【陳建友房地產律師專欄】假公證會不會拖垮產權公司？

大多數人不會在睡夢中夢到，自己的房產會突然不異而飛，從人間蒸發了。那是因為民眾白天很少會想到產權會無緣無故消失。一般人會認為，有了買房時賣家為買家所購買的產權保險，就可以高枕無憂了，以為就算真有這種怪事發生，產權公司會出面解決問題的。可是，這種想法是個誤區，其實產權公司是不會的。

原因是，產權公司只負責從過去到買賣交易交割日產權鏈的連續性，受保人所投保的是，從最原始的第一任屋主到交割日當天的最後一任屋主，有史以來房產經每一次轉手後可能會產生的瑕疵，其中包括偽造簽字。而產權如同一條鐵鏈，每一鏈接環若不是「環環相扣」，鐵鏈就會斷掉，從頭到尾若出現任何中斷，產權就是有瑕疵（英文「cloud」）。

關鍵在於「過去」兩個字，因為產權公司是不保買賣交易完成以後，產權上因未來發生的變化而產生的瑕疵。若有歹徒仿冒產權持有人的簽字，在產權持有人不知情之下，把房產轉移自己名下，然後僱用地產經紀，透過正常買賣程序把它出售，從中牟利後逃之夭夭，從此再也找不到人，那事後受害人發現房產已經不在自己名下時，向產權公司提出理賠申請，產權公司會很堅決地拒絕理賠。理由很簡單，產權保險只保投保時已存在的，而非未來發生的偽造簽字。

這種說法不難理解，單從保費的一次性繳費就可以想像得到，產權保險與其他具有每年更新投保性質的保險有所不同，既然是一次性繳交保費，保單就很難為未來產權上可能發生的意外作出擔保。產權保險實質上不能作為意外保險來使用。

早期產權保險還未通行之前，市場上沒有所謂的產權公司，唯有專門匯集縣登記處所有已登記的房產過戶文件的私營公司。它們把針對每個房產登記的相關文件包裝成產權簡史，供房產購買者使用，從而具體了解產權歷史，以確認產權不含有任何瑕疵，久而久之這些公司就逐漸演變成今日的產權公司或由它取而代之，以承銷產權保險為核心業務。

產權保險營運的成敗，關鍵在於公證體系的誠信，因為每一件地契上出現的簽字都須經合法公證後，才可被縣登記處接受登記，其目的在於確保簽字的真實性，以防歹徒趁虛而入，擾亂產權規律。加州法律更有一推定，舉凡公證後的文件上的簽字應被認同是當事人簽的，故縣登記處櫃台工作人員從來不負責分辨簽字真假，只要表面看上去有公證員的蓋章及簽字，就接受文件登記。

隨著科技的發達，縣登記處櫃台已經能夠即時掃瞄文件，當場把原件退還給遞送者，文件一旦進入電腦系統，產權公司則因為與政府有合作關係，就直接被輸入它們的電腦系統，按房產編號排列成產權簡史，匯集成買賣中被參考及作承銷產權保險用途的產權報告。這種作法以表象而言，是具有高效率，能夠有效地讓產權的連續性一目瞭然，可是科技還沒進步到連簽字的真假分辨工作可以電腦化，由機器取代人類，無法察覺簽字有出入，拒絕投保。

而歹徒就看到了體制在這方面的缺陷，使用各種手法以假公證盜用民眾產權牟利，受害者除了是長年僑居海外、在美國置業的外國人，還有最終掏腰包賠錢的產權公司。外國人之所以被瞄準的主因是，由於人在國外忙著處理事業，沒時間照顧到美國房產尤其空地或長期空置著的渡假屋，更為歹徒青睞。往往電腦上可觀察到地主是否是外地人。

假公證日益頻繁，筆者在短短的過去6個月就處理了3件產權歸屬案件，非常高的頻率，那是必走的民事程序，必須與檢察官的刑事案同步進行，雖受害的地主最終能將產權歸屬回自己名下，但也難免除了會經歷一場驚慌，還要支付昂貴的律師費，而檢察官只負責肇事者進入牢獄服刑，卻不負責處理產權歸屬。

歹徒肇事手段不一致，而坊間有照公證員的職業道德良莠不齊，因而無形中成為了同謀，筆者曾經聽說有公證員膽大妄為，口頭廣告說，出示駕駛執照簽字者正常收費10元，否則收100元，歹徒也尋出此類公證員下手，一旦瞄準了目標，他們會透過不良公證員取得假公證肇事，更有公證員因已被發現不在美國，但他的公證蓋章截止日期未到，歹徒卻能夠複製蓋章行事，一樣可以弄出一個假公證，更有貪圖私利的公證員索性與歹徒同謀詐騙受害者，騙取大筆錢財後離開美國，永不回來，逍遙法外。

近年，大陸資金不斷湧入美國，許多人在美境內擁有的房產無人看管，假公證日益猖獗，最好要隨時留意自己的房產，不能太掉以輕心，以免失去產權，而後悔莫及，有必要的話，還是花點小錢僱用專業人士照顧一下。

文：陳建友律師