【唐冠軍地產投資專家】美國反向房屋抵押貸款（二）

屋主領取現金的方法：

屋主申請反向抵押貸款，若得到批准的話，一般有幾個方法可以領取現金：

1.一次性提取現金，即將全部貸款總額的一半，一次性取出自用 Get a lump-sum payment。例如：貸款總額是30萬，你第一年大額提領可以是15萬元。另外一半的錢，你可以在第二年以後再提領。

2.每個月提取相同數額的現金Receive monthly payments，無論時間多長，只要屋主一直住在這個房子里， 貸款機構就必須按月付錢給你，沒有時間的限制。例如，貸款機構每個月支付500美金給屋主，沒有時間限制，直到屋主去世或搬家。因此，從得到貸款開始，活得 越長，所得到的錢就越多。正是因為這個因素，對長壽的老人來說，越老生活越有保障。

3.在規定的年限中，每個月支付相同數額的現款，比如20年內每個月支付500美金。

4.設定一個貸款額度Maintain a line of credit，在任何時候可以隨時提取，直到貸款額度提取完畢。

【特別提醒您】：您以這種line of credit的貸款方式取得的現金帳戶是不會減少你的老人福利金或影響你申請救濟金的資格，因為存在你帳戶中的錢，它是你的負債，而不是你的現金存款。(三)

5.你從銀行取出的錢也可以存回原來的銀行，銀行也會付少許利息給你。

6.根據屋主的需要，你也可以將以上幾個提取現金的方法做各種各樣組合。詳情請問各貸款銀行。

個別銀行可能有不同的規定，與不同的產品，詳情可向銀行貸款專員與貸款公司查詢。

【註】；你從反向貸款拿到的錢是你用貸款借來的錢，它不是你的工作收入，所以不用付所得税。

還清欠債方法：

你生前欠下銀行的總金額，在你死後，你的財產繼承人，可由下列方法處理：

1.子女可以用現金一次付清你的欠債，房子歸子女/ 繼承人所有。

2.子女可以向其它銀行辦理貸款，來付清你的欠債，房子歸子女/ 繼承人所有。

3.由銀行收回拍賣，若有多餘的淨值，才歸子女/繼承人所有。

4.在屋主死亡之前，把房子過戶给繼承人 (賣給繼承人)，繼承人同時拿這幢房子去做新貸款，然後拿新貸款的錢去還舊貸債。

5.屋主在死亡前，自己去賣這幢房子，而不是等銀行沒收拍賣。

註：如果屋主死亡，子女/ 繼承人可按市價的95%，在一年內買回這幢房子，換句話說，子女享有5%的折扣。
 
美國反向房屋抵押貸款申請人，應注意事項：

1.每年的地產税及房屋保險費，是由 屋主要付的錢 。

2.如遇上房價大跌50% 時，銀行可能不再支付現金给你。

3.如果屋主無法維修房子在標準之上，銀行可能不再支付現金给你。

4.提出申請的夫婦中，以年紀較小一方的年齡為準。也就是夫妻都要超過62歲。這一條法規，在2016年已取銷了。

5.申請人的貸款額最多不得超過31.25萬美元。(即62.5萬的一半)。或許以後會有調整。

6.反向貸款利息會高於一般正統房貸的利息，按照不同的計劃 / 方案，利息差異也很大，如：4.5%  -  8%，銀行所收的費用也會比較高，所以在你申請貸款時，你要先問清楚各種方案的優缺點，這樣你才不會吃虧上當。

7.反向貸款的利息，是用複利計算，本金加利息用複利計算，這是很可怕的事，因為你欠銀行的錢會越來越多。註明：只要你的利息在7%以下就還算合理。

8.限制你一輩子不能搬家。如果你要搬走，你就得先還清欠債或重新辦理新貸款。

9.如果你因某些原因，無法居住在原房子內一年以上，那你就違反了規定。例如：你搬到子女家長住，或是你長期住在療養院中。

10.當你死亡時，要小心你的配偶可能無力去支付地產税與房屋保險費。如果你欠地產税時，您的反向貸款資格可能被銀行取消。

11.有些承辦反向抵押貸款的金融機構可能會使用詐術，讓不知情況的老人吃虧上當。

12.在老人去世後，子女有權付清欠債(貸款和利息)後，繼承産權，但許多情況下由於子女要籌集高額稅費，並且要辦理各種手續，費時又費力，許多子女會自動放棄繼承權，讓房由銀行收回拍賣。

13.問：我有醫療補助保險與福利金補助，如果申請反向抵押貸款會有什麼影響？。

答：從反向抵押貸款中，一次取出幾萬元備用  (例如： 10萬元)，而你又把它存入銀行中，這使你的銀行存款增加，那它就會影響你當年度的醫療保險與福利金的申請資格。如果你每月只領出$500  - $1000，做為必要的生活費，那它就不受影響。欲知詳情，請你請教社工專員，讓他們來答覆你。

【善意建議】最好的解決方法是用「line of credit」的方法來借錢，這樣它就不會影響你的各種福利了，因為在你帳戶上的錢是你的負債，而不是你的現金存款或工作收入。

美國對反向抵押貸款的監督與管理十分嚴格，法規由國會通過，目前的監管機構是聯邦房屋署（FHA）。在反向抵押貸款中，最流行的是由聯邦房屋署擔保的「房屋產權轉換貸款」Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM。FHA反向抵押貸款的市占率90%以上。

每一個反向貸款，都有強制性的貸款保險 ( Mortgage Insurance) ，所你不用擔心萬一你的房價低於你的欠款時，你的房子會被銀行沒收，或在你死後你欠的債要由子女來還。

據住房和城市發展部（HUD）的統計，截至2010年5月，全美現有近50萬屋主持有房屋產權轉換貸款。

2009年一年中，就有13萬屋主申請了反向貸款。 從總體上看，目前美國老人利用房屋反向貸款的人還比較少，但卻有逐漸增多的趨勢，隨著老年人口的增加，今後利用房屋反向貸款的老人會越來越多的。

從國內來美國的中國人做反向貸款的人目前還很少，這與中國人把房產100%留給子女的習俗有關，也與「相信自己的子女會孝順自已」有關。

住在美國15年以上的中國人，相信自己的孩子會孝順你的人(年紀越輕的人，越不相信孩子每月會拿出500 -1000元，來孝敬自己 )。據調查顯示，相信自己的孩子會孝順的，在91 - 100歲人群中者佔85%，在81 - 90歲者佔75%，在71 - 80歲者佔66%，在61-70歲者佔55%，在51 - 60歲者佔42%，在41 - 50歲者佔31%。

美國政府知道，「老人家」是不可依賴孩子的，因為美國沒有「養兒防老」的思想，所以特別製訂了「反向抵押貸款」的辦法，用來幫助或改善年長者老年生活問題，目的是消除他們每月「月供款的煩惱與壓力」，因為年長者無力負擔得起，他們原本正常的月供款。
正常有收入的年輕人都有「月供款的煩惱與壓力」，那就更不要說退休之後的老人了，要解決老人「月供款的煩惱與壓力」的這個問題，只有借用「反向抵押貸款」這個辦法了。

目前也只有一個「反向抵押貸款」的辦法，可以解決老人生活上的問題。
目前也只有一個「反向抵押貸款」的辦法，可以解決老人財務上的問題。
目前也只有一個「反向抵押貸款」的辦法，可以解決老人月供款的問題。
目前也只有一個「反向抵押貸款」的辦法，可以解決老人低收入的問題。
目前也只有一個「反向抵押貸款」的辦法，可以解決老人付房租的問題。

如果老人有了自己的家，就可避免「居人籬下的感覺」或「必需忍受兒子、媳婦的氣」或「被房東催租問題」。

如果老人可以借到30萬元，老人馬上就可以解決他的財務困境。

如果老人有了自己的家，就沒有房租的問題。如果老人可以把多餘的房間，分租出去，每月租金收入有500元 - 1500元，那老人就沒有收入的問題了。

有一位83歲的老人說，我真的沒想到，有人肯借錢給我。像我這樣的糟老頭 (完全没收入)，竟然銀行還肯借我33萬元，真的要謝謝美國政府的大慈大悲，解決了我的財務困境。【美國反向房屋抵押貸款（三）】