【美國富升地產 - 孫斯陶】在美國貸款購屋，如何提前還清房貸？

對於美國大部分購房者來說，較長的貸款期會使得每月月供較低，還可以騰出更加多的流動現金作為其它投資的資本，貸款買房時往往會選擇30年的房屋貸款。然而，30年房屋貸款使購房者需要付出更多的利息。實際上在貸款銀行允許的情況下，貸款者是可以更早的付清房貸的。

有兩個方法能夠更早的付清房貸與節省利息支出：一是提前償還或者一次付清貸款本金；再就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。從提早付本金來說，如果可以提早把貸款付清，可以節省利息開支，剩餘的錢可以作其它用途。業內人士介紹，最普遍的房貸付款方法是分攤還款，貸款者每個月需要付固定的月供，但每個月的利率與本金的比例會不斷地改變，剛開始，每個月的月費大部分是用來付利息，而隨著利息的比例減少，本金的比例則慢慢增加。

分攤還款時提前償還本金，每月月費是不變，但可以有助於縮短供款期。由於大多數的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往後的利息就越少。舉例來講，如果每年多付一個月的月費，這一個月的額外付款將會有助於更快付清房貸。以房貸50萬計算，30年的房貸利率為4.53%，每月月供為2542元，如果每年年頭多付一個月的月供，就可以把30年的供款期縮短為26年，因為縮短了4年供款期，就節省了6萬7582元的利息。

部分償還本金，可以每個季度多付一個月的費用，或把月費除以12，再把這個數加到每個月的月費上。此外還可以增加每月付款額，或是多付每個月的付款額，比如把尾數的零錢付整，長期來說也可以節省一定數目的利息。另外，在大部分情況下，額外的付款會直接付到本金，但是，有某些情況銀行會把付款算到下個月的金額，比如說，一個客人在每個月的1號有自動付款，他在月底提前付款，銀行會以為他是在付下個月的月費，系統會自動跳過下個月的月費。

關於儘早償還房貸還有一些需要注意的地方，比如購房人的財務狀況與資金流動狀況，對此專家建議保留一定的資金儲備來應付這種風險。除此之外，當購房者需要使用之前投入房貸裡面的資金，則可能需要申請房屋抵押信用額（Home Equity Line of Credit），如果銀行拒絕貸款申請，那購房者就不能夠使用那筆財產，除非財務狀況得到改善。

然而，一些理財顧問並不推崇這一方式。專家表示，購房者需要考慮自己的房貸息率，如果你的房貸利率比較低，那你應該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務。購房者也可以把錢用作其它的投資，比如加大退休計劃，或者其它投資產品。另外，房產的用途也在需要的考慮因素之內。

另一個節省利息開支的方法就是重新貸款，即把長期貸款重貸為一個比較短的貸款，比如說，把一個30 年的房貸重貸為15 年，15 年貸款的息率通常比30 年貸款的息率低，較短的貸款期意味著更短的時間把貸款付清，但同時，較短期的貸款也意味著較高的月供。當考慮去做重新貸款時，則需要考慮現有的息率，每個月省下的利息開支是否可以抵消重貸的費用，費用大概是貸款額的2%。