡量的很重要的一項因素就是年租金和房價比，用房價除以年租金，倍數越低越值得投資，如果倍數在15-18，就非常理想了。 
 
根據上述房價，洛杉磯的房子房價是租金的21倍，而上海則達到了59倍，相對來說，洛杉磯的房產更適合投資. 
 
洛杉磯地區城市與發展分佈特點 
 
對於赴美購房的國人來說，健康的房產市場以及華人新老聚集區成了購房的最佳地點。洛杉磯在美國房產市場佔有舉足輕重的地位，在2008-2012年美國次貸危機期間，洛杉磯一部分城市房產市場崩潰，房價應聲下跌。但在2013年美國房產市場復甦期間，洛杉磯一馬當先，成為了加州房產市場漲幅最快的幾個城市之一，年平均漲幅達到了25%。而眾多的華人聚集區也成了洛杉磯吸引國人的一個重要原因。 
 
洛杉磯華人購房特點如下： 

1、沿10號與60號高速公路，向東以衛星城市態發展。 

洛杉磯衛星城爾灣市、聖蓋博、蒙特利公園，奇諾崗城市的華人比例高達40%！至2015年，華人的聚集區已發展到洛杉磯以東40英里處的奇諾市，科羅娜市。 
 
2、華人聚集區一般安全性高，學區好，離華人超市距離近。 
 
華人注重子女教育，新老華人聚集區一般都具有學區優質，毗鄰高水平大學，社區安全，方便華人購物的特點。科羅娜以及奇諾崗市均新建有方便華人購物日常用品的99大華超市。 

洛杉磯衛星城眾多，那麼中國都投資在了哪裡呢？ 
 
爾灣市Irvine 

總人口：212,375；華人比例：36.5%；平均家庭收入：72,057美元；房價/平方米：4050美元；房價中位數：756,700美元；房價上漲趨勢：年漲15.8%；學校：小學：22所初中：7所高中：4所 
 
爾灣市坐落於南加州「技術海岸」的中心，因其生機勃勃的商業環境而著稱。該市也以擁有以下優勢而聞名遐邇：宜人的氣候、大量受過良好教育和技術培訓的勞動力、全美最安全的社區、充足的優良住宅供應和眾多生活娛樂設施等。 ，著名的電子遊戲暴雪公司（blizzard），其總部就位於加州爾灣市。 
 
2008年美國人口調查局將爾灣市列為全美人口6.5萬人以上最高收入城市排行榜第七位，2008年美國CNN Mondy雜誌將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名，2011年商業周刊雜誌將其列為美國最佳城市排行榜第五位。另外，爾灣市也在2010年的美國FBI年度犯罪率報告上成為全美10萬人以上的城市中犯罪率最低的城市。 
 
最近十年來，爾灣的華人居住人口劇增，相應的華人超市、書局、各種面向華人子弟的才藝學校如中文、舞蹈、音樂、繪畫等都在爾灣市安家，給華人創造了更加良好的居住環境。 
 
爾灣市學風鼎盛，擁有眾多高等學府，包括美國加州大學爾灣分校、康科迪亞大學、爾灣谷學院，的南加州大學橙縣分校、布蘭德曼大學、拉文大學和佩珀代因大學等。爾灣市大部分地區位於爾灣聯合學區內，該學區內有四所高中，分別是：大學高中、爾灣市高中、諾斯伍德高中（Northwoo 
 d）和伍德布里奇高中（Woodbridge）。其中，大學高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。小學更是優秀，十八所小學被評為加州前100名小學。 
 
爾灣市的房價一直也未有大的回落，究其原因，華人大量湧入推高了當地房價。美國房價的整體趨勢並未對其購置資產意願造成影響。許多華人寧願在這裡買房或租房，就是看中了爾灣市優質教育資源和安寧的社會環境。 
 
亞凱迪亞Arcadia 
 
總人口：53,000；華人比例： 45.4%；平均家庭收入：77,758美元；房價中位數：975,400美元；房價上漲趨勢：同比增長23.9%；學校：小學：6所初中：3所高中：1所 
 
亞凱迪亞是美國加利福尼亞州洛杉磯縣的一座城市，位於聖蓋博山山腳、洛杉磯市中心東北21公里。亞凱迪亞在最近四分之一個世紀經歷了一場巨大的人口變化。大約30年前，亞市居民幾乎全是白人；然而現在，有近半數人口為亞裔背景。這種轉型與台灣、中國大陸、韓國乃至其他亞洲國家的財富增加並移民美國，有著密不可分的關係。 
 
亞凱迪亞學區是全美頂尖學區，在2009與2010年，美國《商業周刊》（Business Week）評選「最適合養育孩子城市」名單，亞凱迪亞市成為全美15個入選城市之一。 

美國次貸危機和金融海嘯爆發以來，全美房價暴跌，但亞凱迪亞等加州華裔聚集城市卻不跌反漲，直接原因是華人大量湧入推高了當地房價。華人重視子女教育的傳統在美國發揚光大。許多華人寧願在這裡買房或租房，就是看中了亞凱迪亞等地的優質教育資源和安寧的社會環境。 
 
鑽石吧Diamond Bar 

總人口：60,360；華人比例：52.2%；平均家庭收入：68,879美元；房價中位數：576,700美元；房價上漲趨勢：年漲18.00%；學校：小學：9所，初中：3所，高中：2所。 

鑽石吧是位於美國加州洛杉磯縣郊外的一個富人區城市。鑽石吧市與臨近的奇諾崗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位於綿延起伏的丘陵地內,市容整齊美麗,草木如茵,因此該區成為中上華人家庭的居住首選之一。 
 
鑽石吧市(DiamondBar)為南加州華人聚集的城市之一,亞裔佔總人口約52%,約有兩萬九千人.鑽石吧市有一部分屬於南加州頂尖的核桃市學區,因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來該市.眾多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來設立。 
 
奇諾崗Chino Hills 

總人口：74,799；華人比例：30.3%；平均家庭收入：100,099美元；房價中位數：554,900美元；房價上漲趨勢：年漲20.20%；學校：小學：10所初中：2所高中：2所 

奇諾崗市是美國加州聖伯納迪諾縣下轄的市，位於洛杉磯東郊約30分鐘車程之處。市區範圍的面積約116.2平方公里。 「奇諾」（Chino）在西班牙語中的意思為「中國人的」。奇諾崗市在2012年被美國《金錢》雜誌 ​​評為2012年最佳居住地；且在被評為美國中型城市年收入榜第6位；在2008年FBI將奇諾崗市評為最安全的城市之一。以加州來講，在最適宜居住的前一百名城市中排名第七。 
 
2015美國房地產市場展望 
 
美國勞工部不久前發布的數據顯示，美國2014年失業率已下降至5.6%，為6年半最低值。 IMF(國際貨幣基金組織)對美國今年的經濟發展也做了預測，表示今年美國經濟增長有望達到3.1%，高於兩年前的2.2%，也高於IMF預測的其他發達經濟體今年增長率僅2.3%的平均值。 

胡潤研究院2014年的調查顯示，64%的中國富人(財富不少於160萬美元)都有投資移民傾向。而近來隨著以英國、澳大利亞為代表的多個國家地區收緊移民以及簽證政策，香港甚至全面暫停了資本投資移民計劃，這都在相當程度上限制了中國富人們的海外投資渠道。在這種情況下，對中國人赴美商務/旅遊簽證由1年延長至10年，留學簽證有效期由1年延長至5年的美國，似乎成為了中國富人們最好的選擇。事實上，中國2014年來美旅客人數210萬人，花費150億美元；到2018年，中國來美遊客可望突破400萬；中國投資移民帶來美國的投資接近50億美元，中國人在美國房地產置業投資超過100億美元。 2014年的調查顯示，在最受青睞的移民國家排行榜中，美國得票率依舊高居首位。隨著移民的增多，將會有越來越多的人投資美國房地產。可以預見，2015年，美國房地產行業將迎來一個大發展。 

美國富升地產： Appreciation Properties Inc 南加州大洛杉磯地區和橙縣本地房產經紀公司-專精高端住宅房產：一手新房、二手房產買賣、學區房、海景豪宅、投資房、公寓出租、商舖、酒店、倉庫、辦公樓、土地、法拍屋等； 

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