【美國富升地產- 孫斯陶】淺析美國房產貸款機制及審核方式

目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標準來製定的。美國的房地產貸款，分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。本文僅做一般性介紹，您須諮詢美國正規貸款銀行，獲取最適合您情況的專業建議。

利率的歷史

美國住宅貸款的利率--固定利率，是由美國的債券市場(BondMarket) 決定的，而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%，因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率，主要受制於長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點，也意味著通脹即將來臨。所以目前最重要的是，應保握貸款時機，做一些相應的調整。建議如下：

將30年期貸款改成15年期，可以減縮負債的年限，省下15年的利息

將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過經濟難關

抵押貸款套現：如果房貸少或全淨值，可考慮增加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的槓桿功能，走致富的捷徑。

個人信用

經過這次次貸金融風暴和信用危機後，各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決於以下四大因素:

一、良好的信用

所有借款人通過個人社會安全號碼的審查，獲得來自​​三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會採取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史，並評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。

這個信用指數是基於以下項目的評估:

付款歷史：是否按時付款?是否有晚付的習慣?幾次?30天，60天，90天晚付?持續多久?今年?去年?有無破產紀錄?有否被人追債?在法院，國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩譫養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的，所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄，超過一年就可不算入評估。

信用卡額度：額度愈高，表示信用愈好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分愈多。

信用歷史：銀行需要評估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史

信用類型：曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。

信用審查次數：信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來闡明原因。

二、穩定的收入

這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)為收入的55%以下，但是各銀行的標準又不同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記碌)/月總收入55%
審核收入的基準有2點:

1. 穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄

2. 足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:

固定工資:用於上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核

自僱企業主：領1099表,提供2年的保稅單，按照稅後AGI計算2年平均收入

三、資產證明

這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票帳戶、定存、退休帳戶及股票等。頭款及購屋費用，再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個月以上的證明。請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋，就要先把這筆現金存入銀行，然後影印著兩個月的銀行帳單(全部頁數)作為存款證明。如果房貸少或全淨值，銀行不接受從網路印出的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和帳戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外匯入，也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。

四、房屋價值

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內的貸款方案，因為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。根據貸款額度的不同，月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核，執行的非常嚴格。除了要看2年的W-2收入表,1099表,個人報稅表(TaxReturn)之外，還要貸款人填4506T表格(IRSForm)，用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。

這對很多華人來說，並不是個好消息。因為大多數華人手頭持有現金，也具備償還貸款的能力，可就不在會報稅時填入大金額的收入。以前可以採用不查收入的貸款方案，只要個人信用分數在700或740分以上就可以貸款。但是這次次貸金融風暴和信用危機，導致許多銀行因損失過巨而關門大吉。那些沒倒閉的銀行從此緊縮各類貸款方案，所有零頭款申請、百分之百貸款、不查收入、不查資金的貸款方案已不復存在。