Joan Yang 楊珺：美國購房十大陷阱請注意，規避風險有訣竅！

美國房價從2012年開始上漲，價廉屋美的美國房子正以其高性價比吸引著許多中國人。但是，對於他們來說，房子在美國天遠地遠的，怎麼個買法呢？買後不住的話如何出租呢？租不出去怎麼辦呢？有人心想：“只要投資能保證達到一定的淨回報率，我就買”。於是，在眾人的疑惑和期盼中，一批針對中國人海外投資而註冊的“房屋管理包租公司”投其所好應運而生了。 

已有不止一個網友問過，這種公司可信嗎？他們開出的條件太誘人了，公司承諾包租且每年的租金淨回報率在10%以上，而且如果低於這個數他們願意補上，能跟他們合作嗎？如何判斷您的代理人是否在欺騙您呢？您的美國投資購房計劃有多大風險呢？ 

美國購房流程規範，法律法規齊全。按道理，找個好的經紀人，就基本上可以放心了。但是，有人的地方，就有江湖。那小樂今天為您一一解釋，在購房過程中會有那些風險，外居樂如何幫助用戶規避。 

Q1:跟您簽訂合同的代理公司和代理人具備美國房產經紀人資格嗎？

在美國，從事房屋買賣並收取佣金的公司和個人都必須持有各州頒發的經紀執照。獲取執照並非易事，對個人而言必須要有社會安全號，通過犯罪記錄審核，參加規定數量的課時學習並通過嚴格的考試，才有資格申請執照，個人執業必須加入有經紀人公司，接受公司的內部管理和監督，收取佣金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執照的有效性，每年還要參加必要的培訓並交納數額不低的執業會費。

在美國沒有執照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取佣金，不能收取介紹費，連經紀公司內部接電話的前台小姐，如果她沒有執照的話都不能回答與房產信息有關的任何問題。所以，如果一家沒有執業資格的公司在從事房屋買賣活動，那麼這家公司的行為肯定是非法的，如果您不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，您的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了。 

Q2:跟您簽合同的經紀公司“ 跨州執業 ”了嗎？

美國各州頒發的房地產經紀執照只在本州內有效。 打個比方，您遇到的經紀公司或經紀人只有佛州的執照，那麼它就不能買賣加州的房屋。如果這家公司提供給您的房源是遍布全美各州的，那您就要格外小心了， 您 要問清楚，如果您買其他州的房產，誰才是 您真正的經紀人？您必須跟直接的真正的經紀人簽訂代理合同，才有可能保障自身權益。

Q3:您的購房合同是標準格式嗎？ 

如果您遇到的是正規經紀人，他提供給您的購房合同一定是當地行業協會內部的標准文本。判斷是否為標准文本只須看看合同的上方或下方是否有當地房地產經紀協會的Logo就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果 您 的購房合同是中英文對照版且沒有Logo ，那就要多問個為什麼，這些非標准文本的合同極有可能只有利於對方而對 您 不利。 

Q4:您買的房屋將獲得哪種形式的產權文 ​​件？購房款中有產權保險費嗎？ 

美國的房屋產權文 ​​件按照獲得方式的不同和產權的完整性不同分為四種，其中產權最完整最好的一種是General Warranty Deed 。如果賣方只提供Special Warranty Deed或其他類型的Deed，您就要多問個為什麼了，比如您買的是不是銀行法拍屋？因為出售法拍屋的賣方都不會提供General Warranty Deed，所以買法拍屋是有風險的，甚至有些產權保險公司現在已不再對法拍屋的產權提供保險。 

Q5:您買房的過程是否經歷了全部流程？ 

在美國買房的流程是非常程序化的，每一步驟都應該有專業經紀人按照行規和固定程序指導買方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購房款的交付以及產權調查過戶備案等等，每個步驟每個程序都十分重要，可能都是對您利益的保護，如果這些流程或步驟缺少了一個甚至全部沒有，您如何說服自己您是真的在買房？ 

Q6:你的購房款交給了誰？ 

購房款的清算和過戶是由過戶公司（ Escrow Company或Title Company）來完成的，美國的過戶公司是正規合法的公司，把款項打入他們的帳戶不會有錯。因為對這些公司而言，客戶的定金和購房款屬於信託資金，他們必須將信託資金存入信託帳戶，以自有資金帳戶相區別，兩者不能混淆，以便於管理部門進行監督。如果你遇到的代理公司讓你把錢如數打入他們自己的公司，你就要多長個心眼，因為事情開始不對了。 

Q7:您找的代理公司要求你支付買賣佣金嗎？

在美國房屋買賣，佣金都是由賣方支付的，通常，賣方經紀人與買方經紀人共同分享，已是不成文的行規。只是遇到相當複雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費用給買方經紀人。

Q8:承諾包租的房屋管理公司有經紀執照嗎？

跟從事房屋買賣一樣，專門從事房屋出租管理的公司和個人也必須要有房產經紀人執照。如果沒有，那麼它從事的房屋管理活動就是非法的，你籤的房屋出租管理合同就是無效的。

Q9:承諾不低於10%的淨投資回報率有操作性嗎？

如果你簽訂委託管理合同都無效，承諾給你固定高額回報率的擔保合同能有保障嗎？雖然說美國的房屋出租情況比中國要好得多，達到10%的淨回報率不是不可能的事，但是，沒有一個正規的房屋管理公司會承諾給你固定回報。如果那家為你擔保的公司是個在美國註冊的皮包公司，它的承諾不是一張廢紙又是什麼？ 

Q10:購房50萬美元就可以辦綠卡嗎？ 

50萬美元購房獲美國綠卡，只是一廂情願的想法。目前，美國投資市場上推行的EB-5投資移民法案明確規定，經過政府審批的EB-5區域中心可以招募投資人，投資人需要投資50萬美元，創立一個項目，只要產生了政府規定的10人以上就業人數並運作正常兩年以上，就能申請無條件綠卡。但這與直接購買美國房地產完全沒有任何關聯，美國沒有任何法律稱購買房地產就可以移民。 

本文由楊珺房地產經紀提供，內容轉載自網絡外居樂