【美國富升地產- 孫斯陶】美國買房不求人！這20個問題你會經常問

全美房地產經紀人協會的一份報告稱，中國人現在是美國房地產遙遙領先的最大外國買家，無論以數量、美元銷售額還是交易價格衡量都是如此。在截至今年3月底的12個月裡，中國買家在美國支出286億美元(主要用於購買住宅物業)，同比增加30%，而且是第二大外國買家群體——加拿大人支出金額的2.5倍多。而加州仍然是中國人最青睞的安家之地。

為什麼那麼多中國人願意在美國買房呢？

1. 為什麼在美國買房子？

a. 美國房屋產權為私有製，永久產權
中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有製，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有製，並且是永久產權。一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己。

b. 美國房子價格不高，甚至低於中國
現今，美國所有房屋的平均中間價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。

c. 美國房產政策完善，法律環境健全，房屋產權受保障
美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產信息是公開的，購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細信息。所有的交易信息, 包括實際價格,稅額, 交易日期, 交易情況, 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣上方的權益，比較公平公正公開。美國房產問答延伸閱讀：美國法律如何保障外國買房人的權益？

d. 美國房產可以獲得較高的租金回報率
以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。

e. 美國有多種房產類型，可以依據投資目的自如選擇
美國房產類型分為1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分佈在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。

2. 為什麼在美國南加州地區買房子？

對於加州而言，這個居住國內最多華人的地方的許多住宅都具備長期投資的價值。這些華人聚集或者熟悉的衛星城居住質量較好，配備有優質的學校、高擋的商業服務區和完善的基礎設施。富升地產主要業務在美國南加州大洛杉磯地區和橙縣爾灣，這裡位於太平洋的西海岸，四季如春，空氣清新，各種多姿多彩的鮮花在不同的季節競相開放，美不勝收；這裡還有充足的陽光和沙灘，是地球上不可多得的適合居住的地方。

南加州有多所著名學府，在這裡購置房產也可以為若干年後子女去美國就讀中小學或者大學做準備；作為度假或者養老的居所也是不錯的選擇。

如果您是以出租和投資美國房產為目的，那南加州必定是您的首選。

3. 現在是投資美國房市的最佳時機嗎？

總部設於俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示，美國房地產市場進入自2001年14年以來最穩健的時期。全美健康房地產市場的領先指標2014年第四季度上漲至109.8，該數據高於100表示​​產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區的當地數據。包括改善就業的措施，人口統計以及抵押市場。

房地產是具有強週期性的經濟部門。從美國幾十年的房價變化來看，差不多每10-12年一個週期。經過了2006年一直到2012年初的樓市回跌， 美國己經走過5年到6年的房價下降期，未來差不多5～6年美國房價會繼續穩定上漲，2015年美國房產正值最佳投資時機。美國房價探底企穩，利率保持在低位，而美元趨於貶值，具備財力的國內投資者可以把美國房地產看作長期強勁獲利的工具。

4. 我沒有綠卡，可以在美國購置房產嗎？

美國是一個成熟的市場經濟國家，對外國投資者持歡迎態度。同時，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對簡單明了；任何人都可以購買美國房產，只要你擁有中國護照，你就可以完成購房交易，即使你沒有美國簽證，也可以通過電子郵件完成交易。如果是用現金（或銀行存款）購買，沒任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購買，需要辦理貸款手續，可以用中國收入申請美國貸款。

5. 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房，但最好是本人事先來美國開立好自己的銀行帳戶，以便用該帳戶內的資金支付購房款，即使不來美國也可將資金直接打入產權公司進行交接。現在大部分銀行都接受這種網上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。但是我們富升地產建議，在看房、選房的過程中，你最好能親自實地考察清楚再做出選擇。

6. 中國人在美國買房要些什麼證件和資料？

如果本人親自前往購買，只要有護照就行了。如果是委託他人購買，需要給受託人寫一份授權委託書（Power of Attorney），該授權委託書需要公證，另外提供一份護照複印件，受託人有了授權委託書，可以動用在委託人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款，代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續。

7. 中國人在美國購買的房屋產權與美國人購買的有何不同？

沒什麼不同，大都是永久產權，產權文件上都會載明產權擁有人的姓名，獲得不動產產權的時間和位置，土地佔地面積和建築物的面積等等。

8. 在美國購置房產和在中國買房程序上有什麼不同？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人作買賣交易服務，整體水平很高，職業道德相對於國內房產中介素質要好得多。例如美國富升地產就是加州房地產局註冊的專業房產經紀公司。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必擔憂了。

9.我需要付經紀人佣金嗎？

在美國加州，買賣雙方經紀人的佣金都由賣方支付，購房者不須承擔支付佣金的責任。

10. 我在美國買房以後可以移民美國嗎？

目前，在美國買房與辦移民沒有直接的聯繫。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美購買房產，買房可被視為一種投資行為，但不可以僅因此而獲得綠卡。

根據美國移民法的規定，獲得美國投資移民EB-5的條件是：

1）在美國任何地方投資一百萬美元，並至少直接創造十個就業機會;或
2）在國家認可的低就業地區投資五十萬美元，並至少直接創造十個就業機會;或
3）在經政府批准的“區域中心”投資五十萬美元，並直接或間接創造十個就業機會

所以在美國買房屬於商業行為，綠卡屬於美國移民局管轄範疇，目前而言，在美國投資買房暫時不能直接獲得綠卡。

11. 來美國買房的基本流程是怎樣的？

在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹，通常都會選擇一個好的職業經紀人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。

下面是來美買房的基本步驟：

1）須有中國護照和合法來美的簽證；
2）選擇想要買房的地區和房屋種類（獨立屋還是公寓）；
3）與洛杉磯富升地產的專業合法註冊的房產經紀人，討論購買要求，由經紀人介紹看房，選房；
4）填寫買房出價合同書，付定金支票，附上資金證明。如果出價合同書被賣方接受並由賣方在合同書上簽字，則購房合同成立，雙方進入具體操作程序；
5）一旦出價合約書被賣方接受，則定金支票須存入雙方選定的公證託管公司，這家公證託管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公證託管公司對房屋產權進行核實，對產權是否有睱疵是否影響產權的完整性提出意見。如果不影響過戶，則會通知雙方進行下一步操作；
7）即使經過產權核實未發現睱疵，買方也會在過戶（closing）之前購買產權保險，以便將來出現產權問題時獲得賠償；
8）如果購房合同是有條件履行的合同，即買方在合同中提出須做房屋檢查並根據檢查結果決定是否購買，則當賣方接受出價合同書後，買方即可開始聘行專業人士對房屋的狀況進行檢查，如果檢查結果滿意，則進入交易的最後一個程序：過戶（closing），如果檢查結果不滿意，買方要求售方維修，則雙方在售方進行維修後進行交易的最後一個程序，如果售方不願意維修或買方對檢查結果不滿意而不願意繼續進行交易，則交易中止，定金退還買方；
9）買方在過戶（closing）之前購買房屋保險；
10）按照合同約定的時間雙方前往公證託管公司辦理過戶（closing），買方付款（支付至公證託管公司帳戶），售方簽署產權文件，交收房屋鑰匙和其他文件資料；
11）過戶（Closing）完成之後，公證託管公司清算各方的款項，並將產權文件報送當地縣政府備案，縣政府備案後並蓋印章，原件由公證託管公司領回後郵寄給買方，交易完整結束。

12. 應該買那種房屋?

美國房地產市場的房屋種類很多，最主要的有獨棟別墅（house），聯體別墅（town house），公寓（Condo）。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓最沒有投資價值。

從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工支出很貴，舊的公寓需要花費大量的金錢去維護，所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但所在土地是永久產權的，而土地也在一直升值。

另外需要說明的是，美國的土地所有權分為地下權（包括地下資源開採權）、地面權和地上空間權（包括建築物的容積率以及在容積率範圍內空間設定的通過權）

13. 購買新房還是二手房？

在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。如果您對南加州全新一手房感興趣，請您與美國富升地產聯繫。在加州，大部分優良的地段已經被老的住宅社區佔據，所以一般大規模開發的新建房地段會稍偏，佔地較小，以前多為其他工業或農業用地，較多的靠近高速或鐵軌，或有其他的一些局限，但是新房戶型設計新穎有效，房屋比較智能化，並且普遍內裝現代奢華，買房後直接擰包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要職業的經紀人幫助你權衡比較。

14. 外國人買房可以貸款嗎?

隨著美國經濟和房地產市場的複蘇與上升，很多中國客戶期望來美買房置業，投資移民。根據廣大買房客戶的問題和諮詢，這裡介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款，及其利弊分析。

1）在加州可以接受外國人買房貸款申請的銀行有幾家，匯豐銀www.us.hsbc.com,華美銀行www.eastwestbank.com,國泰銀行www.cathaybank.com。匯豐銀行必須要求開設高級客戶賬戶並存入10萬美金，存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港HSBC 賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金，沒有存放時間要求。

2）作為美國知名國際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30--40天通過。一般來說，外國人的首期頭款須高於40%，但必須審查您的個人與公司年收入和銀行存款餘額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉賬，其審批速度為40--50天。貸款期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。具體情況，您須諮詢銀行獲取最專業的貸款建議。

3）2013年以來，美國與加州的房地產市場非常火爆，房價正在上升，買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格，外國買家的貸款申請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資標的物時，就比較不容拿到一個比較優惠的價錢，畢竟”CASH IS KING 現金為王“，如果想投資美國房地產，還是需要準備比較充足的”現金彈藥“會比較好。

需要知道，以上銀行的流程和要求有時會有變動，準備貸款之前，請先諮詢銀行。一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多，手續更複雜，一切順利的話，成交時間大約在1～2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續，過戶成交。

15. 我的購房資金如何匯到美國？

如果你在中國或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。

16.到美國買房需要準備哪些文件？

現金買主需要準備的文件：
1)有效的護照和簽證
2)準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）
3)在美國當地銀行開設的支票帳號

如果是現金購房，準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的文件：
1)有效的護照和簽證
2)工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3) 自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4) 在美國當地銀行開設的帳號

17. 在美國養房每年需要支付哪些費用？

房產稅:房產稅在美國各個州和地區都不同，加州的房產稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估，然 ​​後根據評估價計算房產稅。很多國內非專業的投資人對房產稅都有誤解。同時在中國雖然沒有房產稅的概念，可是只有70年產權，把房子的土地成本分攤到70年裡，你所花的錢比美國的房產稅可能還要高不少。

房屋保險：在美國購買房產的同時，一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子，房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。如果要貸款，銀行一定要你買保險才肯貸款給你。

物業費：如果買公寓或集合式住宅，通常會有物管費（HO A fee），用於小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元，越是年代久遠的公寓維護成本越高，物業費也越貴。

維護費：如殺白蚊、換屋頂（屋頂的壽命通常是15-40年），剪草及其他維修費用。

18. 買房後，可以找人代管嗎？

如果是投資出租房產，出租給租客，一般可以有兩種形式請人看理不打算自行使用的房屋。一是業主可將房屋委託給專業的經紀人，經紀人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以後惡房客的困擾。收費一般是全年租金的8%；二是交給專業的租賃公司打理，如果有法律糾紛，需要請律師或專業公司驅逐房客，管理公司管理費一般收費為租金的5%-8%。

19. 我聽說有人去美國買房被騙，有這種事情發生嗎？

一般而言，美國房地產的買賣是被法律嚴格規範的經紀人模式，尤其是有公證公司監管資金和重要的文件，很難產生騙局。經紀人在合同確認之後就會提供一個close律師的監管賬戶（這個賬戶受到州房產委員會監管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購房者只要把款打入到監管賬戶就行了。這裡需要注意的是讓經紀人提供監管賬戶（escrow account）用來匯款（而不是直接匯到任何個人賬戶）。

20. 外國人出售美國房產需繳資本利得稅（所得稅）嗎？

擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。在加州，外國人出售美國房產，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%（5萬美金）的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交後的20天內與預扣款項一併上交稅局。這項代徵稅務通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。美國人自己出售房產時，若符合一定條件，會有一定的免稅額度，比如夫妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產，除了替自己找一個好的中介或管理公司外，還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納，避免麻煩。