【柏嘉殷房地產經紀】豪宅應該如何通過避稅來留給孩子？

美國的高檔社區又迎來了大好時光。根據西雅圖房價估算網站Zillow的數據，去年東漢普頓、紐約市和比弗利山莊的房價上漲10%左右。在邁阿密附近有座不對外人開放的費希爾島(Fisher Island)，去島上只能通過私家渡輪、而且只有一個特別名單上的人能去，那裡的房價更是上漲了三分之一左右。

房價上漲對於賣家來說通常是好事，但其中也有一項很多人總是忘記的成本：到業主去世的時候，房產產生的遺產稅恐怕要遠遠高於幾年前的水平。另外，遺產稅的上漲一直快於房價和資產價格，而據一些專家說，可能還會進一步上漲。但一些法律上的操作或許有助於緩衝這種負面影響。

如今的聯邦房地產遺產稅針對的是價值545萬美元以上的房產，最高稅率40%。由於每個人都可以把一筆金額不限的錢留給配偶，每對夫婦事實上的免稅額是1,090萬美元。最低的房地產遺產稅率出現在2010年，由於國會的政治失靈導致該稅種出現了一年的空檔，當年的稅率實際為零。得益於此，包括紐約揚基隊(NewYork Yankees)已故老闆喬治·斯坦布萊納(George Steinbrenner)等在內的好幾位億萬富豪的繼承人留住了本來要交給美國政府的數億美元。

這些錢在今天當然是省不下了。事實上由於美國貧富差距越來越大，遺產稅稅率不變​​則已，要變則很有可能是提高。在距今不遠的20世紀70年代，針對美國最富人群的聯邦遺產稅稅率最高就曾達到77%。如果貧富差距繼續拉大，今天40%的稅率在將來的國會看來或許顯得實在太低，不得不要上調。

好消息是，聯邦稅法的漏洞比一群帶傷的編織工編織出的30米長圍巾的漏洞還多。其中的幾個大漏洞在這里或許特別有用。

第一個漏洞允許人們通過一種名叫“合格個人住宅信託”（qualified personal residence trust，簡稱QPRT）的臨時性基金把房產轉讓給繼承人。這只基金可以讓時間成為你在遺產稅方面的朋友而不是敵人，因為它可以大幅度地降低房產的應稅價值。舉個例子：一套價值1,000萬美元的住宅通過一隻七年期的QPRT轉讓給繼承人，就只會當作一套價值860萬美元的房產計稅。由於受益人要七年以後才能得到房產，國稅局(Internal Revenue Service)會允許這套房產的價值每推遲一年就少計算幾個百分點。

喜上加喜的消息是：一旦房產轉讓給繼承人，將來所有增值部分都會排除在應稅價值之外。比如，如果上面提到那套私屬島嶼住宅每年增值7%，而你在10年後去世，那麼在沒有QPRT的情況下，你這套房產作為接受的遺產將被按2,000萬美元的價值交稅。在有QPRT的情況下，房產的應稅價值將只是860萬美元。到最 ​​後，這之間的差價有望幫助你節省遺產稅最多500萬美元，具體多少則要看你的具體情況。當然也有一些注意事項，最重要的一條是你要比這只信託基金活得長才能享受到這個好處，不然你自己的遺產又要按住宅的全部價值計稅。另外，一旦房產被轉讓，它便歸你的繼承人所有，哪怕你再活20年也沒有用。

另外一條鮮為人知的策略是把房產轉讓給一個由家族控制的有限責任公司，然後一年一年地將有限責任公司的股份送給受益人。這樣做可以從幾個不同的途徑減少將來的遺產稅。

第一，可以要求對有限責任公司的每股價值折價徵收遺產稅，因為它是非公眾公司的少數股權。所以，對於漢普頓一處1,000萬美元的海灘大宅，儘管它1%的股份本來應該是價值10萬美元，但在計算遺產稅的時候，它可以只被估值為8.5萬美元、甚至更少。

第二，根據聯邦贈予稅免稅額規定，每位受益人每一年的應稅價值可以再砍掉1.4萬美元，這樣就可以把10萬美元份額的應稅價值降到7.1萬美元。

最後，股份一旦送出，其本身和將來的增值部分就會從遺產中扣除，最高可以扣除每人1.4萬美元的贈予稅免稅額。也就是說，即便房產價值2,000萬美元，只要人能活過10年，遺產的應稅總額會大大減少，依舊省下幾百萬美元。

一些專家更推薦有限責任公司這條路子 ​​，因為經過一定的時間，這個辦法可以在不給父母造成代價的情況下實現大額財富轉移。但使用有限責任公司的辦法存在一個重要問題，就是確定每一股可以拿到多少折價。過去有人最高拿到了40%的折價，意味著轉讓價值10萬美元的股份應稅價值最低只有6萬美元，但這就比較“激進”了。需要提醒的是，申請折扣幅度太大可能招致國稅局的質疑。如果國稅局質疑成功，投資者不但省不下這些錢，還要支付額外的利息和罰金。

有鑑於此，建議選擇QPRT而不是有限責任公司。另外，QPRT享受的折扣是以國稅局公佈的數據表格為基礎的，所以不會被質疑。此外，信託基金的成立通常也更加簡單​​。

有人說，房地產遺產稅是最不討人嫌的稅種之一，因為它的徵稅對象既不是辛勤勞動者，也不是創業者，而是繼承財產的幸運兒。當然，大多數富人都會想到在這些問題上尋求專業人士的建議。因為美國的稅法不是為窮人設計，也不是為富人設計，只有具備相應知識和經驗的人才知道如何最好利用。

本文由地產經紀柏嘉殷所提供