【柏嘉殷房地產經紀】如何在美國買房系列之二：我能買多貴的房子？

買房前你要知道你能買得起多少錢的房子。有多大力氣吃多大的飯，​​當然土豪除外。

現在國內條件好了，很多年輕人剛工作不久，雙方父母就從國內打錢過來。如果是要用父母朋友的錢做首付的話，請他們在成交3個月前將錢打入你的銀行賬戶，否則做貸款時會​​有麻煩。具體的原因在以后買房貸款系列裡再談。網上經常有人會問掙多少錢才能買房子，其實買得起多少錢的房子沒有統一的答案，有很多因素：城市，首付多少，信用分數，收入，利率，各種債務， 收入，房產稅等等。同樣掙10萬美金，有人可以在達拉斯買一個相當體面的獨立屋了，在灣區可能還只能蝸居在公寓裡攢首付。

Zilliow專門做了一個Affordability calculator （房屋支付能力計算器），幫助你算出你能買得起多少錢的房子。

以下是計算你可以買多貴的房子的一些重要因素：

年收入Annual income

你的年收入是指稅前收入，包括工資，佣金，獎金，加班費，小費，出租房收入，投資收入，如果離婚的話，還有前夫/前妻支付的每月的生活費及孩子們的撫養費等等。

首付Down payment

首付就是頭款。中國人買房以首付20%為多，主要是可以避免PMI貸款保險金。除了頭款，你必須保證有足夠的錢用於必要的維修，加級（比如將地毯換成地板), 及房屋過戶時的費用(closing fees). 如果是買投資房，首付是起碼25% 。很多人非要存到可以支付20%頭款才肯買房，其實也就是多付個PMI。我是存滿10%， 就買房了。

每月各種債務Monthly debt

債務包括信用卡的費用，車的貸款，學生貸款，其它房子的貸款，付給前妻/前夫及孩子的費用等等。

利率Interest rate

貸款的利率是30年高於15年，15年高於5年或7年ARM。有時你只能做30年的貸款，因為月付較少。

債務收入比Debt-to-income (DTI)

貸款時，你的債務收入比DTI一定要在43% 以下。否則，銀行不會藉錢給你。

收入稅Income taxes

收入稅包括聯邦稅，州水，及地方政府的稅收。

房產稅Property taxes

每年你要交給本地County的錢。當地的政府有關部門每年會對房子作一個收稅價值評估，一般是會低於市場價。房產稅是收稅價值評估的1% – 3%不等。

房屋保險Homeowners insurance

注意：房屋成交前，貸款公司會要求你買房屋保險, 這是銀行的要求，否則不能Close。房屋保險根據不同的房屋情況及險種，價格可能會相差不少。注意一般不要買在洪水區的房子，你還需買洪水保險。

貸款保險Mortgage insurance (PMI)

如果有房價20%的現金做頭款，就可以省下貸款保險(Mortgage Insurance)費。

物業管理費用HOA dues

物業管理費屋主委員會用來支付小區的管理費用：游泳池，綠化，垃圾收集，鏟雪等等。物業管理費用是必須交的，如果不交你甚至可能失去房子。物業管理費高的小區不光成本高，也往往比較難賣。

貸款年限Loan term

常見貸款種類有30年，15年，10年常規貸款， 5年後7年ARM。年數越長，你付的利息越高。這個要具體問題具體分析。我們自住房一般做5年或7年的ARM，因為大部分人5-7年就換房了。能省很多錢。

以上這些收入和成本一算，基本上就可以知道你的價格範圍了。不要多看買不起的房子，看多了，就看不上你買得起的房子了。當然如果豪宅很勵志的話，另當別論。

本文由地產經紀柏嘉殷所提供