爾灣專家楊軍：中美購房差異面面觀

現在想要投資海外的國人越來越多了，房產投資被大家認為是投資額不大，盈利穩定的投資之一，近十年北京、上海等一線甚至是二線城市的房價飛漲，很多人在這一輪的房產投資上嚐到了甜頭，所以很多人想著把投資轉移到海外是不是也會有同樣的效果？今天小編就給大家整理一篇文章，看看如果投資房產中美之間到底有什麼差異，知己知彼，百戰不殆，投資當然也不例外。

1 城市與鄉村的定義

中國：
在中國人們生活的環境，城市和鄉村是截然不同的，城市是一個相對商業集中的地方，所有的機構都在其中，無論你要購物、吃飯、工作、娛樂，甚至看病，都必須進城，人們居住在城裡，局限在一個相對狹小的空間，造成了很多不便。但人們還是意守在城裡，不願出城，因為一旦遠離城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城裡。

美國：
在美國，不管是在紐約還是在洛杉磯，沒有絕對的城市和鄉村的區別，只有城中心有一個很小的相對集中的地方，其它都是像衛星一樣幅射出去的各個城市和區域， 每一個區域都有自己自成體系一套系統，商店、飯館、醫院、學校，為居住在該區域的人提供了很大方便。人們不需要做什麼事都湧到市中心去，在自己所居住的區域裡都可以辦到。

2 房地產製度健全程度不同

中國：
中國的房地產事業近幾年剛剛起步，還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程，都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調控變幻莫測，讓人無所適從。整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。

美國：
在美國的買賣房屋裡面，有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程，這裡面有估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行、以及經紀人制度，產權保險公司等等，每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美，沒有瑕疵。使房地產行業能夠公平、透明，健全。

3 產權的不同

中國：
在中國的住宅產權是七十年期限，一般商業房產期限只有五十年。而且中國的房屋買賣是都不包含土地所有權的。

美國：
美國是私有財產製，房屋的買賣包括土地，就是說，你買房的同時也買下了蓋房子的那塊地（主要針對獨棟別墅而言）。另外，美國的產權是永久性的。

4 房產稅不同

中國：
目前，在中國有30%以上的空置房屋，主要是因為人們把買房當成是投機，購房後不是入住或出租，而是空置等待房地產市場短期內爆漲，所以大部分投資房都是空置的。中國為了抑制房屋的空置率，也開始在幾個大城市試驗徵收房產稅，但房產稅率只有0.5%左右，不能起到預期抑制炒房的作用。
美國：
美國有一個房源共享系統MLS，每一個經紀人都把房源信息，傳輸到這個系統上，所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子，而這房子不必是我所賣的。別的經紀人也是同樣，可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠，藏污納垢的事相對減少。整個房地產市場因此而蓬勃。

5 房源系統不同

中國：
在中國，沒有一個統一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關係好的同業交換房源，但范圍大多很小，局限性很大。

美國：
美國有一個房源共享系統MLS，每一個經紀人都把房源信息，傳輸到這個系統上，所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子，而這房子不必是我所賣的。別的經紀人也是同樣，可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠，藏污納垢的事相對減少。整個房地產市場因此而蓬勃。

6 支付佣金方式不同

中國：
在中國，不管是買方還是賣方，都只有一個中介，在美國叫“dual agent”，這種形式，實際上中介既不代表買房利益，也不代表賣房利益。同時，中介的佣金由買方支付。

美國：
在美國房地產(置業)買賣時，佣金一律由賣方負擔，屋主在委託經紀人出售房屋時，就訂立了合同，佣金一般在6%左右，賣房經紀人通常分一半的佣金給買方經紀人。在美國賣房經紀人的全全代表房主利益，買房經紀人全全代表買方利益。

7 房子的概念不同

中國：
在中國，最常見的房屋類型通常是公寓房。在購房的時候基本上只要選定房子的樓層和戶型就可以了。而且對於中國的新房子，通常是毛坯房，需要買主自己花錢裝修。

美國：
在美國房屋有三種類型，分別是“獨立屋”，“聯排別墅”，“公寓”。購買“獨立屋”，不僅買了房子，還買了地；但是購買“聯排別墅”和“公寓”，擁有的僅是房子，不包含土地。同一地理位置，“獨立屋”比“聯排別墅”和“公寓”的保值價值高，但通常售價也高。對於獨立屋，其價值取決於兩項，土地及建築物。建築物隨著年代的久遠會越來越便宜，而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。

8 貸款的政策不同

中國：
在中國貸款是採用浮動利率，按照市場的變化，購房者需自己承擔利率變化的風險。

美國：
在美國，貸款買房有很多種選擇，比如貸款期限為固定利率的五年，七年，十五年以及三十年等。不論你用什麼方式貸款，都可以在貸款沒有到期之前，重新貸款或全部還清（除非是房價貶值，你的房價還不了銀行的貸款，你需要補足差額，銀行就不會同意你重新貸款）。

9 貸款的利息可以抵稅

美國：
在美國購買房子後，你支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優惠政策。
美國的稅賦比較重，如果你年薪五萬，購買價值四十萬左右的房屋，貸款三十萬，每月要支付貸款約一千八百元，其中利息平均一千五百塊，一年是一萬八千塊，在年終報稅時，扣除一萬八千塊的利息，你的報稅基數就降低為三萬二千，節省了很多。所以租房不如買房，就是這個道理。

10 計算房屋面積的尺度不同

中國：
中國房屋面積計算通常包括公用面積，所以有“得房率”的概念；另外，中國房屋面積是用公制平方米，1平方米等於10.764平方英尺。

美國：
在美國，只計算房屋的使用面積（同時，除了房屋面積，通常還會給出地（lot）的面積）。另外，美國是用平方英尺來計算面積的。

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