【柏嘉殷房地產經紀】和您一起来分享多面解讀美國房產投資

中國人已經不僅僅滿足於在國內投資房產了，他們已經對海外房產產生了極大的興趣，並且付諸行動。除了目前火熱的葡萄牙買房移民、西班牙買房移民等項目外，美國房市也在經歷了經濟危機的低谷後，目前極具投資價值。對於積累財富的中國人來說，投資美國房產已經到了最佳時期。

有美國全國房地產商協會的數據顯示，美國房產買主有9%來自中國，目前在外籍買主中排名第二，僅次於加拿大。相比中國，美國房產性價比更高，在北京或上海中心買一個普通公寓的錢，現在就可以在美國沿海大城市買一個獨棟別墅，而且房主除了能擁有房屋永久所有權，也能擁有土地的所有權，走廊、地下室、小閣樓、花園、院子、車庫都屬於買房附送。

當然，買房對於很多人來說是一生中最大的投資之一，何況跨國買房。但是對於購房者有利的是，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序要比其它國家相對簡單明了。只要購房者擁有中國護照，就可以完成購房交易——即使購房者沒有美國簽證，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。

現在正是去美國買房的好時機

去年以來美國房地產市場復甦勁頭十足，可以由新屋開工數據和美國房價指數的走勢來佐證。美國新屋開工數量在2008年8月從高峰跌落後，​​一度達到不足50萬的低點。目前房屋開工數量已經逐步回升，穩定在80萬以上。更多的新屋開工數據說明購房需求回暖，買房者在不斷增加，能夠支撐房價。

美國房價指數也反映美國房地產市場正在逐步回暖。2008年後，美國房地產市場的低迷情況持續了近4年，整體房價下跌近10%，不少地方的房價現在的價格已經跌回到2000年初的水平，比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克頓。但進入2011年美國房價觸底後開始反彈，2012年進入穩步上升。

回顧美國房地產市場的歷史會發現，從1963年至今，美國共爆發四次大的房地產危機，每次地產危機後均會迎來一輪新的房產繁榮。長期看來美國房產市場具有穩定的回報，只要不在地產危機爆發的市場底部出售，虧錢並非易事。如今，美國正處於上次價格調整期的末尾，開始逐漸回到上升的軌道。

投資美國房地產首先應該了解的事情

投資別墅優於公寓
美國房地產市場最主要的房屋種類有獨棟別墅、聯體別墅、公寓。對於投資者而言，獨棟別墅最具投資價值，公寓則不建議考慮。從過去30年美國公寓價格變化規律看，公寓建成之後價值會逐年遞減，因為美國的人工成本高，老舊的公寓需要花費大量的錢去維護，還要支付高額的物業管理費，所以超過20年房齡的公寓基本投資價值較低。而獨棟別墅卻恰恰相反，雖然房屋也有老化的問題，但下面的土地是永久產權的，並會一直升值。

持有成本和風險
美國房地產的持有成本主要有房產稅、物業管理費、保險和維護費等。

房產稅：每年分別在十一月和二月分兩次支付，與房產地點有關，約為1%-3%，一般而言，房產稅越高相應的社區治安、公立學校、公共交通和醫院等公共服務也就越好，房產未來增值空間也越大。

地稅：相當於中國的土地出讓金，地稅與城市有關，每年繳納額一般為成交價的0.01%~0.022%。

社區管理費：通常包含社區管理費及房產保洁、綠化、公共設施(游泳池，健身房)、房屋結構的保險等。

維護修理費：對別墅而言，屋頂、地下室、草坪、室內裝修甚至車道都需定期維護，成本因情況而異。一般成熟的小區會有物業管理公司按當地房租的8%~10%收取維護費。

保險：美國大部分的別墅是木製的，因此政府要求這類別墅繳納強制保險。

以在洛杉磯購買一棟價值25萬美元的獨棟別墅為例，一年的房屋保險費、維護修理費、社區管理費、房屋檢查費和郵箱費合計大約為$3100，房產稅約為$5000每年，地稅為$250每年。算下該套獨棟別墅的持有成本超過$8000，顯然，在美國空置房屋不是一個好選擇。

靜態投資回收期與租售比
靜態投資回收期是指從項目的投建之日起，用項目所得淨收益償還原始投資所需要的年限，美國房地產進行租賃的靜態投資回收期一般在七年至二十年之間。例如，以Coldwell Banker在售的休斯頓某套總價$13萬的300平米別墅為例，若該別墅由房產經紀公司代租，租金月收入可達到$1350，同時需要繳納每年$4500的房產稅、每年$750的保險費、每年$800的中介管理費、每年$400的物業管理費和每年$500的維護修理費。計算可以得出年淨收入為$9300，在不考慮房屋增值的情況下，靜態回收期約為14年，要高於國內多數理財產品和金融保險的收益率。美國繁榮的房租市場支撐了較高的租售比，2012年舊金山的租售比是44.1、紐約是38.5、洛杉磯35.4、矽谷聖何塞34.7、西雅圖37.2，均高於國內一線城市。

如何選合適的地段
不是美國的房子都能升值，而是處於好地段的房產才能升值，地段的重要性正如美國房地產大亨特朗普在《交易的藝術》一書中寫到，“在房地產行業中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段。”他對好地段的界定值得中國投資者學習，好地段可以從以下四個條件來判斷：

1.擁有優美的景色和良好的自然環境。
2.所處的商圈有增長潛力。
3.具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質量的公共服務的房子增值潛力巨大。
4.最後也是最關鍵的，要能滿足人們的虛榮心和聲望的要求。虛榮心和聲望不但可以增值，而且增值的速度要超過普通的商品。有錢人積累財富的速度遠超過普通人，滿足有錢人虛榮心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地產，即使買得貴，其增值速度也會很快使投資物有所值。虛榮心可以來自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以來自人文因素，例如依傍政府或歷史勝地、所在社區文化層次較高等。

投資美國房地產的流程

通過MLS系統選房
複合上市服務(Multiple Listing Service, MLS)，該系統已經有八十年的歷史，由各個地區的經紀人協會所組成，主要功能是共享全美的房源信息。每一個經紀人都把房源信息，傳輸到這個系統上，所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。投資者不必辛苦地去找很多的經紀人，或者找很多的房地產公司，或是找很多的各種網站、各種媒體廣告，只需登陸http://www.mls.com/，並進行簡單註冊後，在MLS系統中輸入要尋找的房子的條件，所有在市場上符合條件的房子都會顯現出來。

僱傭房地產經紀人
確定備選房源後下一步就是聘用房地產經紀人，他們將處理包括法律事務在內的大多數業務。美國法律規定所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產執照後才能從事經營活動。每一個經紀人都必須加入各州房地產經紀人公司, 遵守行業法規。在經紀人代表投資者看房之前，需要簽訂獨家買方代理合約。同國內一樣，除非特殊約定，買方不用付任何佣金，按美國慣例由賣方負責買賣雙方經紀人的佣金。

初簽合同確定價格
確定目標房源後，買方經紀人將對該房產做綜合評判和市場分析，給出具有實際參考價值的估價，並請投資者決定針對賣方價格做出的對自己最有利的買價和條款。當投資者確定買價，經紀人就會先起草一份有法律約束力的買房​​報價書，並附帶意向書和資金證明，這三者構成一份初簽合同，通常買家需交房屋總價的2%-5%作為押金表示出價誠意，如談價失敗後支票會由經紀人退還。如果投資者在初簽合同上簽了字，就意味著投資者必須按已報出的價格支付房款，不得撤回，除非存在欺詐或者目的條件不能滿足(比如房屋驗收不合格等)外。賣方收到買家的初簽合同後可能還價，需要向買方發送書面的回簽合同才能成立。這時投資者可以選擇接受新報價或者繼續回簽賣方新報價。如果拒絕回簽賣方新報價，那麼就意味著之前初簽合同對買方的約束力失效，投資者可以安心放棄當前賣方並尋找下一處房產。

簽訂銷售合同和過戶
一旦買方和賣方對房產價格達成一致意見後，雙方經紀人就要起草正式銷售協議。房產經紀人會為投資者準備好一切相關文件，投資者只需核實文件的內容屬實並簽名​​即可。此時的銷售合同生效，對買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報價，除非買方沒有滿足銷售合同的任何條款或者存在欺詐等過錯。

在合同簽署完後，美國法律規定會有一個“房屋檢查保護期”，在該期間買方僱請獨立的有執照的房屋檢查公司，對所買房屋的地基、結構、屋頂、設施和水電氣等進行全面的檢查，出具房屋檢查報告，以保障買家的利益。根據具體情況，買方可以要求賣家全部維修、部分維修或者貼補全部或部分維修費用;也有權因發現不可接受或不可能修好的嚴重狀況而取消交易。

順利通過房屋檢查後就是款項交割和過戶程序。美國的房屋買賣的資金要通過第三方公證託管公司完成，以保證買賣雙方的利益。意向合約經談判後的修訂變成正式購屋合約後，由過戶公司主持進行相關產權轉移、稅務支付、交易法規的執​​行、文件簽署、資金交割等。對於一次性現金買斷，只要資金已在美國，通常20天以內，最快可一個星期完成所有過戶手續，之後約1-6個月內，買方會收到房產證。

貸款和保險
如果需要貸款，一般經紀人會替買方聯繫銀行。非美國居民的貸款稱為Foreign National Loan，貸款額上限是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率高低是由貸款人的信用分決定的。在美國沒有超過一年工作經歷的人信用分一般低於620點，貸款上限一般為20萬美元，首付要求50%以上，貸款利率也會比美國居民高約1-3個百分點。貸款銀行要由認證的第三方評估機構對房屋進行價格評估，並由第三方評估機構提供評估報告。

在美國買木製別墅，需要在過戶之前購買屋主保險，其中的基本險屬於強制保險，保賠由於自然災害、搶劫偷竊等犯罪，爆炸等意外事件、暴亂或騷動等群體性事​​件以及故意破壞對房屋造成的損壞，並保賠戶主因房屋損壞直接導致律師費、醫藥費和室內個人財產損失。另外，買房者可以根據自己的需要購買擴充險、全保險、房客險、綜合險、公寓險、活動房險、老房險和房東火險等。

國內房價居高不下使得海外房產迎來了龐大的中國購房市場。而中國購房人群強大的購買力則向美國人證明，將房產賣給中國人，是極佳的選擇。而中國人通過購買美國房產獲利。無論從哪方面來看，都將是雙贏的結果。

本文由地產經紀柏嘉殷所提供