【唐冠軍地產投資專家】美國反向房屋抵押貸款（三）

反向貸款相關法律之規定：

住宅反向貸款計畫：全規定分為 十小節，總體來說，可以歸類為：

 1、發行貸款目的。 2、關於住宅權益轉換抵押貸款之定義。 3、保險機構。 4、申請人的適格要件。 5、抵押權人之揭露義務。 6、提供給抵押人之資訊服務。7、保險機 構的限制。 8、執行機關應行注意事項。 9、防止房屋所有權人違約之保障。 10、關於諮商以及消費者保護的融資。
 
貸款保險費之金額：區分為期初(initial)保險費以及之後每個月繳交之保險費。 前者給付金額以最大求償金額之 2%為限；例如：第一次的保費是$6000 ( 30萬貸款 X 2% = $6000. ) ，至於後者保險費金額之計算，則以相 當於以每年 0.5%的利率計算在貸款金額之內。

3.關於貸款人將貸款債權移轉給聯邦住宅管理署的規定：當貸款總金額等 同或超過最大求償金額 98%時，貸款人即可將債權移轉給政府。

4.貸款機構之責任： 規定貸款機構必須於契約中揭露之事項，包括貸款機構所應提供之訊息、手 續費收費標準、還有提前清償的規定。

加州於 2006 年有最新反向房屋抵押貸款之規定

加州法律規範  ─ 1997 年加州民法典第八章第 1923 條

加 州對於反向房屋抵押貸款之立法，規範於加州民法典§1923 以下，由加州 議會於 1997 年通過，於 1998 年 1 月 1 日正式生效。立法重點在於消費者之保護 以及反向房屋抵押貸款之申請與運作，茲將其內容重點歸納如下：
一、提前償還貸款無懲罰金之規定(Penalty-free pre-payment option)： 加州民法典§1923.2(b) 64規定，對於貸款部分或全部，於貸款期間屆至提前償還，不能向消費者酌收任何懲罰金 。然而，通常金融機構會變相地將懲罰金 以其他名目為之，以規避法律，例如：以手續費或其他費用的名義向消費者酌收。

二、對於違約之貸款人加重處罰(Enhanced penalties for defaulting lenders)：傳統房屋抵押貸款，若消費者提前償還貸款，金融機構會要求提前償還的違約金，以此 方式來控制風險。因為借款人若將未償還抵押貸款之一部或全部金額提前清償給貸款人，會造成貸款契約存續期間之提早結束，造成金融機構有資金閒置或利息收益減少之狀況。

標準揭露條款 (Standard disclosure statement)： 在 2006 年修正前之§1923.2 規定，只要是反向房屋抵押貸款之契約，契約當中 需說明消費者必須購買哪些種類的「年金商品」金融投資產品。此項規定係認為，若將反向房屋抵 押貸款和年金商品相結合，可以提供消費者更深一層的財務保障。

加州民法 典§1923.2(e) 66規定復規定，若貸款人在契約當中若違反揭露義務、 或於事後沒有進行任何補救措施，則貸款人必須被處以本金加利息三倍之罰緩。

加州民法典§1923.5 67規定貸款人必須建議消費者對於此次之交易尋求專業的諮詢建議。並且對於契約的字體形式亦有要求，字體不可以過小，以避免消費 者疏於閱讀或閱讀困難。

契約當中必須以粗黑體載明以下之敘述字樣： 「反向房 屋抵押貸款是一種十分複雜的金融交易，它提供您另一額外的收入來源，此金額 係基於您的房屋價值。若您決定申辦反向房屋抵押貸款，您必須簽署一份您以及 您的不動產相關之法律文件。因此，您必須解關於反向房屋抵押貸款的相關項 目以及它所帶來的影響。
 
在交易之前，貸款申請人必須詢問獨立的專業顧問

由于申請者要將自己安身立命的住房抵押出去，牽涉到未來的生活和遺產等一係列重大問題，是一項十分重要的財務決定，加上許多老人對這一模式並不了解，為避 免在實際操作中出現問題，給申請人帶來不必要的困擾，HUD還規定，各商業機構在與申請人簽約住房反向抵押貸款合同前，必須履行與當事人進行面談的程序，並經過培訓的工作人員向申請人詳細介紹這項計劃的利弊，同時還要出具進行面談的書面證明，才能進入下一道程序。為最大程度保障當事人的權益，聯邦政府還規 定，即使簽訂了合同，當事人也可以在三天內取消合同。

銀行或貸款人將會提供您可以諮詢的顧問名單，供您選擇。您也可以和您的家人或其他您所信任之人詢問詳情。

我在此建議：如果您要申請反向房屋抵押貸款的時候，您一定要去找大的銀行，而不要去找規模較小的私人貸款公司，在這裡，我提醒您，要小心謹慎，别上當受騙了。

2008年經國會修改後的反向貸款，更具有優勢了。

做了反向貸款之後，你的好處有：

1.  你可繼續擁有房子的所有權，不懼銀行來沒收你的產權。

2.  你不再有月供款，你的生活可以更安心。

3.  你不再擔心房價漲跌問題。就算房價下跌，你也不會欠銀行任何錢。

4.  在你去逝時，如果房價超過你的銀行負債，多餘的錢仍歸你的子女所有。

5.  你從反向貸款借到錢或領到的錢，是不用付稅的，所以它也不會影響你的社安金或醫療補助金。

6.  除了地產税、HOA費、房子保險費，修理費之外，你不再有額外費用。

7.  你從反向貸款借到的錢，可以用來還清你現有的舊貸款。

8.  你從反向貸款借到的錢，可以用來買新房子。

9.  你從反向貸款借到的錢，可以用在消費、旅遊上，刺激經濟成長。

10.  你從反向貸款借到的錢，可以用幫助孩子買房子。

11.  你從反向貸款借到的錢，可做為應急用，幫助你脫困。

12.  任何低收入或無收入的長者，都可申請反向貸款，只要你的房子還有近50%的淨值。

申請反向貸款的條件很簡單，只需要：

1. 你的年齡超過62歲 (配偶中至少有一人是62歲以上。) 

2.  你房子有51%以上的淨值   或你有51%以上的首付款  。

3.  房子有合法執照  (如被發現有違章建築，銀行會拒絕放貸的。)

4.  房子是你主要的自住屋  (你一定要住在這幢房子內，若有部份房間用來分租是可以被准許的。)   

5.  房子的市值以估價為準。 

6.  你有能力去付地產稅、保險費、HOA費等。(如果你真的無能力來支付地產稅、保險費、HOA費，你可以向銀行多貸一些錢，例如，你本來只要向銀行借20萬，現在可以再多申請5萬，用來支付這些費用。)
 
在哪些情況下，您就需要求助「反向貸款」的幫助，來解決你的財務問題。

1.  需要資金周轉時，例如：當你急需要一筆錢，去做某件事。

2.  需要償清舊貸款時，例如：當你無能力去繳交舊貸款的月供款時。

3.  需要做換屋的動作時，如小房換大房或大房換小房。

4.  需要一筆資金用來購屋時，例如：購買新屋。

5.  收入低，無法獲得其它貸款時。
 
在哪些情況下，您不需要求助「反向貸款」的幫助？

1.  你有孝順的子女，他們會供給你生活費。

2.  你有好幾幢房子，你是有錢人。

3.  你己經是收租公、收租婆。

3.  你的房貸餘額己經付清了。

4.  你退休後，還有很高的收入。

5.  你的銀行存款很高，你不缺錢用。

6.  你的配偶，年輕力壯，且很會賺錢。

7.  你的子女個個都會賺錢、存錢，而且不需要你幫助買房。

8.  你很有錢，可以請得起看護，且付得起看病錢。

9.  你己經拿到「病危通知書」了。

10.  你在靠政府救濟金生活的人。
 
幾千年以前中國人就知道「養子防老」的好處在哪裡？但就很少人想到「養屋防老」的好處在哪裡？因為在那一個年代，每一個子女都很孝順父母，父母根本就不用擔心老了以後生活會沒人照顧，但是現在時代不同了，30%在美出生的孩子，己經逐漸失去了「孝順」這二個字，再過50年，70年，100年，「孝順」、「孝子」這二個字很可能就成為「稀有名詞」了。
 
如何利用「反向貸款」來改善自己生活的品質。
 
你可以重新設計你的新生活

舉例1：把舊房子賣掉，換一個新房子  ---  Ａ先生有市價80萬的大房子一幢，他的房貸尚欠 25萬元，他想搬至小房子住，這時他可以先把舊房子賣掉(扣掉手續費用後)，他拿到50萬元。這時他可以去拿出其中的25萬元做首付款，去買叧一幢50萬元房子，Ａ先生手上還剩25萬元可以運用，享受著一輩子沒有月供款的房子。

舉例2：利用新貸款來還清舊貸款   ---  B先生有市價80萬的大房子一幢，他的房貸尚欠 20萬元，這時他可以申請一個反向貸款借出30萬元，在還掉舊貸款20萬元之後，手上還剩10萬元可以運用，享受著一輩子沒有月供款的房子。

舉例3：利用新貸款來還清舊貸款，多出的錢可以幫助子女買屋結婚  ---  C先生有市價60萬的房子一幢，他的房貸尚欠 10萬元，這時他可以申請一個反向貸款借出30萬元，在還掉舊貸款10萬元之後，手上還剩20萬元，享受著一輩子沒有月供款的房子。C先生利用多出的20萬元，可以用來買另一幢房子 或 給子女當做頭款，去幫助他們結婚買房子。

舉例4：利用父母的新貸款，來還清子女的舊貸款   ---   D先生45歲，有市價60萬的房子一幢，他的房貸尚欠 30萬元，由於他失業無力供養房子，這時他把房子加上父母名字，然後用父母的名字去申請一個反向貸款借出30萬元，還清舊貸款30萬元之後，他就無債一身輕。他又可以與父母同住在一個沒有月供款的房子之內。

舉例5：趁機買一幢新房子，來取代老舊房子   ---  E先生75歲，有市價60萬的老房子一幢，他的房貸尚欠 20萬元，由於他的房子很舊，需要10萬元裝修，但是他又沒有多餘的錢來整修房子，這時若他把房子賣掉，拿到35萬現金。他申請一個反向貸款借出25萬元，買了一幢50萬的全新房子，他手上還剩10萬元，享受著一輩子沒有月供款的新房子。

舉例6：利用手上50%的頭款，買一幢新房子，從此不再付房租  ---  F先生75歲，來美國2年，手上有積蓄25萬元，租房子住，每年房租約2.5 萬元，如果他不買房子，25萬元只夠他付10年的房租。這時他申請一個反向貸款借出25萬元，買了一幢50萬的房子，這時他房子的問題解決了，且又可享受著一輩子沒有月供款的新房子。

舉例7：利用新貸款，來延後退休   ---   G先生62歲，來美國20年，有市價60萬的房子一幢，他的房貸尚欠 20萬元，因為他的個人原因，他想提前申請退休金，但提前領取退休金，他的退休金會減少38%，如果此時他申請一個反向貸款借出30萬元，還掉舊貸款20萬元，手上還有10萬元可以周轉，這樣他就不用急著去辦理提前退休，如果假設他可以延遲至72歲才退休，他的退休金金額會比他在62歲時的退休金多出78%.，這樣一來他的退休金增加了78% (生活更輕鬆)，享受著一輩子沒有月供款的房子，G先生真是樂歪了。

舉例8：利用新貸款，來取得溫暖家庭    ---   H先生65歲，有市價60萬的房子一幢，他的房貸尚欠 18萬元，他與配偶常因為缺錢，籌不出月供款而失眠、吵架，他們與子女之間也常因為孝順問題起紛爭，家庭不和睦。如果此時他申請一個反向貸款借出30萬元，還掉舊貸款18萬元，手上還有12萬元可以放在保險箱裡，解決了無錢的煩惱，這樣他們不僅可以安心睡覺，家庭也溫馨和樂起來。真是一舉數得。

舉例9：利用新貸款來買新房子，舊房子用來出租收房租    ---   K先生65歲，有市價100萬的房子一幢，房貸已繳清，他取出銀行存款30萬，再配合反向貸款借出的30萬元，去買一幢60萬(用來自住)的全新屋，舊房子則用來出租，租金3800元。從此開始他每月有了房租收入，加上新房又不需付月供款，真是開心極了。
舉例10：利用新貸款來買新房子與结婚費用  ---   M先生68歲，沒有房子，但有積蓄40萬元，他想結婚，但沒房子，女友不願嫁他，如果此時他申請一個反向貸款借出30萬元，買了60萬元的新房子，不但可以結婚了，且享受著一輩子沒有月供款的新房子，M先生真是樂壞了。
舉例11：賣掉舊房子，換成四單位公寓  ---  N太太65歲，有60萬的房子一幢，她尚欠20萬舊貸款，她把房子掉賣得到35萬元淨值。她利用反向貸款借到的30萬元，加上它的35萬元，買到一個四單位公寓，自己住一單位，其它三單位出租，共可收到$3000房租。現在她不需付月供款，而且還多出$3000房租收入，N太太退休後，現在不用付月供款，而且還有固定房租收入，往後的日子，N太太可輕鬆多了。

註：反向貸款，准許你買 1 – 4單位的房子。

反向貸款除了擁有許多好處之外，當然也會有一些缺點。

「反向貸款的缺點」是它的利率比傳統貸款要高一些 (大約高出 2%  )，但是你把借出來，多餘不用的錢存回銀行，你還可以賺到一些小利息。

「天下沒有白吃的午餐」，天下也沒有一種「十全十美的產品與服務」是屬於不用付費的。好的產品就是會貴一點，救急的服務也是會貴一點，為什麼同樣是去看感冒發燒，急症室的醫生就是貴很多，因為那是救命錢。

   假設你收入很低或正在失業中，在正常的情況下，是沒有一家銀行願意借錢給你，因為如果銀行肯借錢給你，那銀行吃倒帳的風險大太高了。想想看反向貸款的銀行願意在你無收入的情況下，借錢給你，難道它們就沒有風險嗎？你多付的部份利息其實是包括貸款保險金的，這樣算起來，你並不吃虧，只要你用「救急、救命、公平、公正」的這個角度來衡量這件事，而不是拿香蕉跟蘋果比價錢，兩個不同的產品與服務是不能用同一價錢來比價的。

   五星級的旅館一定比三星級的旅館貴很多，為什麼？因為建築成本不同，服務不同，享受不同，招待不同，我用這樣的舉例說明，你現在可明白了嗎？

你想用較低的利息得到「每月不用付月供款的產品」是不可能的，換句話說你想用三星級的房價去享受五星級的服務，那就是痴人說夢話。

任何你想得到的東西，都要付出代價，任何你可以享受到的服務，都是要花錢去買來的。

做人的原則就是「互惠互利，互相友愛，互相幫助，互蒙其利，互通有無」，你想從別人身上得到一些好處，你一定也要给別人得到一些好處，這就是「互利互惠」。

反向貸款對「沒有收入或收入很低的老人」在他們的財務上幫助是很大的。年長朋友從此可以安心睡覺，不用擔心月供款，也不用去增加子女負擔，更不需要靠子女救濟，看子女的顏色，更大的好處是你可以有尊嚴的活著，不用央子女拿錢孝敬你，如果你把積蓄加上反向貸款的錢，去買一幢全部屬於自己的房屋，這樣你才是「面子有光，走路有風」。

「反向貸款」對年長朋友有這麼多的好處，只有美國政府想得出來，如果你現在住在美國，你應該心存感恩 / 感激才對，而不是抱怨政府沒有幫助你、沒照顧你。

人不可只享受好處，而不付出義務(代價)。總之，當你享受或收到「救命錢、救急錢、安心錢、快樂錢、幸福錢」的時侯，你也應該要想到，你所付出的所有代價都是在「助人助己」，而不是只有想到銀行多賺你的利息錢，靜下心來，自己想想看你的收獲有多大，例如：「你的財務問題被解決了」、「擁有自己的房子，面子有光，走路有風」與「你可以享受到一個無憂無慮，安心睡覺的後半生」、「再也不用看子女眼色，再也不用生子女的氣，再也不用依賴子女救濟」，你能得到就這幾點好處，你就己經賺足本錢了。

反向貸款不是讓你損失更多，而是讓你獲得更多。以前你對反向貸款有誤解，那是因為你「半知半解，被人誤導所致」，現在既然你己經了解了全部事實真象，那你就應該做一個正確選擇。

請問下面的問題，你的選擇是什麼？

是「擁有自己的房子重要」，還是「居人屋簷下，忍氣吞聲重要」？
是「活的快樂重要」，還是「低聲下氣，看子女眼色重要」？
是「活的有尊嚴重要」，還是「裝窮裝傻，偷 /騙政府救濟金重要」？
是「無憂無慮，安心睡覺重要」還是「擔心害怕，生氣還不敢說重要」？
是「自己對自己好一點重要」，還是「對子女好一點重要」？
是「光明正大做人重要」，還是「偷偷摸摸做賊重要」？
 
「無Paymant、無煩惱、無壓力」、「給自己尊嚴，給自己自由，給自己無憂無慮的生活」，這就是反向貸款帶給你最大的好處，這些好處是錢買不到的，就是因為有了這些「錢買不到的好處」，你才更應該要珍惜它，善用它，宣傳它。

「能夠给老人有一個無憂無慮，安心睡覺，自尊快樂的晚年生活」這就是在做一件大好事。

反向貸款在華人社區中還不普遍，這需要各位善心人士來加強宣導與推廣。

在美國，中國父母要求子女，花時間來照顧的自己的想法，己行不通了，子女不是不孝順父母，而是沒時間孝順你。照顧自己的老人生活，最可靠的是「你自己的積蓄與房產」。

「對自己好就是對子女好」，不找子女的麻煩，就是你給子女最大的幸福。

「把房產，早早送給子女」不是最好的做法，「三代同堂，三代人磨擦會更高」，因為時代不同了，你的想法與子女的想法是有很大差別的。

律師說：「不要輕易把房子過戶給子女，因為房產的所有人，在法律上是有權出售房子或把父母趕出家門的。」

切記：在美國的社會中，能主動拿出時間來孝順父母的子女是「可遇不可求」的。許多時候子女是有心無力，他們真的是没有時間來照顧你，做父母的也要體諒子女，不要再勉強子女孝順，以免造成雙方負擔與痛苦。

「對子女死了心」的老人才能真正快樂的過日子，你同意嗎？

「要求來的孝順，那不是真正的孝順」、「命令來的孝順，那不是真正的孝順」、「法律規定來的孝順，那不是真正的孝順」、「如果你用房產去換孩子的孝順，那不是真正的孝順」、「孝順不應該與金錢掛勾」、「孝順不應該與利益掛勾」、「孝順不應該與孝順的名聲掛勾」。

「如果孝順是你跟子女要求來的，不僅你的子女不開心，你自己也不快樂」。
 
有人因為怕被人掛上「不孝順。不肖子」的名號，或有人為了避免法律懲罰，才裝模做樣，做出孝順的樣子，這種偽裝出來的孝順真的很可怕、很可憐、很可悲、可無耐。

婆媳之間，多多少少會有些不同的意見與代溝，為了和平相處，不撕破臉，雙方總是小小心心，裝模做樣，做一些「不得不做的事」或「心不甘、情不願的事」，這種假惺惺的事，不做也罷，但不做又怕對方不開心，生燜氣，做人真難啊！

父母與已婚子女能獨立分開住是最理想做法，所以把「把房產送給子女之前」，你要好好想一想，尤其是你只有一幢房子的人。如果你有二幢以上的房子，至少你要保留一幢給自己用，不要去跟子女同住。

【註】：有些族裔的人，他們特別愛貪政府的小便宜 (例如：社會福利金、社會救濟金、醫療保險、老人看護福利等 ) 。更有人把自己的房產與現金早早轉給子女，然後故意裝窮、裝苦、裝病，來騙取政府的各項福利。

若是一個人在62歲以前，把他的房產都送給子女了，讓自己成為一個無房產者或無存款者，當然他就無資格去享受反向貸款的好處了。

把房產送給孝順的子女，或許可行，但我不鼓勵你那樣做。萬一你把房產送給一個不孝順的子女，而你又跟他們同住，( 萬一婆媳不合、父子吵架)，那你就是血本無歸，受一輩子氣了。

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